时代财经

2018年以来汹涌的上市潮以及高居不下的估值，都在证明着物业公司已经到了资本市场的风口。

“这是地产的白银时代，却是物业管理的大时代。”在3月19日的业绩发布会上，碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏在汇报2018年年度业绩报告前，再一次向市场强调了这一点。他同时强调的还有，碧桂园服务在上市的第一年获得了快速增长。

年报数据显示，2018年碧桂园服务实现收入为46.75亿元，同比增长49.8%；毛利为17.61亿元，同比增长70.1%；毛利率同比增加4.5个百分点至约37.7%；股东应占利润为9.23亿元，同比增长129.8%。

执行董事兼总经理李长江称，过去一年碧桂园服务在团队建设、人才引进、增值服务、市场扩张等方面都做了不少调整，2019年业绩更值得期待。

各地组织立“军令状”

在碧桂园服务的业绩会上，有一个细节值得关注，主持人在介绍业绩会到场高管时，特意向现场媒体强调了执行董事郭战军的职务。“郭战军毕业于中国人民大学，在人力资源管理上拥有十几年的丰富经验，目前主要负责碧桂园服务人力资源的整体管理。”

负责人力资源管理的高管现身，而且还得到特别介绍，算是业绩会上罕见的事情。而郭战军的出现，主要目的就是为了外界展示“人才培养体系，将成为碧桂园服务独特的竞争力”。

郭战军坦言，一个企业的人力资源管理一般属于内部事情，很少往外做更多展示，但今天会对外谈谈碧桂园服务的组织管理、考核机制及人才培养。

在组织管理方面，碧桂园服务一直都是坚持“总部--区域--项目”的三级管理体系，但随着规模进一步扩张，碧桂园服务从去年开始实行大区制，以强区域带动弱区域，同时对每一级的干部建立了清晰明确的权责体系。

碧桂园服务一直坚持的是“绩效导向、业绩为王”，根据经营规划，碧桂园服务每年都会给各地组织立“军令状”，即绩效考核的目标。绩效考核针对的是全体员工，每一级员工都有相对应的考核任务，绩效考核与年终奖相关联。由于干部是实现公司核心目标的保障，碧桂园服务将坚持“军令状”考核结果的应用，实现“能则上，不能则下”。

郭战军举例称，干部员工考核的指标主要是规模和收入，而底层员工考核的可能是“管家”公众号的微信添加率、业主的识别率、业主诉求的完成率等。

在人才培养上，碧桂园服务设置了四级体系，其中，针对区域公司管理层，有“领誉计划”；针对项目经理，有“精英计划”；针对基层员工，碧桂园设立了培训实验室，培训员多达2000名，同时还确立了135条标准作业程序。

最低一级的是针对应届硕士研究生，碧桂园启动了“火箭军”计划，目前在库的硕士研究生有近百名，其中20多名已经走向中层项目经理岗位，一个火箭军可以管4-5个项目。

由于碧桂园服务的规模和地域跨度大，碧桂园服务还建设了标杆人才培养基地，借此可以确保总部目前已经成功的人才培养项目在全国顺利推进。

除此之外，碧桂园服务还有“人人都是老师，人人都是学生”的计划，去年项目经理的上课率达到97%，认证的标准课程有500个，内部研究和萃取的案例超过1千个，这些案例都将在全国快速推广。

从郭战军的介绍不难看出，在“人才培养”这项独特竞争力上，碧桂园服务颇费心力，而且这也直接推升了碧桂园服务的成本支出。

年报显示，2018年碧桂园服务销售及营销开支约2660万元，同比增长183.0%，增加主要由于为了进一步增加独立第三方物业开发商的项目数量，公司新聘了较多市场人员及调整相关的激励政策因而人工成本有所增加所致。

不过，与母公司碧桂园为实现规模快速增长而不吝重金招募人才及激励员工的理念一致，在黄鹏看来，销售及营销费用的大幅上涨，是值得的，因为这可以迅速为碧桂园服务带来目前最需要的规模。

“费用增长是由于企业的成长扩张所建立的一支拓展团队，去年这只新建立的团队无论在收并购还是合约拓展上都有很好的业绩表现，其中在合约拓展上贡献5000万平方米面积，收并购贡献近2000万平方米面积。”

截至2018年底，碧桂园服务合同管理面积共增至5.05亿平方米，收费管理总面积达1.82亿平方米，其中，由独立第三方物业开发商开发的物业收费管理面积增幅约为170.3%，占总收费管理面积比由2017年同期的10.9%上升9个百分点至19.9%。

极大刺激作用的新模式

做大规模是目前所有上市物业公司的重要诉求，随着越来越多物业公司上市，竞争也越来越激烈，谈及这是否会对碧桂园服务扩张带来压力时，李长江直言，“一点压力都没有。”

李长江强调，碧桂园服务有着严格的并购标准，内部也有完善的考核、评估收购标的的体系，如果标的不符合要求不会进行收购。目前，碧桂园服务选择收购的比例只有五十分之一，相当于50万平方米的面积最终选择收购的只有1万平方米。

在不断增加物业管理项目及扩大合同管理面积，以提升市场份额之外，上市没多久的碧桂园服务已经开始考虑错位竞争，挖掘新蓝海。

李长江指出，目前碧桂园服务谈得更多的是“大物管”概念，因此决定了业务不应该仅仅局限于住宅小区，或者仅仅围绕业主生活、业主需求。“为什么不放到更高、更宽泛的位置去挖掘更大的市场，比如环保、空间管理等等。”

据其透露，目前碧桂园服务正在研究一种对市场可能有极大刺激作用的新模式，这种模式可能会带来更好的收益，现在正在探索过程中。

其中，“三供一业”（供水、供电、供热及物业管理）业务已经成为碧桂园服务的试水业务。去年7月9日，碧桂园服务与洲际海峡能源投资(北京)成立合资公司，目的为投资承接合作中央企业的“三供一业”改革的物业管理及增值服务。海峡能源的物业面积超过1.3亿平方米，户数超过130万户。

“‘三供一业’是一片蓝海，是一片处女地，将是碧桂园服务的另一个市场。”去年8月的中期业绩会上，李长江已经表达过对该业务的憧憬。

业绩会上，黄鹏透露了最新的合作进展，其称，碧桂园于2018年开始着手接管物业管理及供热业务，这部分业务将于2019年开始陆续产生收入。碧桂园服务开始接管的物业项目将覆盖全国11个省的53个城市，拟接管的物业项目管理面积约为9020万平方米；供热项目将覆盖全国6个省的8个城市，拟接管的供热项目管理面积约为4170万平方米。

黄鹏同时强调，目前合作双方正进入密集的签约区，签约需要把管理费的单价和结算模式等各方面整理好，由于定价还在磋商阶段，具体毛利率还不是很确定，但这些值得碧桂园服务去做投入。

在试水“三供一业”之外，碧桂园服务还于年报中披露，2019年或将成为“城市服务元年”。

所谓的“城市服务”，是碧桂园服务在多年的大盘新城运营经验基础上，希望介入到城市的管理及治理。简单的说，碧桂园服务想从单纯管理一个小区，发展到管理一个城市。

早在2015年，碧桂园服务就曾经与陕西省韩城市市政府建立了城市服务战略合作关系。在此基础上，碧桂园服务2018年推出“碧桂园服务城市共生计划”，主要包括城市公共服务、数字城市综合管理服务、产业协同运营服务三大服务组合。

李长江透露，目前碧桂园服务已经与开原市、西昌市等城市签订战略框架协定，其中开原项目已进入落地实施阶段。“城市服务未来还能有很大作为，如果能开展下去，业务收入是非常可观的。”