时代财经

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尽管关于房地产天花板到来的言论从来没有消停过，但就如没人能预判天花板何时到来一样，也没人能预料到房地产行业的增长速度还可以如此之快。

2016年，碧桂园、恒大、万科销售额纷纷突破三千亿，将房地产行业带入了“三千亿”时代，但很快这个时代就结束了。2017年，“碧恒万”三巨头销售规模从“三千亿”一步跃升至“五千亿”，用时仅一年。在此之前，中国房地产从“一千亿”到“三千亿”用了六年。

高度市场化无疑是造就中国房地产神话的最重要前提，当人们回顾起那些年房地产行业狂飚式发展的时候，一个至关重要的年份绝对无法忽略，那就是取消福利分房的1998年。

1998年7月3日，中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。此举标志着在中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号，房地产行业自此真正进入市场化阶段。

1998年7月22日的人民日报刊发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。图片来源：网络

如脱缰的野马一样，全面商品化的房地产行业进入了发展的快车道，加速奔跑，并迅速成为中国经济的支柱行业。曾经狭窄逼仄的筒子楼，被宽敞明亮的商品房取代，人们的居住水平得以明显提升。

“我觉得还是取消福利分房比较好。”在蔡鹏（化名）看来，高度市场化的住房时代相对更好，即便他也是当年福利分房政策的受益者。

分房子也讲命运

“都十年了，我就盼着自家能有个厕所，一个人安安静静地洗个澡，不用面对面对着人刷牙。”

在电视剧《金婚》中，刚刚分到一套房子的文丽如此期盼着新家带来的自在。搬离拥挤逼仄，几户人共用一个卫生间、一个厨房的筒子楼，住进更宽敞更私密的独立房子，是1998年之前中国大部分工薪阶层的愿望，剧中文丽的分房经历也是当年大部分工薪阶层的真实写照。

坐落在广州市番禺区市桥解放路立新大街的一栋颇有历史感的住宅楼，是番禺电机厂曾经的办公大楼，也是厂里骨干领导聚居的地方，蔡鹏的家就在四楼。

番禺电机厂曾经的办公大楼。图片来源：时代财经黄银桥摄

1978年，因下乡期间表现突出，蔡鹏在知青返乡、分配工作时进入了当时番禺效益最好的单位--番禺电机厂，开始任铸造部门负责人助理，之后又晋升为部门负责人，直至退休。

蔡鹏向时代财经介绍，刚进厂时，他住在两人宿舍里。1982年结婚后，他得到了第一次分房机会，分到了一间40平方米左右的宿舍。1993年，随着番禺电机厂办公大楼的落成，蔡鹏迎来了第二次分房机会。这栋办公大楼一共七层，1-2层为办公区域，3-7层为住宅区，一共32户，能分到这里房子的人基本都是厂里的中高层管理人员，蔡鹏是其中一员，他分到了四楼一间实用面积约80平方米的独立房子。

工龄、职称、是否结婚、夫妻是否双职工是决定能否分房，分到什么房的重要标准。从1978年入厂，到1982年结婚，再到1993年入住办公大楼，有着一定职称加上工作表现优秀，蔡鹏的分房之路没有太多曲折。

与蔡鹏一样，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同也是当年福利分房的受益者。韩世同于1977年分配到广东省物资系统工作，一开始住在一间只有16平方米的单身宿舍。结婚一年后的1984年，他分到了广州越秀区连新路一套两房的独立房子，在7楼顶层。

韩世同称，如果不是当时分到房，他和妻子可能就一直住在16平方米的单身宿舍里，等着分房。

福利分房是建国以后计划经济时代特有的房屋分配形式，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房时代的典型特征，但是在当年那个物资紧缺，经济欠发达的年代，像蔡鹏、韩世同这样的受益者只是极少一部分。

蔡鹏、韩世同也承认，当年的住房资源非常紧缺。蔡鹏透露，当时番禺电机厂一共有400多人，但最后能分到房的大概只有100人，且领导优先，基层的普通职工只能等，“等单位建新房子或者等有空房腾出来，幸运的话等几年，不幸运的话可能等到退休才分到房”。

但等也未必就会有结果。韩世同回忆称，当时能不能分房其实首先看的是单位好不好，效益好的单位有能力给职工提供住房，但效益差的根本没能力分房。“那些没法分到房的人，如果是本地的可以回家住，比如有些本地人结婚后会搬出单身公寓回家住，外地的要么投奔亲友、要么在外面租房子”。

蔡鹏和韩世同算是幸运的了，因为在那个年代，筒子楼、隔板间、地下室才是大多数人的记忆，每个单间平均只有十几平米，住着一家几口甚至两三代人，没有独立厨房和独立卫生间。有数据显示，1978年城镇居民人均居住面积仅3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%，近一半城镇居民无房可住。

“还是取消福利分房好”

1998年之前，福利分房制度在中国持续了相当长一段时间，在具体的执行中，由政府审查批准，对需房单位无偿、无期限划拨土地。同时，由政府或单位投入资金建设住房，住房由所在单位进行行政分配给职工居住，住户只交纳极低的房租远低于房屋维修所需。

但受财力所限，政府或所在单位往往无法满足职工们的住房需求。由于住房稀缺，原本按工龄、职称等硬性条件的分房制度，看似公平，但又难言公平。不管是蔡鹏，还是韩世同的单位，都存在因分房而出现讨好领导、哭穷耍赖的现象，就像《金婚》中的庄嫂，家庭情况与文丽一样，分得的房子朝向却比文丽的差，而且还少了几平米，为此她还到厂子里大闹了一场。

供给远远无法满足需求之余，福利分房制度也极大地限制了房地产行业的发展。

早在1978年实行改革开放时，邓小平就曾提出“解决住房问题能不能路子宽些”，这也被视为中国房改的源头。1988年，中央召开了第一次全国住房改革会议，将改革重心放在了改革低租金、提租补贴、租售结合、以租促售上。但显然，这两次试验都没有成功。

据国家房改方案主要起草人之一的顾云昌回忆，1989年以后住房制度改革就停止下来了，积淀了几年，1994年大家从头来看，总结了前一阶段的工作经验，出台了《关于深化城镇住房制度改革决定》。

1997年，时任国务院总理朱镕基在深圳考察时，与王石的一番谈话，更是传达了房改的决心。“我两年内一定要把住宅产业促成支柱产业。”这之后的1998年，福利分房制度取消，这也成为中国房地产发展史上具有里程碑意义的一年。

福利分房制度取消后，那些原有的分房受益者，率先体验了房改带来的变化。曾经住在单位分的房子里，房主只需要交纳极低的房租，如韩世同70多平方米的房子，每月租金只要2块。而曾经属于单位的房子，也有了属于自己的可能。

蔡鹏说，1998年房改的时候，他所住的房子成本价是7万多元，抵扣了20年工龄补贴后，他补交了一万六千元，就把单位分的房子变成自己的了。这也是蔡鹏第一次拥有房产证。韩世同的房子则补交了2万元。

“当时单位给了半年时间让你把房款补齐，一万六千元当时对于我来说也是一笔大钱，其中一万都是问亲戚朋友借才能补齐的。”蔡鹏单位里其他同事也有着相同的经历，因为没有一个人想错过这次机会。

尽管是当年福利分房的受益者，但时至今日，蔡鹏依然觉得取消福利分房是好的。“因为房子可以传给后代”，这是蔡鹏最直接的想法。

蔡鹏称，只要你一直在这个单位，分到的房子就可以一直住下去，如果你退休了，你的职工名额也可以传给你的孩子，孩子也可以继续使用房子，相当于拥有终身使用权。但只要你离开了这个单位，就只能自己解决住房问题。“或者孩子没继承你的职工名额，等你去世后，房子就分给下一户人家了，孩子也只能自己解决住房问题。虽然有终身使用权，但没有支配权。”

因为分房名额永远都是紧缺的，所以当年一个家庭只拥有一个名额。韩世同当时从广东省物资系统调到广州经济开发区工作时，就需要先把广东省物资系统分的房子退掉，因为妻子也是职工，最后用了妻子的分房名额，他的家也从原来的连新路搬到了现在的麓苑路。

如果家里人口多了，想换大房子，升职几乎是唯一的解决办法，因为当时分房面积的大小是与职称挂钩的，或者能找到一个效益更好的单位。

而1998年房改之后，拥有了房屋产权的职工们，则拥有了更多的选择权。蔡鹏的邻居中就有人取得房产证后把房子卖了下海做生意的，那套房子成为了创业的启动资金，还有的邻居把房子卖掉又买了更大的新房，而这些在福利分房时代是不可能的。

为什么只能靠单位分房？蔡鹏和韩世同给出了相似的答案。“当年能买得起商品房的基本都是做生意的”万元户“或者香港人，像我们这种职工是买不起的。”

98房改后的大爆发

从1978年到1998年，酝酿了20年，中国的房地产改革算是动了真枪。中国房地产行业也从那个流动性极低、交易量极少的福利分房时代进入了全面商品化时代。

在取消福利分房的同时，中央在金融政策方面也同步跟进。1998年4月28日，央行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，要求全面执行贷款买房，贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。紧接着5月9日，央行又出台了《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。

蔡鹏的妹妹当年就是靠贷款买到的婚房，当年蔡鹏妹妹用老房子的房产证做抵押，给了7万首付，办了十年贷款，买下了一套76平方米、总价15万元的商品房，月供1020元。

庞大的住房需求，加上金融政策的支持解决了买房的资金难题，整个房地产市场很快被激活了。有统计数据显示，1999年-2007年，中国房地产和住房投资以每年百分之十几至百分之二十几的高速度增长，1997年投资面积刚刚超过4亿平方米，到2001年已经突破6亿平方米。

另据国家统计局年鉴数据显示，1998年商品房成交量达12185万平方米，同比增长35.23%，商品房屋销售额达2513亿元，同比增长39.65%，房地产行业的增加值占GDP的比重上升到4.2%。

2003年，历经五年发展，中国房地产开发投资额达到10153.8亿元，历史上首次突破万亿大关。城镇人均住宅建筑面积达23.7平方米，比1997年提高了6.1平方米。这年8月31日国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展》中首次明确了房地产的国民经济支柱地位，并一直持续至今。

2004年上海房交会。图片来源：视觉中国

在时代的春风中，那些在“90年代”成长起来的房企也获得了发展的机遇。作为行业的传统老大哥，万科销售额在2010年首次突破千亿，成为全球最大住宅开发商，将中国房地产甚至世界房地产带入了“千亿时代”。

2016-2017年，中国房地产行业迎来了高光时刻。2016年，碧桂园、恒大、万科销售额纷纷突破三千亿，开启了房地产的“三千亿”时代。2017年，“碧恒万”三巨头销售规模从“三千亿”一步跃升至“五千亿”，用时仅一年。在此之前，中国房地产行业从“一千亿”到“三千亿”用了六年。

今年7月22日，2019年《财富》世界500强排行榜正式发布，中国房企占据了五个席位，这也是全球范围内上榜的所有房企。凭借着规模的壮大，五家房企的名次也在迅速拉升。其中恒大从230位上升到138位，碧桂园从353位上升到177位，绿地从252位上升到202位，保利集团从312位上升到242位，万科则从332位上升到254位。

随之发生翻天覆地变化的还有人们的居住环境，曾经拥挤逼仄的筒子楼、隔板间、地下室被现代化小区取代，曾经住房只考虑面积大小，如今还要考量小区绿化、周边配套、物业服务、设计等等。

时代的车轮滚滚向前，回首当年，那个举足轻重的1998年注定无法忽视。