时代财经

广州松日总部大楼   图片来源：阿里资产拍卖网

两次流拍后，广州松日总部大楼终于在第三次挂牌时以底价13.12亿元卖出。

2月21日，广州富大房地产开发有限公司（下称“富大房地产”）资产在阿里资产司法拍卖平台成功拍出，资产包括KXC-D2-2地块土地使用权、在建工程（即松日总部大楼）及少量办公用品，竞得人为广州开发区揽新投资有限公司（下称“揽新投资”）。

天眼查信息显示，揽新投资成立于2023年2月15日，主营业务为商务服务业，为广州高新区投资集团有限公司的全资子公司，后者是广州开发区最早成立的国有企业之一，开发区管委会、广东省财政厅分别持股90.23%、9.77%。

虽然最终成交价比首次挂牌价少了7.38亿元，与25.6亿元的评估价相比近乎腰斩，但对这个曾定位为“广州东部地区新地标”、停工4年多的烂尾项目来说，拍卖成功意味着曙光的到来。

戴德梁行华中区资本市场部主管布丽斯对时代财经称，项目成交单价仅相当于近年周边一手商服用地的楼面地价水平，这也符合市场预期。其由区属国资企业获取，有利于项目尽快盘活。

停工四年多，松日总部大楼迎来国资“白武士”

评估报告显示，KXC-D2-2地块位于广州开发区科学城创新路以东、光谱东路以北，土地使用权面积1.8万平方米，建筑面积约22.6万平方米，土地用途为商服用地，土地使用权至2049年8月30日。

2009年8月31日，富大房地产以挂牌出让方式竞得上述地块，成交总价1.02亿元，折合楼面价仅451元/平方米，2013年获得《建筑工程施工许可证》，规划高度为195米，定位为“广州东部地区新地标”。

根据规划，松日总部大楼为集研发、办公、酒店、商业为一体的超高层综合性建筑，包括两座塔楼、一座裙房及5层地下室，其中塔楼一47层，规划为酒店；塔楼二21层，为办公类产品；裙房共五层，功能为商业、酒店。评估报告显示，项目主体结构已完工，但尚未整体完工，也未办理竣工验收及不动产权证书。

项目建设过程也是一波三折：2014年封顶，2015年陷入停工，2017年复工，2018年因资金链断裂再度停工，此后烂尾至今，并被法院轮候查封。随着富大房地产宣告破产，该项目也被摆上货架。

2021年10月，富大房地产以“不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，但具有重整价值”为由申请破产重整。2022年10月，由于管理人未按期提交重整计划草案，富大房地产被广州市中级人民法院裁定终止重整程序，并宣告破产。随后，松日总部大楼地块及在建工程等资产被拍卖，首次起拍价为20.5亿元，二次起拍价为16.4亿元，但均遭遇流拍，直到第三次拍卖才迎来国资伸出的援手。出手竞拍时，买方揽新投资仅成立了6天。

而拿地至今，十余年恍然过去。在超200米高楼比比皆是的广州，曾要成为“广州东部新地标”的松日总部大楼已不再瞩目。不过布丽斯认为，该项目位于科学城核心片区，区域内产业氛围浓厚，近年周边产业园项目交投活跃，该区域产业办公市场逐步成熟且有发展潜力。

热衷豪宅、地标，潘苏通地产败局

富大房地产为松日资讯有限公司的全资子公司，实控人为松日集团创办人、高银集团主席潘苏通。烂尾楼的背后，也是这位千亿富豪的沉浮史。

1963年，潘苏通在广东韶关出生，1976年移居美国，1984年开始与香港松下电器合作从事贸易生意，1993年在香港成立松日集团，以生产家电为主。2002年，潘苏通收购了香港上市公司英皇科技资讯，并将其改名为“松日通讯控股有限公司”（下称“松日通讯”），发力数码电子消费产品。

从家电到数码电子，潘苏通押对了时代的风口，房地产行业的突飞猛进同样吸引了他。2008年9月，松日通讯再次更名为“高银地产控股有限公司”，着力发展房地产业务，投资中国物业以及物业代理等。

在地产行业，潘苏通致力于地标建筑和豪宅。除了号称“广州东部地区新地标”的松日总部大楼，他在天津投资的“新京津·高银天下”，更是号称“中国第一高楼”。

2007年，潘苏通与天津海泰签下协议，斥资20.26亿元拿下189万平方米土地，拟打造“中国第一高楼”，这座大楼由中央商务区、配套居住区及天津环亚国际马球运动主题公园组成，规划建设117层，又称“天津117大厦”。整栋楼结构高度达596.5米，不仅为中国结构第一高楼，还曾拥有12项世界纪录、10项国家发明专利。

不过，名噪一时也难逃资金困境。该项目于2008年动工，计划在2016年完工，但在2015年9月封顶后因资金短缺而停工。据公开报道，配建的豪宅项目销售并不理想，开盘两年销售额仅1.2亿元。

潘苏通也曾努力自救，与中国信达等公司签订框架协议、共同设立合伙企业深圳市国威股权投资中心，为高银地产资产重组提供不超149亿元的资金支持，年利率不超过11%。但销售不佳、现金回流困难，债务压力终于成为高银地产难以承受之重。

天津项目也累及松日总部大楼，富大房地产100%股权于2016年被质押给天津117大厦合伙企业，并最终被摆上拍卖台。2021年6月末的一份裁判文书显示，深圳市国威股权投资中心在2016年至2017年间共发放了三笔共74亿元的委托贷款，但在借款到期日（2019年6月30日），借款人银基投资公司及共同债务人富大房地产未能履行还款义务。富大房地产资产随后被摆上拍卖台。

值得注意的是，2022年7月，中国信达曾公告称，鉴于相关方仍未偿还款项，深圳市国威股权投资中心已向有关法院起诉相关企业及潘苏通承担尚未偿还的本金74亿元及利息、罚息、复利等还款义务，并有权就高银天津名下部分地块建筑物及建设用地使用权、富大地产100%股权及松日信息100%股权打折或就拍卖、变卖所得价款优先受偿。

这意味着，天津117大厦或有可能被司法拍卖。不过，天津相关部门也在着力挽救该项目。2022年8月，在对网友“117大厦何时复工”的回复中，天津滨海新区称“正在积极对接中国银行及117项目方，积极推动项目尽快盘活复工”。

踩坑117大厦的不止中国信达，还有项目的购房者。项目豪宅部分“富国高银”于2013年推出首期产品，提供约700个独栋花园大宅、联排公馆及精品公寓单位，售价高达4万元/平方米，而当时周边项目基本在万元左右徘徊。贝壳找房信息显示，富国高银目前二手房价格则约3.3万元/平方米。

而两个地产项目留下一地鸡毛的同时，潘苏通也坐上命运过山车，这位身家曾高达千亿的富豪榜常客，近年屡传财困。2022年7月，香港高等法院判定潘苏通破产，并将其名下公司Silver Starlight清盘。