时代财经

图片来源：碧桂园服务

龙头物企明显慢下来了。

8月22日，碧桂园服务（06098.HK）发布2024年中期业绩公告。上半年，碧桂园服务实现收入210.5亿元，同比增长1.5%；股东应占利润14.4亿元，同比下滑38.7%；股东应占核心净利润18.4，同比下降31.7%；经营活动所得现金净额约为2.7亿元，同比下滑87.7%。

近些年，房地产进入调整期，作为下游行业的物管也持续低位运行。就碧桂园服务而言，上半年一共有多个业务板块的收入明显增加，却被其它板块收入的下降大幅抵消。其中，碧桂园服务主动压降关联方碧桂园的业务规模，导致非业主增值服务收入减少了将近6.2亿元。

碧桂园服务的扩张速度也在放缓，但它依然是行业龙头。截至6月30日，除“三供一业”业务外，碧桂园的合同管理面积约为16.3亿平方米，同比下降0.7%，相较2023年底则上升0.1%；收费管理面积约为10.1亿平方米，同比上升9.8%，相较2023年底上升5.1%。

业绩会上，碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮坦承公司的经营表现存在的问题，但他认为公司的“基本面还是稳健的、健康的。对有问题的地方，我们也有信心在下半迅速地进行扭转和提升，以达到全年的既定经营目标”。

上任不到一年，又逢市场出现较大变化，这位新的公司总裁与他的管理团队一共开了超过5次务虚研讨会，对公司战略规划进行了重新梳理。

未来三到五年，碧桂园服务计划通过核心的住宅物业推动内生增长，同时，积极孵化十大战略性业务。“我们希望通过战略性业务的发展与突破，给整个集团带来第二、第三增长曲线，以及更多的机会”。

关联方拖累业绩，碧桂园服务成立催收委员会

财报显示，碧桂园服务一共有6条业务线，分别为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务。

上半年，物业管理服务收入同比上升5.6亿元，社区增值服务升1.1亿元、“三供一业”业务升6.4亿元，一共上升 13.2亿元；而非业主增值服务则同比下降6.2亿元，城市服务降2.2亿元，商业运营服务降2.0亿元，一共下降10.4亿元。

其中，非业主增值服务收入下降的主要原因是碧桂园服务主动压降关联方碧桂园交易规模所致；而城市服务是碧桂园服务通过主动协商的方式，较低效的市场以及支付能力比较困难的环卫项目做了一定程度的优化、调整、退场；而商业运营服务则是配合风险客商出于化债处理资产的需要，碧桂园服务主动调整了商管项目的合约，双方协商进行了解约处理。

叠加对来自若干信用风险显著上升的客户的收入采取了谨慎的确认收入做法，以及其它多重因素的影响，碧桂园服务的“赚钱”能力也有所减弱。上半年，碧桂园服务的毛利同比下跌13.7%至44.5亿元，股东应占利润同比下跌38.7%至14.4亿元；股东应占核心净利润同比下降31.7%至18.4亿元。

净利润的下滑是经营活动所得现金净额出现明显波动的原因之一，这是一项影响现金流的指标。上半年，碧桂园服务经营活动所得现金净额约为2.7亿元，而去年同期为21.9亿元。

为此，碧桂园服务从净利润、资金流入端和资金流出端的角度提出了多项改善措施。其中，针对应收账款增加的问题，碧桂园服务自8月22日起成立了追讨欠款委员会，对于已逾期的应收账款，碧桂园服务将采取化债及司法救济等回款措施。

图片来源：碧桂园服务业绩会

时代财经了解到，上述追讨欠款委员会成员包括两名执行董事、一名独立非执行董事以及两名核心管理层，委员会主席由碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮出任。

重整公司战略，碧桂园服务要孵化10个业务

为了应对市场变化，碧桂园服务做出了不少改变。徐彬淮透露，对于公司中长期的战略规划，管理团队进行了反复地研讨，前前后后一共开了超过5次务虚研讨会，最终和董事会形成了“高度的共识”。

碧桂园服务用不到100个字概括了这一战略规划，即在未来三到五年内，碧桂园服务将“以住宅的物业管理业务为核心，加强专业能力，回归服务品质初心，发展数字化、AIoT及物业机器人以赋能业务，推动内生增长；同时孵化战略型业务，优化迭代商业模式，积极创新，为实现长远目标而努力”。

就住宅物管业务而言，碧桂园服务在市场拓展上采取“聚焦战略及重点城市的核心业态项目”的策略，实现住宅业态占比同比提升近13%，而住宅、商办及城市服务的业态占比突破95%。

同时，碧桂园服务在全国将近300个城市布局了社区。上半年，在146个城市有新增项目落地，其中，在22个战略城市和43个重点城市的新增项目占比达到了65%。

截至6月30日，除“三供一业”业务外，碧桂园服务的合同管理面积约为16.3亿平方米，收费管理面积为10.1亿平方米；“三供一业”的物业服务的合同管理面积及收费管理面积分别为9540万平方米及9060万平方米。碧桂园服务一共管理7695项物业，位于一二线城市项目的收费管理面积占比已达约40.7%。

与此同时，碧桂园服务试图寻求新的业绩增长曲线，目前正在孵化十大战略性业务，包括零售、洗护、整合营销、酒类业务、充电桩、房产经营、碧安机电、电梯公司等。

业绩会上，管理层分享了近场零售业务和电瓶车充电桩业务的进展。数据显示，近场零售业务由2023年3个试点的重点城市扩大至10个城市，实现收入1.07亿元，其中，重点城市收入同比增长157%；电瓶车充电桩业务实现1年内累计落桩3万台，活跃用户达到200万户，收入同比增长85.5%。

“这十个业务不可能是齐头并进的，在孵化的过程中，哪些业务的市场机遇更大、捕捉能力更强、领军团队更加优秀、落地迭代更加有力，商业模式更加有竞争力，哪些业务就会在整个孵化过程中会更加脱颖而出”，徐彬淮表示。