时代财经

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近日，黑龙江鹤岗市一张卖房广告的照片引起广泛关注。

照片显示，鹤岗滨河小区一套55平米的房子，售价仅4.9万元；而在九州小区，一套55平米的房子，只卖3.7万元；更低的是，该市滨河北一套70至73平方米的房子，只卖1.9万元。

当地一位房产中介向时代财经表示，这是鹤岗楼市的常态。安居客数据显示，2019年3月，鹤岗二手房均价为1423 元/㎡；而58同城数据显示，今年2月，鹤岗二手房价仅为989元/㎡。

“鹤岗房价下降是必然趋势。”吉林大学东北亚研究院教授衣保中在接受时代财经采访时表示，由于鹤岗是煤炭资源型城市，资源枯竭后，煤厂大部分停产，这导致当地就业率非常低，在没有其他产业的情况下，大量年轻人外流，这导致购房需求减少。

资源枯竭的考验

鹤岗房地产“白菜价”背后，是当地经济连续几年的低迷。

作为一座产煤大市，早在上世纪五十年代，鹤岗便大规模开采煤炭资源，其年采煤达1000万吨以上。由于长期依赖煤炭资源，当地产业结构呈现出“一煤独大”的格局。国家统计局鹤岗调查队张艳华等人撰文指出，鹤岗产业结构调整经几代人的努力，依赖煤炭经济的现状没有从根本上改变。

具体来看，上述文章指出，2017年鹤岗煤炭开采和洗选业增加值占规模以上工业的比重达74.3%，居各行业之首。相比之下，鹤岗新兴产业发展缓慢，截止2017年鹤岗被省统计局认定的战略性新兴企业只有6户，占规模以上工业增加值比重仅为1.3%。

这造成的结果是，煤炭成了鹤岗经济的单一引擎，当地经济发展往往被煤炭行情所左右。

一位煤炭行业人士向时代财经表示，“2008年左右煤炭经济好转，煤价高涨，煤炭产业产能大增；但在2012年，煤炭产能严重供大于求，且宏观经济下行压力加大，煤价下行，形势急转直下，直到2016年下半年，供给侧改革后才有所好转。”

鹤岗经济也随煤炭行情波动。时代财经梳理发现，截止“十一五”末，当地GDP增速高达16.1%，高于全省平均水平3.5%。而自2012年下半年随着煤炭市场价格持续走低，鹤岗经济呈断崖式下降，甚至在2013年呈现负增长，增速降至-9.5%，比全省低21.8%。

煤炭行业在经历了5年的低位运转后，随着供给侧改革而逐渐好转，鹤岗经济也在2016年遏制住下滑态势，2016年鹤岗经济增速为-1.2%，到了2017年，当地经济增速已经恢复至7.3%。不过，从规模来看，2017年282.9亿元的经济总量仍然比2006年少了37.1亿元；从人均来看，2017年鹤岗人均GDP为27658元，仍低于全省平均水平35.2%。

目前，在鹤岗规模以上工业的18个行业中，除了煤炭开采和洗选业外，鹤岗产业仍然呈现“星星多、月亮少”的局面。更重要的是，2012年鹤岗市被国务院确定为资源枯竭型城市，鹤岗正在面临着资源枯竭带来的严峻考验。

“资源枯竭了，煤厂大部分停产，这导致当地就业率非常低，而在没有其他产业的情况下，大量年轻人外流。” 衣保中说。

未来房多人少？

除了经济增速外，鹤岗的人口也在萎缩，而年龄偏大的人口结构，使得当地购房主力人群不足。

鹤岗市统计局数据显示，自2012年至2017年之间的5年里，鹤岗总人口减少7.6万人，降至100.9万人。而在这100.9万的总人口中，35岁以上人口多达70万，其中，60岁及以上老年人口数量为22.6万人，鹤岗老年人口数量比17岁以下人口数量的2倍还要多。

不仅如此，截止2017年底，鹤岗城镇人口为83.3万人，这意味着，在约83%的高城镇化水平下，鹤岗已经很难享受到农村人口进城落户来支撑房价的福利。

“现在全国大城市都放开落户限制了，在这种趋势下，东北农村人口并没有流向当地城市，而是去了经济发展更好、工资水平更高的北上广以及东南沿海地区。”衣保中告诉时代财经。

在人口负增长、老龄化加剧、城镇化发展缓慢的背景下，当地老年人也出现外出现象。

“许多老年人退休后去投奔子女，不在当地居住，他们会把当地的房子卖掉，这样大家都在卖房子，没人买房子了。” 衣保中说。

面对“白菜价”出售的房子，不少网友认为，鹤岗将会像日本奥多摩町一样，面临房多人少的局面。

奥多摩町在上世纪六十年代曾是著名的木业小镇，但随着后来产业衰退以及城市化发展，大量人口抛弃旧宅选择进入大城市生活，如今当地人口已经不及曾经的一半，而当年修建的房屋如今多已荒废。

奥多摩町的一些村庄为了生存下去，推出了免费发放房子的政策。不过，由于入住者需要承担房产税以及日常修缮费用，响应免费送房的人寥寥无几。

“东北和日本相似的是，人口老龄化严重，而年轻人口持续外流，老年人一旦去世，那房子就荒废了，因此类似鹤岗这样的地方，现在大家都想着卖房子，而没人买房子。” 衣保中向时代财经分析说。

他认为，鹤岗不是特例，整个东北地区除了几个大城市外，一些煤炭、钢铁、石油等资源性城市也在面临同样问题。“人口会跟着产业走，没有产业便没有就业，没有就业，年轻人就会离开，这种现象在东北特别普遍。”