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深圳改革开放展览馆内关于第一场土拍的还原。图片来源：时代财经摄

在深圳改革开放展览馆三楼展厅中，一个枣红色的拍卖槌光彩依旧。拍卖槌平放在槌板上，基座正面镶嵌着一块铜牌，上刻“深圳市人民政府笑纳，香港测量师学会敬赠。1987年12月1日。”

这一枣红色的拍卖槌是新中国首场土地拍卖的见证物，即便已过去30多年，作为深圳市房地产改革领导小组一员的桂强芳，仍对那场意义非凡的土拍记忆深刻。

“我不仅是首次土拍的参与者，更是改革方案的制定者。这是我一生中难以忘怀的一次拍卖现场，其结果不仅事关我们房地产改革领导小组拟定的土地改革制度是否成功，更重要的是事关我们能否面对全世界和国人。”桂强芳向时代财经回忆道。

注定在新中国历史上留下浓墨重彩一笔的，还有代表深圳经济特区房地产有限公司（简称“深房”）拿下首次拍卖地块的骆锦星，他当时是深房的总经理。如今已至耄耋之年的骆锦星在讲述起这段往事时仍旧满是骄傲，“我们当时是势在必得的。拿下那场土拍后，深房也名声大噪。”

大胆“违宪”

桂强芳的微信名叫“走遍全球桂强芳”，人如其名，他这些年将大多数精力花在了全球各地的考察中，为了方便出行，更是定居在了香港。桂强芳与香港的第一次结缘，还得追溯到30多年前。

改革开放初期，深圳需要解决资金瓶颈问题。穷则思变，深圳市政府想到要学习香港的土地拍卖制度，为此专门组织了一个团队前去“取经”。1986年11月17日，桂强芳跟随考察团队第一次来到香港考察房地产。

当时过关的场景，桂强芳至今记忆犹新。“海关是一个英国人，开始用英语问我名字，后来又用广东话问我是不是共产党员以及为什么要来香港。我当时就用普通话跟他说，是为了来香港学习城市建设和城市发展规划。”

按照计划，考察团队要在香港待十天，“当时每天从早到晚马不停蹄，有一天抽了点时间去SOGO（崇光百货）逛逛，看到上千元一条的领带，我们都吓破了胆。” 桂强芳回忆到。

当时像桂强芳这样的深圳市政府职员每月工资只有168元，已比内地的大学生工资高出两到三倍，而香港的高消费让他们真正体会到了什么是可望而不可即。“因担心我们被香港的‘纸醉金迷’影响，当时规定我们晚上不能随意外出。”

为了学习香港房地产的招标、协议以及拍卖制度，考察团队当年拜访了时任香港测量师协会会长刘绍钧、英国仲量行合伙人（即后来的香港第四任行政长官）梁振英、中央驻港机构，以及诸多香港地产商等。

由于当时香港还未回归，桂强芳坦言，学习的过程并不十分顺畅。“当时中央驻港机构会将他们了解到的东西全面告知，但港府对我们还是有所保留的，如拍卖过程中的一些细节问题就需要靠我们自己去探索。”

经过在香港为期十天在考察，桂强芳一行收获颇丰，除了对土地招标、协议以及拍卖的流程有了详细了解外，他们还意识到，如果要在内地实行土地改革制度首先就是要在宪法上有所突破。1982年版的《中华人民共和国宪法》第十条中明文规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”

桂强芳指出，深圳发展急需资金支持，尽管冒着“违宪”的风险，土地拍卖还是被视作唯一出路。“当时的深圳市长李灏很有开拓精神，不遗余力地支持我们进行了若干次调研，让我们大胆地去尝试和突破，哪怕是违背宪法的，我们也可以先做尝试，有了问题再去解决。”

1987年3月5日，深圳市政府正式下文通知成立深圳市房地产改革领导小组，负责全市房地产改革统一管理与协调工作，同年5月，出台《深圳经济特区土体管理制度改革方案》，决定采用公开拍卖、招标协议等办法出让土地使用权。

方案出台后的第一件事就是试行，“我们当时想，改革要由易到难、由小到大”。在正式进行公开土地拍卖之前，深圳先通过协议和招标方式出让了两块土地，总地价分别为106万元、1705万元，均价分别为199.2元/平方米、367.8 元/平方米，桂强芳至今对相关数据烂熟于心。

协议和招标方式为接下来的土地拍卖奠定了基础，同时也给深圳市房地产改革领导小组带来了不小的精神压力。作为当时深圳市政府土地改革问题的对外发言人，桂强芳接到过恐吓电话。“毋庸置疑，土地改革触动了一些个人和集团的利益，不少学者也坚决反对。”

除了威逼，利诱也不少，据桂强芳回忆，有人提出“如果你和我们合作，可以让你来香港工作。”当时香港跟深圳的工资差距极大，诱惑力不小，但桂强芳还是拒绝了，他明白“深圳是改革开放的前沿，我们肯定是要承担一些风险的。”

“没人能和我们竞争”

顶着巨大压力，第一次土拍进入紧锣密鼓的前期筹备阶段。深圳市政府选择拍卖的宗地编号为H409-4，位于罗湖布心路，深圳水库附近，用地面积近8588平方米，住宅用地，起拍价200万元。

与如今通过网络公布土拍信息不同，当年首次土拍的消息主要通过电视、报纸向大众传播，而时任深房总经理的骆锦星则受到“特殊待遇”。

时任深圳国土局局长刘佳胜特意在土拍前来到骆锦星的办公室，希望其一定要参加这场土拍。骆锦星忆起这段往事难掩骄傲，“我们深房是新中国第一家房地产公司，实力强大，也很有影响力。”这位已80多岁的老人在跟时代财经讲述时虽语速缓慢，但条理十分清晰。

“我当时就说‘没问题，一定参加’。事实上，在刚听说深圳要公开拍卖土地的消息时，我们公司内部就开会进行了讨论，觉得这块地条件很好，周边不仅有学校还有医院，给它定下了530万元的预算。”

正式拍卖前3天，已有44家企业领取了正式编号参加竞投，其中外资企业9家。为了确保这场“只许成功不许失败”的土拍万无一失，担任拍卖官的是深圳市规划国土资源局局长刘佳胜和深圳市基建办综合处处长廖永鉴以及其它土拍工作员对整个土拍过程进行了多次彩排。

 “我们当时对每个细节都考虑得很周到，因为当时很多香港人听不懂普通话，所以我们安排拍卖官分别讲粤语和普通话。同时，还做好拍卖过程中可能出现意外时的应对措施。” 作为首次土拍的策划人员之一的桂强芳向时代财经讲到。

1987年12月1日下午两点多，骆锦星和另外三个同事一身西装革履来到首次土拍的现场--深圳会堂。尽管早前已多次参加过香港的土地拍卖，但进入深圳会堂的骆锦星心情很是激动，感叹“场面很厉害”。

与香港土拍的现场多为商人不同，深圳首次土拍的规格十分大，不仅时任国家体改委主任李铁映等中央级领导亲临现场，正聚集在深圳参加现代化城市管理研讨会的17个城市的市长也前来观摩。此外，香港方面更是派出了一个由21人组成的“深圳第一次土地拍卖参观团”。

加上60多名中外记者，当时可容纳上千人的深圳会堂座无虚席，连过道上都全部站满了人。下午4点30分，拍卖会正式开始。刘佳胜当时先用普通话对土地情况、土拍规则等进行了介绍，廖永鉴又用粤语复述一遍。

深圳改革开放展览馆内关于第一次土拍的陈列。图片来源：时代财经黄昱摄

起拍价200万元，加价幅度5万元，第一次叫价“205万元”时就有超过30家企业举牌，场内气氛十分热烈。竞拍到250万元的时候，有参投的企业不耐烦了，直接叫价280万元，此后拍卖官将加价幅度上调至20万元。

骆锦星当时代表深房举牌，他透露，“我们知道200万元的地价不算贵，所以一直等到别人叫价到390万元，我才开始参加竞拍。”价格一路飙升，拍卖到490万元时，现场竞拍的公司就只剩下深房和深华程开发公司，但仍互不相让。

“我们当时搞土地改革也是怕地价太高，这样示范效应不太好”，于是桂强芳就悄悄走到深华程开发公司老总旁边让他考虑一下，深华程老总跟他说还可以再加，当拍卖官叫到525万时，桂强芳看他还准备投，一只手举牌子，一只手拿着计算器，不想把手里的牌子拿下来。

桂强芳让他把手放下来，就在深华程老总低头按计算器没反应过来的时候，刘佳胜已经宣布，525万第一次，525万第二次，525万第三次。然后，刘佳胜一槌落下，庄严宣告：这块土地的使用权归深圳经济特区房地产公司！

深房拿下深圳第一场土拍地块时的老照片。图片来源：网络

对于桂强芳的“助力”，骆锦星并不知情，并自信称，“当时我们深房是全国实力最强的，根本没人能够和我们竞争。”而因一个疏忽而错失“中国土拍第一人”的深华程老总后来在一个饭局上跟桂强芳提到，“这块地我们本来是可以投到600万元的。”

“小细节”改变“大历史”，深房后来一时风光无二，成为最早一批上市的内地房企之一，而深华程后来寂寂无名。

“文物”东晓花园

1987年，深圳通过协议、招标以及拍卖的方式，共得到超过2336万元的土地出让费，等于1985年、1986年两年全部土地费用的收入。

在此背景下，1988年4月12日，《中华人民共和国宪法修正案》通过，其中规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

宪法修改后不到3个月，“第一拍”土地上就建成了东晓花园。这个总建筑面积1.56万平方米的商品住宅小区，采用了当时国内罕见的围合式建筑，包括8栋7层的多层住宅，共154套，每平方米售价1650元，不到一小时就售罄。

该楼盘入市前几天，深房通过电台对东晓花园进行了宣传。骆锦星记得那时不少购房者隔夜就来排队购房，按照先到先得的规矩，很多人当时都没有买到。“当时内地人买得起房子的人不多，比较多是香港人通过内地的亲戚来买。”

除了“土拍第一槌”的标签以及低于当时市场价2000元的售价外，骆锦星认为，东晓花园当时之所以受欢迎，还在于周边配套较好。“那时候东晓花园交通方便，附近还有医院、商场以及学校。”

时间的车轮滚滚向前，东晓花园见证着深圳从一个小渔村变成了如今的国际大都市。从太安地铁出来，直走不到两分钟，枝叶交错间，东晓花园出现在眼前。红黄相间的低层住宅，几棵枝繁叶茂的老树，让人在这个快节奏的大都市里产生岁月静好之感。

东晓花园现状。图片来源：时代财经黄昱摄

过去，小区门口曾贴有“中国土地拍卖第一槌”几个烫金大字，有业主曾戏称自己是“住在文物里”。或许是时间太久了，那几个烫金大字不知道什么时候掉了下来，业主吴先生对时代财经表示，“过段时间还是会装上去。”

为了孩子上学，吴先生在2003年以30万元购买了东晓花园的房子，至今仍居住在这里。他透露， 1988年购房的业主很多都不住这里了，现在住这的大部分业主都是为了孩子念书。时代财经了解到，东晓花园周边的教育资源确实丰富，从优质的幼儿园到中学都有覆盖。

经过近三十年的变迁，东晓花园与如今一些现代化的小区已完全没有可比性，但如今房价已涨至近5万元一平米，增长约30倍。一位深圳中介对时代财经透露，东晓花园确实很老旧了，但还会一些购房者为了学位而选择来这里置业。