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龙湖的基本功:克制和自律

作者:童洁 2020-08-28 14:30

龙湖的成绩单说明,在特殊行情里,克制和自律的“稳健派”可以成为发光群体中的一员。

微信图片_20200828141456.jpg图片来源:龙湖集团

龙湖的特点是什么?

听到这个问题,很多人的第一反应是保守和谨慎。过去行业高增长的时代里,房企们纷纷高喊着“要规模”,龙湖却有些不同,即便是对规模增长提出高要求的阶段,它都反复强调着同一个关键词——稳健。

“稳”字自诞生起就被龙湖刻在了身上,是其由始至终坚守的原则。尽管因为坚持追求稳健,龙湖一度被外界认为缺乏放手一搏的魄力。但也正因长久以来严格恪守原则,龙湖练就了克制和自律两项基本功,每当感觉跑得快了,它就会主动放慢脚步,天气晴了就会去修补屋顶。

其实,几年前房企们没有提起的是,市场形势是瞬息万变的,曾经备受质疑的“求稳理论”终究会成为房企间的共识。今年,房地产行业遭受种种冲击,面对新的环境,几乎每一家房企都在业绩会上不厌其烦的表态,未来看重的不再是单纯的规模,而是有质量的增长。

克制和自律的优势在此时显得格外珍贵,龙湖的成绩单再一次说明,“稳健派”不仅不会掉队,在特殊行情里,还能成为发光群体中的一员。

今年上半年,龙湖是头部企业为数不多实现收入、利润双双正增长的房企。半年报显示,其录得合同销售1111.0亿,同比增长5.2%,排在克而瑞销售榜单中的第8位;实现营业额511.4亿元,同比增长32.6%;毛利同比增长25.2%至157.5亿元;核心净利润52.7亿元,同比增长12.1%。

至于下半年的布局计划,龙湖高管表示,与往年一样,一切都按照龙湖自己的节奏来走,应该可以顺利完成全年2600亿元的销售目标。

4.5%融资成本背后

龙湖2020年中期业绩会上,有媒体提到,2020年是个特殊的年份,有着特殊经济形势。被问及面对这样的行情龙湖应该修炼什么能力,龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓话语中透露出来的,是龙湖在每一个环节的自我约束。

“这么多年来,龙湖已经在传统的房地产领域积累了一些基本能力,总体来说结果都达成了预期。比如抓好节奏,在预设城市获取合理成本的土地,再如从拿地到开盘在4-8个月之内完成的大运营能力,以及保持非常稳健的财务等。”

从拿地方面来看,今年上半年,龙湖选择在疫情相对严峻、土地市场冷清的一季度,赶在溢价高峰到来之前完成补仓动作。

邵明晓表示,龙湖的拿地规则是在控制整体全年负债率为50%-60%的前提下,选择价格相对合理的土地。按照这一规则,1-6月,龙湖共计新增53幅新地,新拓3城,新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米,全部分布在一二线及环都市圈卫星城,平均权益收购成本仅6425元/平方米。

除了拿地端恪守规则,龙湖的财务亦长期处于健康稳健的状态,这也是保障龙湖稳健增长的关键。上半年,龙湖净负债率继续下降至51.4%,在手现金784亿元,现金短债比为4.55倍,相较于同行普遍2倍左右的现金短债比,龙湖的抗风险能力更胜一筹。

得益于此,龙湖在融资方面更具优势。数据显示,平均借贷成本为4.5%,平均贷款年限6.45年。要知道,近几年来,融资环境日益趋紧,行业中不乏以两位数高成本进行融资的房企,而龙湖已经连续四年将融资成本维持在4.5%左右,这一水平与央企中海、华润处于同一等级。

关于维持4.5%超低融资成本的秘诀,龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶坦言,没有太多的诀窍,就是坚持底线策略和方法选择、渠道选择。其中,国内采用主流的融资方式融资债券和开发贷,稳定健康,不会像非标、信托受调控影响,国外就是美元债加银团贷款。

他进一步表示,龙湖的管理层都有共识,融资方面始终保有一定的余量,永远不把公司逼到为了还钱去融资的水平。“房地产是一个资本密集的行业,融资成本低就能够获取巨大战略支撑。所以不管未来的融资环境怎么变化,龙湖还是有稳定器的,只要有正常的融资渠道在,我相信我们的融资策略能够支撑公司未来的发展。”

龙湖的稳健打法同样通过了政策的检验。近日,有消息称,监管部门或将控制房企有息债务增长,并设置了“三道红线”,分别为剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于100%和现金短债比小于1倍。

按照三条红线的标准,绝大多数的房企都出现“踩线”的情况,而龙湖是行业内位数不多0踩线的房企之一。

对此,龙湖集团董事长吴亚军十分感慨,她认为,这是对龙湖过去坚持在财务上保持自律的一种回报。但她也强调,龙湖并不会因此沾沾自喜,下一步要进一步坚持自律,总体做好稳健发展的准备。 

租赁住房即将盈利

除了业绩数据之外,龙湖其他几个航道业务也是媒体关注的焦点。2018年,龙湖提出C1到C4,对应住宅开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务,其中C3租赁住房业务或在今年站上新的起点。

微信图片_20200828141326.jpg龙湖冠寓 图片来源:龙湖集团

此前,龙湖曾定下目标,到今年年底,租赁住房“冠寓”要实现开业10万间、收入超过20亿元。半年报显示,截至今年6月底,冠寓累计开业房间数7.9万间,处于行业靠前的位置。对于全年目标,邵明晓直言会坚定地去完成。

实际上,过去的半年长租公寓市场并不平静。此前长租公寓登上风口,很多想要“割韭菜”的人经不住大风毅然冲了进来,他们效仿房地产行业,借助极高的金融杠杆疯狂扩张,甚至为了做大规模不惜高收低租。

这种模式显然违背了市场的规律,也不符合企业运营最基本的商业逻辑。所以,当这些运营商碰上突如其来的疫情,瞬间被“引爆”。据房东东不完全统计,今年以来,已有超过30家长租公寓机构出现经营危机。

此次业绩会上邵明晓谈起C3航道业务时也坦言,租赁住房项目对公司综合能力的挑战是非常大。但他同时表示,依然看好冠寓的未来发展,因为这项业务覆盖了21-35岁的群体,拥有庞大的用户群。

事实上,为了做好C3业务,龙湖已经对其进行了四年的打磨。过去几年,资产结构上,龙湖坚持采取轻、中、重资产相结合的方式进行布局,运营上更是不断做着升级和完善。

就今年来说,此前国务院总理李克强在十三届全国人大三次会议闭幕后的记者会上表示:“今年大学毕业生人数创新高,我们要让他们成为不断线的风筝,今明两年都要提供就业服务”。冠寓积极响应号召,发布2020全新“住梦计划“,为毕业生提供租房、就业等多重优惠福利。

再如,冠寓与滴滴、屈臣氏、王者荣耀、广发银行、兴业银行、腾讯视频、闲鱼、顺丰、货拉拉、肯德基等品牌达成深度合作,只为让租客在熟悉的环境里,体验了1+X大于期待的精彩。

诸如此类的案例有很多,冠寓亦是通过用心的运营,获得了市场的认可。反映到经营数据层面,强大的运营能力帮助冠寓度过了艰难的疫情期,截至6月底,冠寓开业超6个月房源出租率达到88.6%,较去年同期还增长了1个百分点。

在邵明晓看来,专业的运营团队加上整体资金成本较低,今年冠寓有希望完成开业10万间、20亿元收入的目标。更令他感到欣喜的是,今年冠寓就有望在净利层面开始盈利,“当然这可能是一个微利状态,但是一个好的开端。”

未来,龙湖会把握租赁住房的发展机会,将中资产和重资产的比例再做一些深度的优化。“现在重资产的占比大约是25%,中资产占比70%,未来结合龙湖的TOD项目等,毛利率更高的重资产的比例会慢慢加上来。”邵明晓说。

文章来源:时代财经 编辑:张常旺