时代财经

来源：视觉中国

调控机制下，开发商为了保证去化和回款效果往往用尽手段。

近日，苏州昆山市一个名为“昆山时代悦府”的项目开始接受摇号购房报名，和很多项目一样，对于报名参加摇号购房的意向购房者，昆山时代悦府要提前进行“验资”，但其验资门槛高达百万。

昆山时代悦府摇号方案显示，报名人除了要满足当地的限购政策之外，还要在9月11日及9月12日两日之内提供昆山任意一家银行开具的一张100万元存款证明。这笔款项在2018年9月12日至2018年12月12日期间需存放在银行内，若在摇号公示前提前取款则失去摇号资格，选房结束后该款项可用于抵首付款。

9月15日，昆山时代悦府发布报名公示，此次网上报名参与摇号的人数共计10169人。这意味着，昆山时代悦府此次摇号购房活动所涉及的验资资金总额已经超过百亿。

万人抢购683套房

网上公开信息显示，昆山时代悦府又名“悦丽花园”，开发商为温州发迹的时代房地产有限公司（以下简称“时代房地产”）。该项目在不久前的9月6日刚刚取得预售证，此次可供出售的房源共计683套，户型面积100平方米-180平方米不等。

这已经不是昆山时代悦府第一次对意向购房者提出验资的要求，过去两年时间里，该项目曾多次打开购房报名通道，且无一例外将“验资单”作为唯一的“入场”凭证。

据一位意向购房者称，2016年年底开始陆续接到来自昆山时代悦府的销售电话，其前往时代悦府售楼处了解购房事宜后，在开发商保证2017年5月开盘的情况下，按照开发商提出的参与购房要求存下一张10万元的银行存单。

这张银行存单就是所谓的“客户验资确认单”，彼时，昆山时代悦府销售明确向其表明，这张“客户验资确认单”就是参加昆山时代悦府开盘购房的唯一入选凭证。但承诺的开盘时间却未能兑现。上述意向购房者继而表示，此后昆山时代悦府一直通过电话等手段通知推迟开盘时间。

到了2017年底和今年年初，昆山时代悦府宣布开盘将采取摇号机制售房，紧接着，验资门槛水涨船高，由此前的10万元增至60万元。而这一次，在拿到预售证的情况下，昆山时代悦府一口气把验资门槛提到了100万元。

需要注意的是，尽管昆山时代悦府已经获得预售证，但此次公布的摇号方案中并未写明具体的摇号日期及选房、签约时间，仅表示摇号会在9月20日完成初审以后的1-2个月内完成。

北京方利律师事务所贾瑞果律师向时代财经表示表示，验资是开发商查验购房者经济实力的主要方式，目前没有相关法律法规对验资的行为进行规范，具体验资金额也没有进行限制。他提醒，为了避免不必要的纠纷和损失，参与验资前最好确认开发商已经取得预售证。

一二手倒挂严重

楼市的火爆导致验资现象的产生。过去两年，苏州地区的地价和房价经历了一轮高强度的拉升，限价政策出台后，新房价格受到限制，与二手房价形成“倒挂”。如此一来，限价盘入市总能引起抢购，“精明”的开发商便以验资的方式筛选精准客户。

“前两年，土地市场格外活跃，开发商扎堆抢地，在地理位置较差的苏州城郊，最高也能拍到20000元/平方米的楼板价，这些项目即使限价，其售价也远高于市场均价。因此，真正受追捧的是那些拿地较早，土地成本较低，且售价明显低于市场均价的项目。”苏州资深地产分析师赵春洋说。

他继而指出，从当前的市场形势来看，近两年拿地的开发商对于手头项目低价推出的意愿不强，而拿地时间较长的项目如果入市，基本能够获得不错的销售成绩，相应的，销售价格在一定程度上受到备案价的限制，与周边已经上涨的二手房价形成对比。

有统计数据显示，今年上半年，苏州商品房成交均价为20055元/平方米，截至2018年6月，苏州二手房挂牌均价为24411元/平方米，二手房均价超过新房4000元/平方米。

而一二手房价“倒挂”的现象在昆山更为明显。近几年来，环一线城市都市圈的概念兴起，环沪的昆山、嘉善、嘉兴成为开发商和投资者的偏爱区域，开发商心理预期普遍偏高，这就加深了昆山的一二手房价的“倒挂”。

以昆山时代悦府为例，时代房地产获得昆山时代悦府项目地块已经超过十年，原本，时代房地产拿下的是现在昆山文化艺术中心所在的地块，后因文化艺术中心的规划建设，政府将其地块置换到现在所在的位置。

2016年10月，有消息称，昆山时代悦府的售价将超过25000元/平方米，但最终这一售价未能实现。或许也正是因为心理价位过高，昆山时代悦府的销售一直拖到现在。

关于最终的定价，时代财经致电昆山时代悦府售楼处进行了解，销售人员表示，最终价格尚未公布，预计售价是20000元左右/平方米。而周边二手房的均价已经达到30000元/平方米的水平。

赵春洋认为，随着早期低地价项目的陆续去化，近几年的新项目会逐渐成为市场的供应主力，苏州一二手房价间的落差将逐渐缩小，加上今年以来，苏州土地市场成交价趋于理性，类似的万人抢房和百万验资的现象在以后会越来越少。

中国指数研究院研究报告显示，今年上半年，苏州市住宅用地成交均价约为10902元/平方米，去年同期的成交均价为10394元/平发米，价格趋于稳定。