时代财经

旭辉控股董事局主席林中

新冠疫情导致楼市短暂停摆后，各大机构纷纷预测今年市场销售体量将减少10-20%左右。在3、4月上市房企的年度业绩会上，房企高管们对后市的态度也显示出前所未有的谨慎。

旭辉董事长林中在近日的一次直播分享中坦言，由于新冠疫情的原因，今年2-4月房企业绩出现了较大的缺口，而这个业绩缺口几乎无法在下半年得到完全的弥补。在此情况下，房企的现金流、库存去化都面临着极大的挑战。

新冠疫情只是行业下行的催化剂，林中认为，更值得房企注意的是存量时代的全面到来。在这个时代，房地产行业的游戏难度增加，作为“玩家”的房企想要保住地位，就要转变意识、转变文化、转变模式和方法。

不可逆转的增速放缓

行业进入存量时代是这几年来地产人的共识，而时代更迭所带来的，必定是更多的挑战。

林中认为，房企当下面临着十大挑战，其中一个就是“VUCA时代”的挑战。VUCA时代即变幻莫测的时代，林中称，在这个阶段，市场呈现的特征是易变性、不确定性、复杂性、模糊性。

这意味着，“黑天鹅”事件发生的概率和频次比以往要高，而且，有可能未来房企都会处于这种充满变数的环境之中。如今年年初的新冠疫情，对于房地产行业来说就是百年难得一遇的“黑天鹅”，给房企带来很多难题，甚至有很多小型房企受此影响陷入困局。

当然，在林中看来，行业越来越多变也与中国房地产市场这几十年来的发展轨迹不无关系。自1998年中国房地产市场化发展开始，房地产市场呈现着单边上涨的行情，过去很长一段时间里，不论是买地还是买房，基本都是稳赚不赔的生意。

正是因此才催生了“炒房团”、“炒房客”这样的群体，让各行各业的企业家们都想来房地产市场分一杯羹。从中国房企的成立年份亦可以看到，绝大多数的房地产企业都成立于千禧年之后。

直到2016年起，全国房地产调控趋紧，尤其是在房住不炒、因城施策战略之下，房地产市场供需均受到限制，单边上涨成为历史。“过去买一块地，只要捂得住就能挣钱。未来不是这样，可能买一块地，三年后回头看，不仅不挣钱，价格可能比三年前还要低。”林中举例称。

与此同时，整个行业的分化不断加剧，而这种加剧不仅体现在一二三线城市各不相同的市场表现上，还体现在大小房企之间无法逾越的业绩差距之中。

根据克而瑞地产研究院发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，去年排在销售榜单首位的碧桂园销售额为7715.3亿元，排在末位的广西中鼎销售额为71.3亿元，碧桂园的成绩比后者高出100多倍。

不仅如此，行业成交总量逐步靠近天花板，迫使房企增速放缓。国家统计局数据显示，2019年，商品房销售面积171558万平方米，增幅1.2%，比上一年下降0.1%；商品房销售额159725亿元，增长超过6%，增速比上年回落5.7个百分点。

林中表示，未来行业的成交面积、成交量要超过2019年是很难的，行业的总量在这几年应该就会见顶。“所以现在企业规模的增长，都是来自其他企业份额的缩减，因为这个行业的外延规模不再增长。”

他还指出，行业由外延增长转至内沿增长的形势下，房企的增速出现拐点，增速放慢，并且这种增速放慢是不可逆转的，房企很难回到过去那几年维持在100%、50%以上的增速。

显而易见的是，今年前十强房企中，除了世茂表示增速要保持在30%以上之外，其余几家房企纷纷调低了自己的目标增速，大多维持在20%以下。

“未来几年都是夹缝时代，你会发现，房地产行业是个典型的资源配置型行业，有着高资金门槛，一线城市的土地动辄几十亿、上百亿，未来越来越不是一般企业的资金量可以玩得动的行业。”林中说到。

出现大机会的概率很小

但行业变迁并不意味着房企将失去所有机会，只是中长期来看，行业周而复始的波动会像一个箱体的运行，虽然出现大机会的概率非常微小，短周期、小机会却不会少。

房企如何抓住小机会？林中给出的首个答案是：现金为王，毕竟活下去才是硬道理。“其实观察房企的倒闭原因可以发现，只有一小部分房企倒闭的原因是资不抵债，很多都是在某个时点上资金链断裂所致。因此，在当前环境里，首先要现金流的安全，现金为王。”

这就要求房企提升自身运营管理、资金等各方面的能力。从目前的行业形势看，在这方面大型房企是具备明显优势的，只要不犯错，中小企业将很难追赶。

“在同样的增速之下，房企间存在的距离就会变成永恒的距离，除非它自己犯错。这个特征和以前黑马频现的时代不一样，在未来很难再看到那么多的黑马。未来几年，行业兼并收购也会越来越多。”

除了增速放缓，利润空间收窄是未来房地产行业的另一特征。林中分析，市场从单边增长转变为横盘行情，发展空间变小，房企从吃土地红利转为吃管理红利。所谓吃管理红利，说白了就是挣钱变得很艰难，需要很强的能力，做大量精细化的工作。

他继而指出，存量时代的赛场上，行业的利润空间很狭小，房企犯错的机会将大大减少，一旦犯错就将面临亏损，很难翻身。要活下去，房企就不能在战略方向、投资布局、经营节奏上出错，出现这样的错误，市场就不会再为此而买单。

未雨绸缪布局新的增长极被一众房企们视为破解棋局的关键。克而瑞地产研究院报告显示，据不完全统计，2018年以来已有10多家房企在集团层面因布局多元化业务而陆续更名。具体业务内容来看，30家重点房企营收中能拆分出的多元化业务主要有5个，分别是物业管理、投资物业、产业地产、文旅地产和代建。

近几年，行业中还不乏房企布局地产之外的案例。碧桂园做机器人，恒大造汽车，不久前，万科还正式进军养猪业。

当然，新业务需要一定的时间来度过成长期，仅依靠这样的方式，显然无法在新的市场环境中活下去的。

林中表示，房企加强内部管理同样非常重要，比如要严控成本、积极升级产品、全员营销、加强线上下的结合等。更重要的是，千万不要买错地、定错位，“以前房地产行业挣快钱、挣大钱很容易，但未来房企要习惯挣小钱、挣慢钱、艰难挣钱的环境，坚持不囤地、不捂地、不买地王。”