时代财经

尽管已经不是第一次，但在各大同行规模都稳步增长的时候，雅居乐再一次业绩不达标的表现多少还是让市场“跌眼镜”。

2018年，雅居乐集团连同合营公司、联营公司以及由雅居乐集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目的累积预售金额为1026.7亿元，同比增长14.5%，累积的预售建筑面积为798万平方米，同比增长8.4%。

这是由雅居乐集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目，即代建业务，第一次为雅居乐做业绩贡献。借此，雅居乐整体预售金额首次突破千亿，但依然未达到原定的1100亿元目标。

海南项目在“史上最严厉”调控之下的低迷表现是导致雅居乐业绩不达标的主要原因。据时代财经了解，2017年仅海南清水湾一个项目预售金额就近170亿元，得益于此，雅居乐当年预售金额为897.06亿元，同比增长52.36%，而2018年雅居乐整个海南市场的预售金额才约100亿元，降幅明显。

进入2019年，海南史上最严调控政策仍没有放松迹象，雅居乐宣布调低海南项目的贡献。管理层于投资者会上透露，2019年雅居乐推售货值超过2000亿元，其中9-10%位于海南，1100亿销售目标中，海南区域贡献调低到100-110亿元，基本与2018年的销售持平。

但海南区域对雅居乐的影响始终无法摆脱，随着海南区域贡献减少，雅居乐销售增速将进一步放缓。2019年，该公司销售目标定为1100亿元，同比仅增长10%。主席兼总裁陈卓林坦承，这个目标是比较保守的。

副总裁王海洋称，预售10%的增长一方面是考虑现在的市场和政策，另外是希望公司在2019年实现有质量的增长。“如果后续市场、政策有改变，目标也会有相应调整”。

受牵连的还有毛利率，2018年，雅居乐毛利率为43.9%，高于行业水平，但2019年将出现下滑。首席财务官张森称，2019年雅居乐的毛利率水平会比较保守，估算大概在30%以上。“我们估计海南岛的贡献相对来说不会太多，所以对2019年有短期的影响，但是毛利率肯定也能做到30%以上。”

虽然业绩波动大，但对海南这个粮仓，雅居乐依然抱有期待。王海洋表示，目前海南虽全岛限购，但肯定是暂时的，因为海南未来有政策利好，有自由贸易港、百万人才进等政策。“市场需求是在那里的，另外海南住宅供应少，未来海南肯定没问题”，他甚至将雅居乐海南项目比喻为“宝贝”，“放得越久越有升值空间。”

谈及如何规避海南市场影响，王海洋称，现在雅居乐已经做到了全国均衡布局，虽海南受到影响，但可以通过其他地区的弥补来进行平衡，另外旅游地产板块的份额在逐渐下降，虽然海南受影响，但云南的增长非常快，“去年至少有五六十亿的销售收入，未来云南板块的旅游地产会慢慢起来”。

截至2018年底，雅居乐已进入65个城市，持有预计总建筑面积达3623万平方米的土地储备，其中华南地区占33%、华东地区占18%、中西部地区超过15%、旅游地产（海南及云南）从去年的32.5%下降到28%。

管理层于投资会上指出，未来会加大在大湾区的开发，因为大湾区的土地储备成本很低，可以平衡雅居乐的利润损失，毛利率做到了平衡，预售金额自然也平衡。

据介绍，雅居乐目前在粤港澳大湾区持有土地储备约980万平方米，其中中山占比49%、惠州占比29%、广佛占比17%，总货值达1500亿元，土地成本约3300元/平方米，均价约13400元/平方米。“目前地价还不到房价的30%，未来随着房价的上涨，利润空间会更大。”

此外，王海洋透露，2018年雅居乐还签订了10个城市更新合作/框架协议，主要集中在广州、中山、太原和郑州，预计有几百万平方米的土地储备。2019年，雅居乐在房地产业务的投资金额约400亿元，希望在大湾区的投资比例占20%左右。

在传统的地产主业之外，雅居乐近年还在不断进行多元化布局，非房地产业务包括物业、环保、房管、建筑、商业五大板块。陈卓林透露，理想的状况是，2021年，房地产业务和非房地产业务带来的利润为5:5。其中，环保业务带来的利润将达到双位数。

年报显示，环保是雅居乐目前增长最快的业务。2018年，雅居乐环保业务新增的危险废物处理项目达11个，水务处理规模的增长接近10倍，新开拓的生活垃圾焚烧发电业务亦新增 3个。年内环保收入为6.14亿元，同比增长199.8%；环保的经营利润为1.97亿元，同比增长685.1%。

此外，雅居乐的房管业务三年后也将实现两位数利润。据管理层介绍，2018年找雅居乐做代建的项目超过100个。“这项业务基本没成本，只需要‘雅居乐’的品牌外加一个项目总，性质相当于多做了一个地产公司出来，而业务的平均净利率能达到6%。”