在前不久结束的上海2024年土拍收官之战中，金茂上演了一出“帽子戏法”，分别与宝冶、招商组成联合体连夺宝山区杨行、淞南板块三幅地块，共计耗资103.5亿元，获取土地面积超24公顷，大有深耕宝山之势。

事实上，从陆家嘴的地标金茂大厦拔地而起、金茂北外滩重塑滨水天际线、大宁金茂府开启区域高端人居新篇章，到如今中环金茂府、普陀金茂府、张江金茂府等 “府系” 3.0 迭代之作。过去30年间，金茂华东始终秉承前瞻的眼光与思维，深耕释放上海各大区域的潜能，每一部作品都重新标定了板块价值，每一部作品也都成为城市的标杆之作。

如今，随着金茂华连落三子，可以预见是宝山的发展将在2025年开启新的篇章。

深耕宝山，助力大吴淞门户地区转型

相比于其他开发商，金茂无疑更为了解宝山。

2023年7月，金茂拿下了宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块。同年10月，金茂官宣将在该地块打造宝山区首座金茂府，案名定为“中环金茂府”。同时，该项目也是金茂“ 府系3.0”在华东的首作。

2024年初，中环金茂府正式入市。最终，该项目在诸多竞品的压力之下，取得了四开四罄的耀眼成绩。此外，该盘还入选了克而瑞上海发布的《2024年度上海楼盘销售排行榜》。根据榜单，中环金茂府2024年销售金额达46.62亿元。

相比之下，此次金茂拍得的三幅地块同样有着不俗的潜力。

土拍结束后，宝山区土地储备中心发文指出，上述三幅地块的出让，是宝山区紧紧围绕“一地两区”战略布局，推进“大吴淞”规划建设目标迈出的坚实一步。同时，也为开年全力推进“北转型”打下坚实基础，也为区域后续的高质量发展增添了强劲动力。

2024年3月，由上海市规划资源局、宝山区政府和浦东新区政府联合编制的《大吴淞地区专项规划》结束草案公示。这是全市首个突破行政边界的重点地区专项规划，规划范围涉及宝山、浦东、静安和杨浦，面积约110平方公里。

根据规划，大吴淞地区打造成为生态基底品质优越、创新创造功能集聚、滨水空间魅力彰显的上海产业转型示范区、智能智造的引领区、绿色低碳发展的样板区。

然而，此次金茂竞得三宗地块均位于大吴淞地区的门户位置。

其中，杨行镇BSP0-0801单元02aA-04、13A-01地块位于高铁宝山站南侧。

据了解，高铁宝山站作为上海市“四主多辅”铁路客运站中的主要辅助客站之一，是上海北部地区接入北沿江通道的关键节点。自从2023年以来，杨行镇正全力推进高铁宝山站及周边建设，而宝山站则预计最快2027年投入使用。

据金茂内部透露，该住宅项目将会定位金茂“棠系”，也是金茂该系列产品首进上海。“棠系”是金茂在2024年新推出的产品系，注重设计感和高级感，以及功能性和实用性，定位客群更多是面向年轻活力新锐、高审美中产、成长型家庭等群体。

有资深市场人士指出，在高铁宝山站的建设下，宝山杨行板块已处于价值爆发的前期阶段。金茂此时落子，无疑踩准了板块迭代的最佳时机。同时，从地块的指标来看，约22万平方米的总建面，货值储备丰富，包括商业、住宅、办公、餐饮旅馆等混合业态，也非常契合多元化发展的金茂，同时也更宜居。

至于淞南镇N12-0402 单元K1-11地块、淞南镇N12-0402单元D1-04地块则位于“大吴淞”规划的重要组成部分——在建中的18号线通南路站、通南路站TOD项目附近。根据规划，18号线二期将于2025年12月31日进入初期运营。

据了解，上述两幅地块中，纯住宅的D1-04地块将由招商操盘，而商住混合的K1-11地块则由金茂操盘。

对此，中指研究院上海分析师刘卓维指出，宝山淞南的两幅地块周边有较多老旧小区，板块内新房断供多年，或有助于项目去化。

此外，上述市场人士则表示，宝山淞南板块的隔壁是杨浦新江湾城，18号线更是激活了宝山与杨浦的串联，未来潜力可期。其中，K1-11地块毗邻五条道路的汇聚点，在宝山有“小五角场”的称号。在地铁和商业加持，同样具备高端住区的潜力。据他预计，未来K1-11地块售价至少7万。

财务表现稳健，年末赎回永续债

金茂华东之所以敢于在年末斥资超百亿拿地，母公司亮眼的业绩和稳健的财务表现是坚实的底气所在。过去一年间（2024年1月2日至2024年12月31日），中国金茂股价累计涨幅超过36%，充分彰显了资本市场的认可。

2024年8月27日，中国金茂（00817.HK）发布中期业绩报告。在行业业绩普遍承压的情况下，2024年上半年，中国金茂持续推进“一核三聚焦”的战略方向和坚持品质改善的定位，实现公司所有者应占溢利10.10亿元，逆势同比133%；若扣除投资物业公平值亏损（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利约为10.996亿元，同比涨幅更是高达到174%。

在财务方面，中国金茂同样恪守安全底线，“三道红线”维持全绿档，并持续优化境内外债务结构。截至2024年6月底，中国金茂一年内到期债务占比降低至15%，外币债务较2023年末持续降低至26%，平均债务期限为6.02年。

与此同时，为进一步提升公司财务指标的安全系数，报告期内中国金茂主动进行大刀阔斧、刀刃向内的改革，一系列降本增效的举措取得显著成效。而在融资方面，中国金茂保持多种融资渠道畅通，且利率始终处于行业较低水平。2024年1-8月，中国金茂已成功发行金茂大厦CMBS，30亿、20亿两笔中期票据，保持多种融资渠道畅通。项目开发贷利率维持极低水平，厦门项目开发贷利率低至2.17%。

时间来到去年12月9日，中国金茂再次传递出财务结构大幅优化的积极信号。当日，公司发布公告称，公司已完成4亿美元永久资本证券赎回。

新年伊始，金茂华东重仓宝山，这不仅是公司资金实力与稳健经营方略的有力彰显，更是以实际行动为大吴淞的未来发展投下坚定的信任票，承载着助力区域蝶变、续写城市辉煌篇章的宏伟愿景。