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海水和火焰:房企30强门槛将达千亿 ,近50家排名在下滑

作者:黄昱 2018-12-05 09:47

一边好似迎来春天,一边又似在寒冬,在楼市下行周期里,房企们如履薄冰。

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一边是楼市转凉的悲观氛围,另一边是千亿房企数量再创新高,强烈反差背后折射出的是行业集中度进一步提升以及规模竞争的持续加剧。

亿翰智库发布的1-11月房企销售业绩显示,前11月销售规模超过千亿的房企数量已达26家,比2017年增加了10家。亿翰智库预测,2018年千亿房企的数量将达30家,千亿已不再是目标而仅仅只是起点。

千亿俱乐部的新晋成员不少是行业内的“黑马”,它们的扩张路径各有不同,如大举收并购的阳光城、一二级联动的中国金茂以及强攻三四线的中梁地产等。

一边好似迎来春天,一边又似在寒冬,在楼市下行周期里,房企们如履薄冰,一旦在拿地策略、城市布局、销售节奏、产品定位等任何一个环节出现失误,都有可能导致掉队。据时代财经不完全统计,2017年销售排名百强中有近50家的排名在2018年前11月出现了不同程度的下滑。

30强房企门槛将达千亿

“从主流的市场来看,地产开发商现在面临的生存规模是1千亿,达到这个数字基本上可以活下去了;竞争规模是3千亿;而要有很好的未来发展规模,要5千亿。”这是旭辉集团董事长林中眼中的规模竞争门槛。

亿翰智库近期发布的《2018年1-11月中国典型房企销售业绩TOP200》显示,前11月销售规模超过千亿的房企数量已达到26家,而2017年全年销售排名达千亿的房企数量仅16家。与此同时,千亿以上房企格局已基本清晰。

据时代财经统计,排名前7的房企基本稳定,依次为碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地集团、中海地产,销售额达到6656.9亿、5425.6亿、5361亿、4163亿、3627.7亿、3289.5亿以及2408亿。

千亿级房企中有19家的销售规模集中在1000-2000亿。不过,值得注意的是,新城控股、华润置地以及龙湖的销售额分别为1985.7亿、1928.9亿、1821亿,销售差额很小,且2018年破2000亿规模的几率很大。

千亿阵营中有“黑马”,亦有力拼数年终得志者。富力地产在2014年就提出2016年要冲击千亿目标,但屡屡失约。而经过一年多的调整,富力地产再提千亿目标,终于在今年10月达成千亿目标,其前11月累计销售额1230.4亿,排第23名。

而千亿俱乐部新进会员中不少是“黑马”。克而瑞研究中心数据显示,中国金茂前11月累计同比增长121.4%达到1107.5亿,位居千亿级房企增速第一名;阳光城仅仅9个月就突破了千亿;中梁地产是千亿级房企中唯一一个未上市房企。

这些黑马的出现早有铺排,中国金茂在2015年-2016年就做好了土地布局,它一、二级联动的开发模式带来了大量低价的土储。安信国际研报指出,在国家政策影响下开发商拿地不但靠财力,更要看城市运营能力,中国金茂的城市运营能力在土地并购带来极大优势。

同样踩对拿地时间点的还有2016年开始大举扩张的阳光城,那一年它被冠上和融创齐名的“并购王”称号。2016年阳光城拿地金额为281亿元,新增土储面积为977.8万平方米,其中,并购所获土储的金额和面积分别为124.96亿元和835.9万方,同比大增199%和644%。2017年,阳光城继续发挥并购专长,其获取的120宗地中有52个为收并购项目。

今年以来,随着楼市转凉,阳光城明显收缩了拿地力度。今年上半年阳光城新增43个项目,合计计容建面达551.8万平方米,同比下降27.2%,对应总价196.5亿,同比下降37%,占销售金额比重较去年同期下降50.7个百分点至28.1%。

而像中梁地产此类资金优势相对较弱的企业,则选择通过合作开发来实现规模的快速扩张。在销售降温的背景下,中信证券认为房企会出现新的分化,拥有存量优质资源,或拿地成本、资金成本、建安成本、品牌溢价领先的企业会进一步胜出。

近50家房企排名下滑

克而瑞研究中心数据指出,2018年1-11月,TOP100房企的整体销售规模超8.7万亿元,同比增长37.5%。分梯队来看,百强房企中除了TOP3龙头房企规模增长较为平稳,其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年同期提升明显。

数据显示,TOP10的入榜门槛从去年的1240亿提升至1821.2亿,TOP20的入榜门槛从793.2亿提升至1133.6亿,TOP30的门槛从585.9提升至807.3亿。尽管门槛提升明显,但TOP30、TOP50和TOP100的门槛增幅都低于40%,与前几月50%左右的增幅相比出现下降。

房地产行业继续分化,头部房企高歌猛进,各阵营门槛越来越高,但是增速放缓,不少中小房企面临生存困境也是不容忽视的事实。以亿翰智库提供的数据为基础,时代财经发现,2017年的百强房企中有近50家的排名在2018年前11月出现了不同程度的下降。

具体而言,2017年的TOP20中有两家房企出现明显的“掉队”,分别是排名18的万达集团和排名20的鲁能地产。万达在今年前11月的排名第55位,鲁能地产则从榜单中消失了。自去年开始,万达就喊出要去地产化,并接连抛售旗下核心地产项目,王健林表示,希望万达能够在三到五年之内把“地产”去掉,完成彻底转型。

另外,直接跌出百强榜单的则有光明地产、中交地产、方圆地产、深业集团、和记黄埔、上海大名城、北京城建、鸿荣源等8家企业,其中光明地产掉队最为严重,从75名跌至106名,前11月累计销售额为205亿,同比下降2.3%。

对于光明地产的掉队,有业内人士分析认为,光明地产集中布局的城市受市场调控较大,销售受到较大影响。“类似小房企将承受更大的资金压力,在行业景气度下行的背景下,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势更加明显。”

亿翰智库指出,伴随着行业规模见顶,资金持续收紧,新一轮的洗牌即将来临。根据企业的销售目标,预计未来两到三年内,30%的房企将占据70%的市场份额,而其余70%的房企将争夺剩余30%的市场份额。对于中小型企业而言,规模是复杂世界的简单法则,能解决生存问题。

某深圳资深地产人士表示,迫于资金压力、自身品质和品牌的竞争力,一些中小房企掉队、淡出市场,甚至是破产都不足为奇,因为不论对开发商,还是购房者,躺着赚钱的时代已一去不复返,及时进行战略调整,发展新兴产业也是一件好事。

“房地产行业目前处于下行周期,行业边际收益递减,房企无法再实现销售规模的大幅度增长,得认清这个事实。”深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫对时代财经表示。而林中则认为,“未来是一个城市化的黄金十年,所以中国未来十年的城市化,一定是围绕着中央规划19个城市群的布局,特别是新兴的一些城市群,包括长江中游、包括成渝、关西。”

他对于城市的基本判断是,一线城市进入经营持有阶段,不适合做规模,做规模是缘木求鱼;二线、强三线的市场销售是最好的;三、四、五线在未来几年城市化率最快。与此同时,他指出,未来行业的增长来自于大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼。

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文章来源:时代财经 编辑:张常旺