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“房价四小龙”之一合肥楼市进入“横盘”时代?

作者:中国经营报 2018-11-17 17:37

“双11”期间,合肥多家房企借机推出限时购房节,拿出部分房源进行打折促销。

“双11”打折促销的不止淘宝、京东,还有曾创下“全球涨幅第一”纪录的“房价四小龙”之一的合肥楼市。

近日,《中国经营报》记者深入合肥市滨湖、庐阳和肥西等多个推盘较集中的板块实地调研发现,为尽快锁定潜在购房人群,快速去化回笼资金,部分房企打折促销、接受首付延期、精装改毛坯等现象也层出不穷。

据了解,“双11”期间,多家房企借机推出限时购房节,拿出部分房源进行打折促销。保利发展开启“安徽美好帮住计划”,保利罗兰春天、保利罗兰香谷等推出一口价9折优惠的特价房源,禹洲地产合肥公司五盘联动推出95折优惠,最高优惠8.5万等口号,御景天地打出了“4200元/㎡起抢国企精工大四房”的宣传,弘阳时光里项目则限量推出了10套“总经理特价房”。

市场也有火热的另一面。在滨湖、肥西等区域,因限价导致一二手房倒挂严重、单价具有明显优势的部分项目依旧一房难求。据多位购房者反映,位于肥西的信地华地城11月11日在加推17号楼销售过程中,即使全款都很难抢到房,需要绑定购买一个车位才可以获得优先订房权,甚至有中介声称缴纳8万元“号头费”可以直接订房。

对于市场运营和房地产调控等相关情况,记者来到合肥市房地产管理局(以下简称“合肥市房管局”)寻求采访,该局信息综合处一位吴姓负责人在记录下记者希望了解的信息后表示将协调具体科室给予回复,但截至发稿时未获进一步回应。

“降价未遂”事件轰动全国

时间回到2016年,合肥楼市还以近乎“疯狂”的面貌示人。2017年1月,由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示,合肥房价由于涨幅超过40%,位居2016年“全球房价涨幅第一”。

而近期热门项目“降价未遂”事件更是引发了全国关注。9月20日,合肥院子“打折甩卖”的消息牵动了楼市的神经,项目推新从均价2万元/㎡降至1.5万元/㎡,最低只需1.3万余元/㎡,折价幅度25%至35%。

“最多便宜100万”,也让前期购房的业主难以接受,协商无果的情况下无奈拉着“还我血汗钱”的横幅前往营销中心维权。

同样位于庐阳区域的另一个项目,此前放出降价6000元/㎡,并对外地人“不限购”也引发了市场关注。在接到投诉后,合肥市房管局监管办核实称,已要求开发企业对不具备购房资格的购房人立即办理退房手续。

根据合肥市房管局对外发布的消息,上述两个项目迎来了该局主要领导的现场调研,并在调研过程中要求房地产开发企业充分认识促进房地产市场健康平稳发展的重要性,认真把握当前房地产市场的发展趋势。或许是巧合,上述两个项目销售均价随即迎来上调。

而合肥市房管局信息综合处一位负责人则表示,局里主要领导调研和具体项目的价格调整没有关系,调研只是正常的工作。

“合肥楼市从8月中旬开始出现明显转向,特别是‘7·31’政治局会议再次明确‘坚决遏制房价上涨’后,市场观望情绪逐步上升,现在仍处于成交下滑、库存上升的深度盘整期,最明显的区域成交量下滑超过30%。”合肥某大型房地产企业一位不愿具名的副总裁告诉记者,但从长周期来看,随着人才落户等政策的实施,依然很看好合肥楼市未来的发展前景。

客户收割之战

在“僧多粥少”的现实之下,对于开发商来说,猛推盘、抢客户、快回款才是王道。一场客户收割之战也在暗中展开。

记者在采访中了解到,为尽快锁定潜在的购房客户,多个在售房地产项目均推出了低首付购房或首付延期分期等营销策略。例如,信达庐阳府在2#、3#两栋高层推出了验资享5000元优惠和定存再减一万的优惠政策,同时针对按揭客户有首付分期政策,第一期首付6万元起,其余的首付款可在明年6月30日之前付清。

而奥园地产进入合肥市场的首个项目奥园誉峯所有在售房源,均支持首付分期方式。小户型首期款低至3万元,大户型低至6万元,其余的首付款可在明年交房之前付清。另外,针对首套房客户首付最低可以一成,三户团购可以0.5成首付。

而在合景泰富庐月湾项目营销中心,置业顾问也明确表示可以首付分期,确定房源后七天之内需要先交至少一成首付,剩余的首付款可以延期到今年12月底补齐。

“如果是处于限购期,可以先签草签合同,等社保交满房查通过之后再来补齐首付,签正式合同。”上述置业顾问表示,这只是给你一个缓冲的时间,并不存在违规。

据了解,合肥市金融办也正牵头负责查处通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式违规为购房人垫付或者变相垫付首付款的行为。那么,上述房企采用低首付的方式锁定潜在客户,允许首付延期的行为是否合规?

对此,合肥市房管局房地产市场监管处一位负责人告诉记者,这是房企采取的一些消化库存的方式,不是通过“首付贷”筹集首付款或者由房企垫首付,还是不违反规定的。

另一方面,除低首付圈客外,在庐阳等去化较慢的区域,带客看房的“小蜜蜂”也开始多了起来。11月12日,记者从合景泰富庐月湾营销中心刚出来,就遭到了几名“小蜜蜂”的围堵,极力邀请记者去附近的海亮唐宁府看房。

在被带到项目营销中心后,记者被交给了一位男性置业顾问。据了解,海亮唐宁府户型以跃层为主,定位为改善型豪宅产品,销售单价2.6万元/㎡左右,单套总价大多超过400万元,但开盘至今去化并不理想。其中,销售中心的销控表显示,G6号楼自9月28日开盘至今,一栋楼共42套房源目前尚有10余套处于可售状态。

据了解,2016年9月,海亮地产击败多家房企以2420万元/亩竞得唐宁府所在的N1606地块,楼面价高达18149.9元/㎡,成为庐阳区当时的楼面价地王,如今,地王项目成本高压下去化艰难,或遇市场“拉锯战”。对于项目目前的销售状态,上述置业顾问也表现出了无奈,“改善型房源和刚需相比,去化肯定会更慢一点儿,再加上项目地价高、房源总价高,去化并不是很理想。”

对于项目销售情况,海亮唐宁府营销负责人告诉记者,现在G6号楼按照毛坯房销售,去化了80%,马上加推G2号楼。

全款优先、捆绑车位等乱象难禁

市场转凉的同时,合肥楼市分化明显。据同策10月合肥市场月报,2018年10月开盘/加推30次,共计推出4304套房源,但市场表现仍不佳,首日去化率仅66%。其中,滨湖新区去化最好,10月份7个开盘项目有6个去化达到9成以上。

记者在实地调查中发现,在滨湖、肥西等热点楼盘,全款优先、捆绑车位等市场乱象依然存在。

位于肥西县繁华大道与嵩山路交叉口的信地华地城最为典型。11月11日,信地华地城加推17号楼,备案均价1.04万元/㎡,最低单价仅9326元/㎡。

较低的单价和房价倒挂严重,信地华地城每次加推都受到了追捧。这一备案价格与该小区二手房成交均价14788万元/㎡相比倒挂超过4000元/㎡,抢到98㎡的户型相当于赚取40万元。

据一位当天参与项目开盘选房的市民介绍,之前说首付要6成起,但到了现场才知道,即使是全款也不一定抢到房子,还需要绑定购买一个车位才可以优先选房。

当地一家房地产网站报道称,信地华地城的关系户很多,没有人全款都买不到。“开盘都是悄悄地通知,都提前定掉了,有些也是交了8万元左右的‘号头费’。”一位中介表示。

据了解,该项目由华地集团和信地置业共同开发,建设主体为安徽信华置业有限公司。12月12日,信地华地城18号楼共132套房源已取得备案许可,备案均价1.04万元。当天,记者以购房者名义来到项目营销中心,置业顾问表示,18号楼预计最近将加推,和17号楼一样采取全款优先、购买车位优先的方式直接选房。

根据项目营销中心公示的车位明码标价显示,信地华地城B区车位的价格介于6.8万元/个到10.05万元/个之间,也就是说如果想顺利抢到房,很可能需要在全款的基础上最少花费6.8万元同步购买一个车位。

面对一位希望首付6成购买一套98㎡三房的女士询问,信地华地城一位张姓置业顾问直言:“如果没有全款,我建议你去看看其他楼盘,我怕真的耽误你买房。”而另一位置业顾问则称:“信地华地城18号楼预订中,首付6成绑定车位一个,本月底左右直签。”

面对质疑,信地华地城一位不愿具名的营销总监在接受记者采访时承认全款优先、购买车位可以优先选房,但否认强制捆绑车位,公司也跟任何中介都没有“号头费”的合作,“全款、购买车位这是客户自愿的,每个客户都不是三岁的小孩子。如果项目开盘有100套房子,有200个客户,开发商肯定会进行选择的。”

安徽信华置业有限公司一位负责人也向记者矢口否认存在收取“号头费”的行为,并表示“中介有误导行为,这和公司无关”,随即挂断了电话。

据了解,对于购房者关于信地华地城购房过程中全款优先、捆绑购买车位的投诉,合肥市房管局房地产市场监管处已责令肥西县房管局前往项目现场调查核实。“捆绑销售车位的情况不存在,只不过是将客户分为好几个等级,比如付全款的排序靠前一点儿,不买车位可能往后排一点儿,但是不存在必须强制性购买车位的要求。如果买房过程中遇到开发商强制捆绑购买车位,可以跟肥西县房管局投诉,会责令退还购买车位的差价。”相关负责人反馈称。

文章来源:中国经营报 编辑:漆叶青