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祈福新邨内景。图片来源：网络

每天下午五点半左右，数以万计的上班族从广州越秀区、天河区的写字楼鱼贯而出，他们开车上新光大桥、华南快速干线，或挤入广州地铁三号线。如果交通顺畅，他们将在一个半小时内回到位于番禺区的家。而在早上，如果他们能在七点前出门，通勤时间甚至可短至半小时。

番禺是广州外来人口最多的区域之一。广州市统计局数据显示，截至2018年末，番禺全区常住人口177.7万人，外来人口78.76万人，占比达44.32%。以“八大金刚”为代表的华南板块楼盘，承载着这些“新广州人”在广州打拼的梦想。

凭借毗邻港澳的地理优势、“敢为人先”的人文特质，广州一度领先全国，其在中国地产史上亦创下多个“第一”。本世纪初，位于番禺的“华南板块”开始全国知名，甚至有“全国楼市看广州，广州楼市看华南”之说。

华南板块的走红，源于祈福新邨、华南碧桂园、广州雅居乐花园、广州星河湾、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南新城、广地花园等号称“八大金刚”的超级大盘的面世。它们不仅开拓了华南板块的新时代，更开拓了楼市的新时代。

“八大金刚”中最早开盘的祈福新邨，以国际范儿的产品风格，“大配套、大交通”的开发模式，开创楼市先河。而其产品的更新迭代和近三十年的发展历程，也在一定程度上成为中国楼市的缩影，映照中国房地产行业的进程。

荒岗造城

1991年，祖籍广州番禺的香港商人彭磷基应邀回乡考察，一块叫佛子岭的荒岗进入他的视野。在彭磷基的操盘下，这块在外人看来一无是处的荒地，开始上演沧海桑田般的地产“变形记”。

佛子岭位于番禺钟村，距番禺主城区约3公里。彭磷基买下的第一块地约1500亩，地块内是村民用来养鸭的水塘。而在1991年开工时，这片土地的规划已经是“占地面积达6500亩的‘卫星城’”，这个城就是祈福新邨。

除了乡土情结，敏锐的商业头脑、超前的商业意识赋予彭磷基大刀阔斧的开发魄力。仅用半年时间，祈福新邨便完成三通一平、建成样板房、开盘售楼的全过程。彭磷基的商业嗅觉，来自在香港、澳门、台湾多地开发了锦绣花园、回力球场、台北小城等地产项目的经验和视野。

这不是没有风险的。上世纪八九十年代，老广州的置业格言是“宁要河北一张床，不要河南一间房”，“河南”指珠江南岸的广州市海珠区。在海珠区南边的番禺，距离老城区路程更远，且当时农田、鱼塘、工业仓库林立，因此更在广州人置业的主流选择之外。

不过，本地人并不是祈福新邨早期的目标客户，其最初主要面向香港人销售，“去香港方便”也是彭磷基落子在此的主要原因。番禺也给了彭磷基施展拳脚的充分空间。“广州给我提供了任何地方都难以比拟的条件：以祈福的面积计，大概相当于整个尖沙咀。这里的售楼部空间非常宽敞，我在香港的同类场所远远不及。”彭磷基曾如此回忆到。

1991年11月26日，祈福新邨首次预售并引发港人追捧。据祈福集团副董事长孟丽红在接受媒体采访时介绍，首期客户约8成是香港人。开盘当天，祈福新邨便售出500多套别墅，收入高达一个亿。

经过多年的滚动开发，祈福新邨目前已是占地7500亩、常住居民达20万的大型社区。迄今为止总投资逾500亿元，建成并售出住宅单位超过50000套。

港式大盘

作为内地首个提出“港人度假屋邨”的社区，为了吸引、服务香港客户，祈福新邨还创下内地楼盘多个“第一”：第一个在香港设长期展厅，第一个组建楼巴、村巴。除了有直通港澳的长途巴士，祈福新邨还有专车接驳南沙、莲花山等前往香港的车站、码头。此外，在内地几乎没有物业管理概念的时候，祈福集团第一个推行港式物业管理合约。

住宅之外，志在造城的祈福集团还在祈福新邨内着手打造“商业闭环”，其中包含会所、学校、菜市场、食肆、便利店等多种业态。1992年，祈福新邨第一个会所开业，开创住宅区拥有会所的先河。彭磷基还于1996年、1998年分别投资2.3亿元和1.5亿元，建成祈福英语实验学校、祈福学院和祈福新村学校，使祈福新村的教育从小学贯穿至大学；祈福集团还先后于1998年、2003年自主建设了两个污水处理厂。

祈福新邨不仅成就了彭磷基的地产梦想，还补全了其因家庭经济原因不得不弃医从工的遗憾。2001年，彭磷基斥资10亿元兴建三级甲等医院。2002年，占地130亩的祈福医院落成，并在2003年至2005年被连续评为“香港市民最信赖的内地医疗机构”。

祈福医院。图片来源：网络

相对完善的商业、生活配套，使偏居广州之南的祈福新村进入广州人，尤其是新广州人的视野，邨里讲普通话的人逐渐多起来。尤其在2000年之后，祈福新邨逐渐成为白领一族热衷的置业目的地，媒体从业人员成为其中一股重要的力量。

“不用打卡上班，可以住的远点儿。”2004年元旦入住祈福新邨半山区的资深媒体人陈先生对时代财经称，对于工作时间相对自由的媒体人而言，交通不便不再是祈福新邨的缺点。而与老城区的房子相比，相对低廉的房价、清新的自然环境成为其强有力的竞争优势。“当时半山区号称‘最后的低层洋房’，靠近大夫山，整个小区的环境和配套都不错。”

而历经亚洲金融危机和“非典”的冲击后，广州楼市处于历史低点，郊区楼盘更是首当其冲，这给了新广州人难得的“上车”机会。 “当时祈福新邨推出‘一万入住’的优惠政策，即先期只需付一万，首付2成在入住后两年内分四次付清。当时刚毕业两年、没钱，就买了这里。”陈先生回忆道。

随着购房需求不断增多、购房人群的变化，祈福新邨的产品也不断更新迭代，从4层楼房变成6层，再从6层变成18层电梯房。但容积率降低的同时，邨民的山水生活并无太多改变，每一个组团都会打造一个人工湖，共自建了600亩大型人工湖。

大盘末路

超前的开发理念及规划设计，使祈福新邨成为中国房地产“超级大盘”的经典“教科书”，其产品在近30年后的今天仍然颇有市场。中原地产祈福新邨分行置业顾问陈波对时代财经表示，环境好、大配套大社区、户型多、均价不算太高，是客户选择祈福新邨的几大因素。

而当城市的土地越来越金贵，商业住宅小区容积率日渐提高的今天，祈福新邨早期开发的楼盘为年轻人青睐。“喜欢老房子”的四川小伙儿冉坤在看遍了广州的楼盘后，于去年买下祈福新邨一套低层洋房，“住着舒坦。”

在地产经济学家邓浩志看来，规模大、开发时间早是其成为“中国第一村”的关键因素，也使其成为“居住郊区化”的引领者。祈福新邨开发近十年后，番禺华南板块多个千亩大盘陆续面市，包括南国奥林匹克花园、华南碧桂园、星河湾等。

雨后春笋般冒出的大体量小区，让时任番禺区副区长的余楚风有点发憷：“当看到一个面积上千亩、居住人口数万的小区突然起来时，最初真有点害怕。”但大势所趋，大盘开发模式正式登上全国房地产开发潮流的舞台。碧桂园、雅居乐等粤系房企甚至将这种“造城”的地产开发模式带到全国。

华南板块的崛起得益于广州城区的扩容。2000年，广州《城市总体发展战略规划》首次提出了“东进、南拓、西联、北优”的发展战略（之后加入了“中调”）。地铁三号线、华南快速、星光大桥等交通要道的相继开通，在补齐番禺交通短板的同时，也把大量的居住人口从“云山珠水”带往“山城田海”。

不过，“郊区化居住”被城市人群接受后，作为中国“大盘时代试验田”的华南板块用地渐趋饱和，郊区大盘模式逐渐走向尾声。合富辉煌首席分析师黎文江认为，“华南板块已经不能复制。过去华南板块处于‘三不管’、被迫自力更生。而现在土地出让的面积、房价都有限制，甚至能不能买房都有限制。”

而随着房地产行业从粗放走向精细，城市发展规划更加科学、系统化，土地出让日趋透明化，尤其是住宅用地的逐渐稀缺，以“大盘开发”为特征的华南板块或将成为上一个时代的传说。