图源：领展

11月6日，领展房地产投资信托基金（00823.HK，下称“领展”）举行截至2024年9月30日止六个月的中期业绩发布会。

2024/2025财年上半年（下文简称“上半年”），领展实现收益71.53亿港元，同比增长6.4%；物业收入净额为53.59亿港元，同比增长5.8%；可分派总额上升4.3%至34.76亿港元；每基金单位中期分派按年增加3.7%至134.89仙（即1.3489港元）。

管理层介绍，业绩增长的主要原因是领展在2月完成收购上海七宝万科广场余下50%权益带来的新收益贡献，以及大部分营运的市场取得了较佳表现。

领展的物业资产主要位于香港。截至2024年9月30日，领展拥有154项物业资产，总估值为2370亿港元。其中，香港物业一共130项，估值占比为74.1%；内地物业12项，估值占比14.8%；另有12项国际物业，分别位于澳洲、新加坡及英国，估值占比11.1%。

按照业态划分，零售物业占比为70.3%，办公大楼占8.7%，停车场及相关业务占19.9%，物流占1.1%。其中，香港零售物业占所有物业估值的51.6%。

公告显示，上半年，香港物业组合收益总额及物业收入净额分别同比增长2.2%及2.4%，而内地物业组合收益总额及物业收入净额分别按年上升39.2%及37.6%；国际物业组合收益增长3.0%至8.87亿港元，物业收入净额则减少0.5%至6.00亿港元。

内地物业组合业绩之所以增长显著，主要是上海七宝万科广场的全面综合入账，如果撇除此项新收入的贡献，内地物业组合的收益总额及物业收入净额将分别按年增长6.5%和4.9%。

此外，内地零售资产特別是领展中心城的表现改善也是主要原因之一。领展中心城位于深圳市福田CBD，由于靠近福田口岸、地铁站和高铁站，领展中心城受益于“港人北上”的消费热潮。深圳新闻网在9月的报道中指出，自两地通关后，领展中心城接待港客数量增幅显著，部分周末及节假日期间港客更是占据50%左右。

作为领展最大收入来源，香港物业组合虽然上半年实现了业绩增长，但仍有隐忧。由于市场需求疲弱及市场气氛欠佳，上半年，香港物业组合零售商户每平方英尺销售总额按年下跌 4.3%，不过仍优于同期香港整体零售市场的表现（注：跌幅8.8% ）。

不过，管理层指出，第二季度“北上”消费支出的收缩以及其它方面的客流上升，带动了上半年销售总额整体跌幅收窄，第一季度的跌幅为5.8%。同时，管理层表示“北上”消费已经是既定的潮流，但是对香港零售商户销售业绩的影响已经是“稳定下来了”。

为了应对市场大环境，管理层表示会通过各种方法继续支持租户，与租户保持良好的关系，而租金调整不是唯一的选项，也会采取方法实现公司业绩增长。

据了解，领展采取的措施包括对物业资产进行提升、调整非资金附属收入优化收入来源、通过增加广告活动提高营销收入、积极吸引大湾区的商户从而为香港物业组合引入新颖、独特的改变。

上半年，领展完成了对香港富善商场及秀茂坪商场的资产提升工程，相关资本开支总额为 9200 万元，预计投资回报率分别为 17.2% 及 19.9%。秀茂坪项目更是领展房托在香港的第 100 个资产提升项目。

领展集团行政总裁王国龙预期，未来，市场仍然面临巨大的挑战和不确定性，为实现具韧性及多元化的收益，以及开拓新的增长来源，公司仍会在领展 3.0 战略下挖掘主要增长动力。

相关措施包括以积极的投资组合管理及多元化战略，去提升物业收益的质量及抗逆力，其次则是透过扩大投资管理业务，包括与资本伙伴合作，加快业务多元化的步伐，并透过提供管理服务带来费用收入。

管理层透露，领展会在亚太区的重要市场做物业组合的平衡分布，亦会对不同的资产类别进行投资，“日本、澳大利亚和新加坡的投资风险相对比较低，流动性比较好，我们会去考虑”。

“我们有在密切留意收购的机会，既留意可收购的项目，也在考虑将已有的物业进行资产的调换，可以卖掉换新的物业进来”，管理层透露，但目前还未有可以对外公布的项目。