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过去一年房企严得密不透风的融资通道，随着新一年的到来终于出现了些许放松。

1月10日，建业地产对外发行一笔2亿美元的优先票据，票面利率7.25%。这家河南房企并不是第一个受惠者。据时代财经不完全统计，1月3日至1月10日8天内，已经有23家房企披露了28笔融资计划，其中17笔境外融资，11笔为境内融资,融资总额达到了580亿元。与此同时，部分房企的境外融资成本也创下新低，达到3.375%。

“当前是一个很好的融资窗口期。”阳光城执行副总裁吴建斌认为，成本低、期限长、市场买债气氛不错是目前房企扎堆发债的主要原因。

在房企批量发债背后的依然是财务压力，恒大研究院报告显示，2019年房企有6.1万亿元债务兑付，而2020年和2021年分别有5.9万亿元和3.4万亿元。

房企开年扎堆发债

2020年海外发债大幕由禹洲地产开启。禹洲地产在1月6日与中银国际、汇丰银行、摩根大通、摩根士丹利等机构订立购买协议，发行于2026年到期的6.45亿美元优先票据，年利率7.375%。

此后，包括碧桂园、龙湖、中骏、旭辉、融创、正荣等13位同行都相继公布了海外发债计划，其中碧桂园、龙湖更是一口气发行了两笔美元票据。

碧桂园的美元票据还得到了董事局主席杨国强和总裁莫斌的加持。由杨国强直接全资拥有的励国集团已购买了8000万美元的2030年1月票据，莫斌则购买了200万美元的2027年1月票据及200万美元的2030年1月票据。这是继去年9月发行的一笔5亿美元优先票据后，杨国强和莫斌再次购买自家债券。

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期限长、成本低是房企这轮海外发债的明显特点。

从已公布的数据来看，龙湖已经把时限拉长到了十二年，刷新了民营企业海外债“最长期限”纪录。此外，五年以上的优先票据占比超过了一半，较以往普遍五年的期限明显拉长。

更重要的是，这些境外债券的成本也降低了。据时代财经观察，目前发债的房企，年利率基本都比去年要低。

如碧桂园去年9月发行的5亿美元优先票据，年利率为6.15%，今年1月的则为5.125%；龙湖去年9月的8.5亿美元优先票据年利率为3.95%，今年1月的为3.375%；旭辉去年7-10月发行的三笔美元优先票据，年利率最低也要6.45%，而最新发行的则降低到了6%……

“期限变长，成本还降低了，这是一个很大的利好，房企可以趁机置换掉高息债务，调整债务结构。”一位TOP50房企的财务负责人在1月9日向时代财经表示。

除了境外市场，国内的债券市场同样热闹。据时代财经不完全统计，1月3日-1月8日期间，一共有11家房企进行了境内融资。相较于海外债，境内债的融资成本更低，但期限也明显更短。

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前述财务负责人表示，这其实是境内债的正常情况，一直以来境内债期限都比较短，但利率整体比境外债低。

融资窗口期开启

期限长、成本低之外，目前境外资本市场对于中国房地产债券的追捧也成为了今年1月以来房企争相发债的重要原因。

该TOP50房企财务负责人对时代财经表示，目前国际金融市场的资金很多，但很多国家的国债都出现了负利率，这对于房企发债是一个利好，尽管房企现在海外债年利率已经降低，但对于负利率的国债来说，前者显然是一个更好的选择。另一方面，调控之下，中央对房企发海外债的额度是有控制的，这导致了中国房地产海外债券供不应求。

据了解，目前日本、欧洲的债券已经出现了负利率，美国虽然还不在列，但有不少分析都认为，美国跌入负利率只是时间问题。美国总统特朗普在去年9月时也曾公开表示，为了提振经济增长，美联储应该将利率调低至0，甚至是0位下方，即负利率。

德意志银行去年8月发布的一则数据显示，全球负收益率债券总额已达到15万亿美元，占全球所有政府债券比例高达25％。

吴建斌认为，中国房企良好的业绩表现也给了国际资本市场充足的信心。“国内房地产企业陆续公布了全年销售业绩，销售很不错，都有良好表现，预示未来结算利润及还本付息没有问题，让境外债券投资人信心满满。”

早前，标普全球评级董事总经理兼亚太区企业评级主管李国宜也表示，受中美贸易摩擦拖累，现时大部分违约的企业主要来自零售消费业和制造业，而房地产过去10年违约率维持低水平。

种种因素加持下，吴建斌及上述TOP50房企财务负责人均认为，当前是一个很好的融资窗口期。同时，两人也认为，2020年融资环境会较2019年有所放松。

“2019年是历史上最严苛的一年，相信2020年不会再这么严下去。国家提出‘三稳’——稳地价、稳房价、稳预期，说明国家并不期望房价下跌。有鉴于此，只有让货币相对宽松，才能实现。”吴建斌表示。

而该TOP50房企财务负责人则表示，相信2020年的海外债市场都会维持现在这种状态。但他同时强调，融资环境放松，并不代表会像以往那样一下子放开，而是稳中有松，现在虽是海外债的窗口期，但中央也是严格把控额度，包括境内债也一样，放松主要目的还是为了帮房企解决债务问题。

鉴于融资环境整体还是偏紧，该负责人表示，不会因为海外债窗口期的带来而加大发债力度，现阶段还是以降杠杆为主，而不是加杠杆。

吴建斌亦指出，阳光城将密切关注市场变化，只要有条件，境外发债、境内发债都要进行。一方面调长短债结构，另一方面把融资成本降下来。