时代财经

去年8月接棒张招兴后，林昭远第一次以越秀地产董事长的身份现身业绩会，坐他身旁的是新任副董事长、执行董事及总经理林峰，或是还不太习惯面对媒体，林峰全程并未发言。

过去的2018年，越秀地产交出了一份表现尚可的成绩单。期内实现合同销售金额577.8亿元，同比上升41.4%，超额完成此前定下的550亿元年度目标。此外，其营业收入约为264.3亿元，同比增长11.1%；毛利约为83.9亿元，同比上升37.4%；毛利率约为31.8%，同比上升6.1个百分点；核心净利润为28.1亿元，同比上升19.6%。

报告期内，越秀地产已售未入账的销售金额为639亿元，较2018年年初上升60.9%。净借贷比率为61.2%，较2018年年初下降11.6%，现金及现金等价物及监控户存款总额约271.6亿元，较2018年年初上升30.6%。

虽然2018年表现不错，但越秀地产在新一年并没有因此制定更大计划，其投资者关系部总经理姜永进公布，2019年，越秀地产销售目标为680亿元，较2018年577.8亿销售额仅增长17.8%，可售资源1312亿元，目标去化率为52%。

销售目标降速

以规模论英雄的时代，突破千亿几乎成为了每一家房企的小目标。在2017年年度业绩会上，越秀地产曾提出2020年销售规模达到800亿元，并冲击1000亿元。但如果按照目前的增速来看，其冲击千亿仍有不确定性。

林昭远解释称，2019年17.8%的增速是根据整个行业的发展态势做出的研判。“过去2018年中国房地产的调控应该是历史上最严的一次，通过这次调控，全国无论房价还是成交量，增长速度都明显放缓，房企资金链也明显收紧。2019年调控会出现一定松动，但依然会持续。”

基于这种判断，越秀地产2019年的拿地预算也基本与2018年持平。林昭远称，2018年越秀地产的权益拿地金额为159亿元，2019年会继续维持在这个水平。

过去2018年，越秀地产通过国企合作、竞拍及并购等方式，于广州、江门、武汉、襄阳、苏州、烟台、青岛、济南等8个城市新增16幅土地，总建筑面积约为505万平方米，截至2018年底，越秀地产的总土地储备约为1941万平方米。

值得一提的是，2017年越秀地产新增土地建筑面积也为505万平方米，若2019年拿地预算与2018年相若，则意味着最近三年，越秀地产在土地扩张上并没有太大变化。

小股拿地是越秀地产的主要方式之一，在2018年获得的16幅土地中，越秀地产持股超过50%的地块只有5幅，若按权益面积计算，越秀地产2018年新增土地储备约192万平方米。

越秀地产与广州地铁的合作也擦出了更多的火花，这也被越秀地产视为获取优质土地的重要方式。据时代财经了解，就在业绩会召开当晚，越秀地产宣布以84.82亿向母公司越秀集团，及以56.26亿向广州地铁集团收购广州地铁13号线官湖站上盖物业51%股权及35%股权。同时，越秀地产向广州地铁以每股2港元发行30.81亿股认购股份，认购完成后，广州地铁将持有越秀地产19.9%股权。

越秀地产称，引入广州地铁作为战略股东，将更多地（相对于其竞争对手）获得参与不同由广州地铁中标的新地铁站房地产开发项目的权利。

养老、长租公寓继续推进

在调控阴影下，不少房企开始放慢多元化脚步，即使多元化发展走在行业前头的万科，也在近日提出了收敛聚焦的打算，而越秀地产的地产业务虽放缓增长，但多元化的步伐并没有停下。

养老地产及长租公寓是越秀地产两大新业务。据林昭远透露，截至2018年底，越秀地产养老项目已经确定的有8个，共3500个床位，其中2个已经投入运营，长租公寓落地项目也有3个，共有1000个房间。

林昭远称，中国已经进入老龄化社会，老年人群体越来越庞大，另外，越秀在地产行业发展已经有30年了，有相当一批客户是有养老需求的。“未来机构养老是大方向，而且国家政策也在支持这个产业发展，所以我们也是在适应这种社会需求。”

至于去年风波不断的长租公寓，林昭远指出，越秀地产的长租公寓模式与出现问题的那些不一样，许多出现问题的长租公寓很多都存在利用社会资本迅速扩张，但出租率和成本现金流跟不上的情况随之出现。但越秀地产不存在这种情况。

据时代财经了解，目前越秀地产主要通过与国企合作存量项目以及轻资产运营两种模式进行扩张。“目前广州也在推出一些国企用地，这些国企用地会拿出来一部分用于开发租赁产品。”

林昭远表示，无论是养老地产还是长租公寓，其实都属于越秀地产商业地产类的业务，都是通过提供服务来获取稳定现金流。

去年8月中期业绩会上，林昭远曾经给出了这两个业务的发展计划，其中养老地产项目在一两年内达到10个，长租公寓计划在3-5年的时间内实现10万间。

尽管地产主业受调控影响颇深，但林昭远表示，未来会根据市场情况继续稳步推进养老、长租公寓两大业务。