时代财经

图：黑龙江省鹤岗市  来源：南方周末

鹤岗红了，一夜之间。

连带着一起被传唱的还有一首神曲--《我要去鹤岗》，“逃离北上广，我要去鹤岗，轻轻松松买套房，那叫一个爽……”简单直白的歌词吼出多数人的心声，也道出鹤岗蹿红的原因。

1.9万在一线城市或许仅能买下远郊房子的一平米，但在鹤岗它却是一套70平米房子的总价。鹤岗曾是黑龙江四大煤城之一，因资源丰富而荣，随资源枯竭而衰。虽然“白菜价”房屋多存在于远郊，但这也是鹤岗整体楼市低迷的产物。

鹤岗是一个缩影，映射着包括抚顺、阜新、伊春、大庆等在内的资源枯竭型东北城市的现状。放眼整个东北，在经济下行、人口流失的困境下，房地产投资前景遭遇严峻考验，东三省的房地产投资规模都在逐渐下滑，其中辽宁省2018年的投资总额不及2014年的一半。

不过，整体的低迷之中仍上演着“冰与火”的分化，东北楼市的“扛把子”只属于沈阳、大连、长春、哈尔滨等少数核心城市。随着城市群概念的提出以及东北核心城市集聚效应的增强，上述城市仍吸引着不少房企进驻。而东北人口的“候鸟式”迁徙也带火了部分南方城市的楼市，越来越多的东北人在这里留下了爆买的身影。

不止是鹤岗

“厦门一平米，老家一套房。欢迎到我的家乡鹤岗买房。”在厦门工作的海鹏于4月15日在微博上写下了这样一段感慨。2018年底，她在老家鹤岗兴山区买下一套67平方米的一手住宅，房子在6楼，总价5万元，折合单价746.27元/平方米。

兴山区位于鹤岗市区东北部，有公交车直达鹤岗市中心，车程约半小时，打的去市中心的费用在20元以内。买下这套房子，海鹏算是捡了一个便宜。“2017年底回家时，房子差不多10万元一套。2018年底，变成了5万元一套。因为平房改楼房、棚户区改造的原因，新建了很多楼房。”

让鹤岗一夜爆红的是一张网络截图，图片的内容是一张中介的房源展示广告牌，上面清晰的显示鹤岗丽景小区一套55平米的房子售价仅4.9万元；而九州小区一套55平米的房子售价更低，只卖3.7万元；更夸张的是，滨河北一套70至73平米的房子总价低至1.9万元。

“鹤岗几万一套的房源一大把，市中心一套30万元左右，中间位置则要20万元，靠近城市边缘的则多在10万元及以下。”海鹏称，鹤岗很小，就算在城市边缘，位置也挺好，并不是很远的郊区。总面积14684平方千米的鹤岗下辖2县6区，约为广州白云区的2倍。

大规模棚改带来的住房供应是造成鹤岗楼市成交低迷的元凶之一，2013年至2018年这六年里，鹤岗大力推进保障性住房建设，共建设了11万套住房。棚改房供应井喷的同时，鹤岗也正陷于资源枯竭的漩涡之中。

“有几年煤矿厂没办法发工资，失业的很多。鹤岗的企业也比较小，大多是个体户，我的很多同学都在外地定居了，人口外流比较多。”海鹏对时代财经讲到。

在因低房价而一夜之间晋升为“网红城市”之前，鹤岗为外人熟知的身份是与鸡西、双鸭山、七台河并称为“黑龙江四大煤城”。如今，鹤岗、双鸭山、七台河早已先后被国务院列为“资源枯竭型城市”。而在全国69个资源枯竭型城市（县、区）中，东北三省占了20个。鹤岗楼市的困境亦在东北其他地区上演。

阜新是辽宁西北部的一个地级市，它因资源而兴，但辉煌同样属于往日。早在“一五”时期，国家156个重点项目就有4个安排在阜新，三个煤矿、一个电厂奠定了阜新煤电工业的基础。

然而，这座“煤电之城”却在2001年12月28日被国务院正式认定为全国第一个资源枯竭型城市。产业衰，房地产也难兴，阜新楼市在这几年不温不火，其房价中位数长期保持在3000元/平米左右。2017年时，其甚至是全国范围内为数不多的房价低于3000元/平米的地级市。

人口的外流造成阜新楼市成交的不活跃，且购房者中年轻人的比例较少。“都是一些年龄较大人群的住房改善性需求。老小区房子的下水设施、供暖都不太好，因此在往周边的新小区搬。自2014年之后，老小区的房价就开始一直下跌。” 阜新市爱雅居房地产经纪有限责任公司汤洋涛告诉时代财经。

在汤洋涛近7年的从业时间里，阜新楼市再没回到2012年的峰值。“2013至2015年这三年里，买房结婚的年轻人很多，但是从2016年开始，这一客群的占比减少，基本都是年龄大的人来买房。而卖房的难度也在加大，以前可以说‘来个傻子也能卖房’，但现在来看房的人中，成交比例不足10%。”

类似的情况在抚顺、伊春、齐齐哈尔等多个城市也是常态。抚顺汇家房地产销售代理有限公司的陈洪亮向时代财经指出，抚顺新推的楼盘较前几年有所减少。齐齐哈尔某中介机构经纪人陈成成则透露，因居住率不高，该城楼市的客户多为本地的中年以上人群，不具备太强投资价值的齐齐哈尔房价一向平稳，即便在全国楼市火爆的2015-2016年，齐齐哈尔的房价也并无太大波动。

地产的困局

“逃离北上广，我要去鹤岗，轻轻松松买套房，那叫一个爽……”

虽然《我要去鹤岗》唱出了不少年轻人的心声，但这显然只是一种调侃，真正为了低房价前往或回到鹤岗的人并不多。至少在海鹏看来，眼下她还没有足够的动力回去。

尽管海鹏也觉得大兴安岭脚下的鹤岗“生态不差、天然氧吧”，且“在鹤岗生活的亲戚们有房有车、幸福感很高”，但月薪4000元的她更希望在厦门闯出一片天地。“在大城市待久了，回去很不习惯，等未来混不下去了可能才会回家。”

海鹏的亲戚朋友们离开鹤岗的也大有人在，这些逃离鹤岗的人，要么涌向省会或周边大城市，要么一路南下，走向北京、山东、江浙。失去昔日光彩，经济提振乏力的东北正面临着人口持续外流的窘境，高于全国平均水平的老龄化也为东北经济蒙上了阴影。

时代财经查询东北三省2014年-2018年统计公报发现，近五年来，东北常住人口呈持续下滑态势，人口自然增长率长年在千分之一以下徘徊，甚至连年出现负增长。而65岁以上人口所占比例不仅高于全国平均水平，还逐年攀升。

由于地理气候、人口外流以及产业衰退等客观因素，东北楼市的整体表现已经落后于国内主要经济区。易居研究院发布的最新百城房价报告显示，截至2019年一季度，东北地区仅有大连的房价在万元以上，为14755元/平米，省会城市沈阳、长春、哈尔滨的房价分别为9435元/平米、8877元/平米和9372元/平米。

吉林大学东北亚研究中心衣保中教授认为，东北房地产市场未来的发展一方面有待于东北振兴政策的进一步实施，包括传统产业通过升级改造获得新发展；另外则是城市化，即辽中南城市群、哈长城市群等的建设。

“现在东北各省基本都通过发展城市群来发展产业，未来人口会向大城市集聚，在东北大城市，房地产还有一定空间。”

不过，尽管迷雾重重、未来不甚乐观，但东北在全国楼市的存在感并不低，尤其中朝边境的丹东。去年4月末，朝鲜和韩国进行了一次破天荒的“和平会谈”，丹东以楼市的意外暴涨进入全国视野。

时隔一年后，虽然让人心跳加速的暴涨结束，但丹东的房价却居高不下，炒房客的热情随着春天的到来也再次复苏。从3月开始，丹东的房产中介李建影接待的外地客户，尤其江苏的客户就多了起来。

国家统计局日前公布的3月70城房价指数显示，丹东、锦州房价的涨幅居全国前列，丹东尤其惹人注意，房价环比涨幅达1.9%，并时隔9月再次领跑70城。

零星的楼市火焰

虽然东北人口整体在流失，但庞大的人口基数还是孵化出了零星的楼市“火焰”。在东三省，大连、沈阳、长春和哈尔滨等核心城市集聚了较多的人口和产业，这里也成为房企厮杀的主战场。

据时代财经统计，截至2018年底，全国前20强房企中，仅有泰禾、正荣两家在东三省的布局是空白的。部分房企逮住上述城市“补涨”的机遇，加码布局。

万科在东三省开发的项目从2016年的54个增加至2018年的80个；保利地产2018年在东三省持有项目达41个，比2016年多了11个；融创2017年开始加大布局东三省，当年土储大幅增长至644.83万平方米，2018年为776.17万平方米；而碧桂园在东三省的土储连续三年保持在1000万平方米左右，中海2018年的土地储备增加至896.9万平方米。

除了深耕多年的老面孔外，2017-2018年间，越来越多的新面孔也把目光瞄向东北，包括阳光城、金科、世茂、中梁、鑫苑等都先后拿地布局。

时代财经查阅发现，在2018年，哈尔滨、大连、沈阳、长春各市房企成交TOP10榜单中，外来房企占据了80%的席位，哈尔滨本土房企算表现最好，占据了3个席位。整体来看，“过江龙”的表现都要强于“地头蛇”。

东北四大核心城市除了本土的需求外，还承接着周边三四线城市的购房需求。辽宁省住建厅和省房地产行业协会发布的数据显示，大连的外地人购房占比达73.5%，而沈阳也达到了49.5%。

哈尔滨业内人士陈晓（化名）向时代财经指出，外来房企要比本土房企有更强的营销操盘能力，目前哈尔滨已形成“大鱼吃小鱼”的市场环境。而大连业内人士黄欣（化名）则透露，目前有很多外来房企想进大连，只是迟迟没找到合适的地或合作方式。在大连市场，万科、华润、中海不仅是二级市场的成交主体，同时，在一级市场上也是主力。

金地集团相关负责人在谈及持续布局东北的原因时直言，未来三十年是城市群时代，哈尔滨、长春、大连、沈阳这些城市群里的核心城市会持续产生购房需求。

改善型需求的释放以及楼市“补涨”的到来为东三省四大核心城市添了一把火。沈阳世联行市场总监鄂清栋透露，2012-2013年间，沈阳市场基本是刚需客户，这两年需求升级，改善型户型火了起来。

处于“补涨”阶段的沈阳、哈尔滨、长春等城市房价较前两年普遍有2000元/平方米左右的涨幅。不过，四个核心城市并不足以扭转整个东北的房地产市场，东三省的房地产投资规模还是在缩小。

2018年，虽然黑龙江省的房地产投资总额同比增长，但944.4亿元的总金额仍较四年前的1324.1亿元低出不少；吉林省2017年的房地产投资总额也已经跌至910.14亿元；辽宁省2018年房地产投资总额已经不及2014年的一半。

也正因为如此，布局东北的房企普遍谨慎。一位TOP20房企的高管向时代财经表示，目前公司进入东北地区只选择省会城市，现在先开发现有项目，如果表现好的话，会继续进入新的城市，获取新的项目。“东北地区现阶段对于公司来说，是机会型布局，而不是战略型布局，做得不好的话就退出。”该房企是在2017年东北市场补涨时才进入的，在长春、沈阳有四个项目。

房企对东三省四大核心城市外的其他区域热度不高的原因除了需求外，营商环境也是一大考虑因素。“投资不过山海关”虽然并不一定完全契合当下，但确有不少开发商在东北投资房地产的时候吃过亏。

2016年，曾有媒体报道过，上海企业家袁春艳于2012年回家乡黑龙江牡丹江投资房地产，但由于黑龙江省东京城林业局存在多项违规违纪，最终给袁春艳带来了巨大损失，双方也为此展开了漫长的谈判。浙江企业家张立平在东北投资因为地方政府的信誉问题未能如期开展。

而2018年1月，一段中诚信集团董事长毛振华控诉黑龙江亚布力滑雪旅游度假区管理委员的视频，更是揭露部分东北三四线城市营商环境恶劣的现状。

进入东北市场十余年的绿地，没有太多的委屈，但也栽过大跟头。2015年，因销售惨淡、资金断流，绿地东北项目几乎全面停工，多个城市公司银行账户被冻结。2016年以来，绿地在东北的战线也开始收缩，其持有项目从当时的91个减至2018年的68个。

多位业内人士向时代财经表示，营商环境恶劣的情况可能在东北一些三四线城市会有，但沈阳、哈尔滨、大连、长春这些大城市已经比较市场化了。

从前20强房企的城市布局来看，哈尔滨、大连、沈阳、长春是外来房企布局最多的四个城市，万科、恒大、绿地、保利等虽下沉到抚顺、丹东、大庆、鞍山等三四线城市，但持有项目多数只有1-2个。一位在东北从事房地产开发多年的人士向时代财经表示，公司基本布局在省会城市，市场化和文明程度都比较高，较少面临复杂的政商关系。

东北人爆买南方

由于东北冬季天气寒冷漫长，越来越多的东北人过上了候鸟式生活--冬天到海南过冬，夏天回东北避暑。

最新数据统计，2017年10月1日至2018年4月30日，在海南省的“候鸟”数为164.77万人，约为海南户籍人口总数的17%。其中，三亚市“候鸟”数达41万人，占全省总数的24.9%，约为三亚户籍人口（58.56万人）总数的70%；海口“候鸟”数27.2万人，占全省总数的16.5%。

在海南买一套房也成为不少东北人的标配。当东北房地产市场因人口流失严重而缺乏长期增长动力的时，大批东北人成为了海南房地产市场的主力军。

统计数据显示，截至2014年，海南省的外地购房者占比达87%，其中三亚的东北客户占比高达79.6%。2017年，海南岛外人士购买了2000万平方米的商品房，其中东北人占了近一半。亦因此，海南一度被戏称为“东北第四省”。

前述东北地产从业人士坦言，自己也在海南购置了房产，主要是为老人家冬天避寒考虑。不过他强调，目前很多去海南购房的沈阳人，在沈阳当地也置业，毕竟大部分生活还是在东北。

东北人的蜂拥而至直接推动了海南房地产市场的上行。中商产业研究院大数据库显示，2014-2017年间，海南销售面积及销售金额已连涨四年，销售面积从1003.97万平方米上涨至2713.72万平方米，销售金额从935.21亿元上涨至2292.61亿元。

供需两旺，房价也扶摇直上。在东北人最密集的三亚市，商品房成交均价也从2014年的19474元/平方米升至31704万元/平方米。

为了让楼市恢复理性，海南调控不断，加上海南房价不断上涨，提高了外地人购房的门槛。在这样的背景下，海南的购房需求开始外溢，旅游资源丰富、气候同样宜人的云南、广西等地同样出现了东北人爆买的场面。

有数据显示，2015年以前，云南房地产外销量为24%，2017年大幅增加至60%。其中，西双版纳房产外销量由2015年的40%上升至80%，大理房产外销量也超过60%。

广西的北海、防城港两个城市也深受东北人喜爱。有报道称，北海在售的房子，有三分之一被东北人买走的。中国房地产协会发布的数据显示，北海2017年4月平均房价为4736元/平方米，至2018年4月上涨至6169元/平方米，同比上升30.24%。

防城港从2018年开始，楼市一改以往不温不火的状态，房价也出现大幅上涨。来自防城港市住房保障和房产管理局数据显示，2017年1到11月份的防城港市商品住房销售均价为4426元/平方米。至2018年6月，防城港港口区及中央商务区，新入市的商品房价格达到了7000元/平方米，老城区房价也从3000元/平方米上升至5000元/平方米。

到温暖的南方过冬，已然成为很多东北人的向往。