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嵩山少林寺纠葛待解,港中旅又要接手珠江实业、保利都没搞定的地产生意

作者:刘新歌 2020-12-18 18:14

保利、珠江实业都未搞定的广州“靓地”,港中旅能否顺利开发留待时间去回答。

VCG111275665171.jpg图片来源:视觉中国

2017年7月末,广州开启下半年第一场土拍,海珠区昌岗中路100号橡胶新村东部地块第三次被摆上“货架”。作为唯一一家参与报价的企业,珠江实业以底价12.76亿,楼面价1.6万元/平方米拿下。

3年多后,项目还处于初期建设阶段,珠江实业却选择了撤退。12月16日,珠江实业以2.13亿代价,将所持有的项目公司广州天晨房地产开发有限公司(以下简称“广州天晨”)49%股权售出。

接盘的是港中旅(青岛)海泉湾有限公司(以下简称“港中旅(青岛)公司”)。至此,港中旅成为广州天晨大股东,合计持股75%。广州天晨成立于2017年3月,珠江实业持股49%,广州名懋房地产开发有限公司持有25%股权,广州稳晋房地产开发有限公司持股26%。今年8月底,港中旅(中国)投资有限公司(以下简称“港中旅(中国)”)受让了广州稳晋所持股份。

对于此次交易,珠江实业称,有利于其加快资金回笼,确保国有资产投资及收益安全,促进公司可持续发展。 但对于地块具体开发进展及为何此时转让股权,时代财经多次联系珠江实业投资者关系部和相关人士,直至发稿未获回复。

珠江实业三年后弃地

时间回到2017年。尽管土地出让方式不断翻新、拿地难度不断攀升,房企在广州拿地的热情依旧高热,无论是中心城区还是边缘郊区,不断有打破纪录的高价地成功入市。在距离当年年度“地王”海珠区石岗路宅地约3公里处,昌岗中路100号橡胶新村东部地块低调出让,珠江实业以底价12.76亿元、楼面价1.6万元/平方米拿下。

这是一块“有故事”的土地,出让历经十年。第一次出让早在2007年12月20日,由保利广州房地产开发有限公司以1.95亿夺得,折合楼面价地价5822元/平方米。但7年后的2014年,该地再度挂牌,起始价从1.31亿升至9.57亿,容积率也从2007年的约3.56暴增到8.38。不过,在拍卖前夕,该地出人意料地终止出让。

地块上的债权债务问题导致其命途多舛。直至珠江实业夺地时,出让条件中仍明确说明该地块尚存债权债务纠纷,竞得人需自行与原用地单位广州市华沙房地产开发有限公司、广州广橡企业集团有限公司协商解决债权债务清偿问题。

从地块建设进度来看,难倒保利地产的历史遗留问题,珠江实业也未成功解决。据自媒体“楼市前线”报道,该地块去年才开始施工,但又停工一段时间,直到今年6月份重新动工。截至目前,项目现场施工仍处于深坑基建中。在一线城市闹市区,这样的建设速度可谓相当缓慢。

项目现场公示资料显示,项目总建面65989.6平方米,拟建4栋46层、总高149.7米的高层住宅,工期4年左右。以楼面价1.6万元/平方米来说,该项目入市后利润可期。目前,项目周边多为楼龄相较较老的社区,但二手房挂牌价约3-4万元/平方米,二手的电梯房则高达5万元/平方米甚至以上。

对于珠江实业的弃地行为,广东中原地产项目部总经理黄韬认为“属于正常操作”。“从操作层面看,转让项目或调整股权比例都是正常且普遍的操作。而且这块地还存在债权债务纠纷,可能对珠江实业而言,自己操作还不如卖掉,赚得差不多且降低了风险。尤其今年市场相对较好,在年底出售符合它的发展。”

资金压力或是珠江实业放弃“摘熟果”的原因之一。作为广州第一家上市房企,珠江实业也曾经在城市建设中独领风骚,但在市场竞争中日益被边缘化,土地储备缺乏、项目开发进度缓慢。半年报数据显示,今年上半年,珠江实业亏损2562万元,同比下降约150%。

股权转让公告显示,截至2020年9月30日,广州天晨营业收入为0,营业利润-267.05万元,资产总计216825.34万元,负债总计21.68亿元,所有者权益45.92万元。根据转让要求,受让方需向广州天晨提高总额不超9亿元的借款,其中5亿用于偿还珠江实业对广州天晨的借款债权本息。

港中旅“折戟”嵩山少林寺

保利、珠江实业都未搞定的广州“靓地”,港中旅能否顺利开发留待时间去回答。但作为中国旅游集团旗下的旅游投资和运营业务旗舰,它最近在河南嵩山少林寺碰了壁。

12月15日,港中旅在北京产权交易所挂牌转让港中旅(登封)嵩山少林文化旅游有限公司(以下简称“港中旅(登封)公司”)51%股权,底价为2.5亿元。

这是港中旅第二次挂牌转让相应股权,首次转让始于11月10日,转让内容包括上述公司的51%股权及相关债权,底价为3.47亿元。其中,51%股权挂牌价格2.83亿元,其余为债权。因该笔债务已还清,故二次挂牌转让时价格有所调整。

关于转让原因,港中旅表示,受新冠疫情影响,河南嵩山公司恢复得较慢,2020年上半年收入同比大幅下跌,由盈转亏。若能成功出售,有利于其优化属下自然人文景区目的地资产组合,提升资产周转率和提高现金回流。

“分手宣言”虽然体面,但结局依然让人唏嘘。双方牵手于2009年,据港中旅2010年财报数据,接手嵩山景区第一年,其景区业务收入便突破7.14亿港元,同比增长62.77%。但“花无百日红”,2018年,由于国家发改委公布《关于完善国有景区门票价格形成机制 降低重点国有景区门票价格的指导意见》,嵩山少林寺景区门票价格由100元降为80元,港中旅业绩也直接受到影响,新冠疫情则加重了“门票之殇”。

不过,转让公告也隐约映射出分手后有待打扫的“一地鸡毛”。港中旅(登封)公司曾通过招拍挂方式竞得三宗、共32.9万平方米建设用地的土地使用权,用于嵩山功夫小镇建设,并全额缴纳了土地出让金;但其中8.74万平方米由于与《嵩山少室阙保护规划》有出入,存在一级文物少室阙保护红线问题,未能取得产权登记。

因为嵩山功夫小镇长期停工,总承包工程单位河北建设集团股份有限公司要求港中旅(登封)公司支付2019年7月10日至今现场产生的停工损失和增加的费用。截止二次转让公告之日,双方尚未形成解决方案。

不过,嵩山少林寺景区只是港中旅旗下旅游目的地业务项目中的一个。目前,港中旅形成“4+1”战略业务格局,即旅游景区(目的地)开发与运营,旅游地产开发与运营,城市地产开发及相关业务,旅游+业务等。而作为国资委确定的以地产为主业的16家央企之一,它在房地产行业的布局也颇为深远,在港珠澳大湾区、长三角、环京津、成渝经济圈、关中城市群等区域均有布局。 

文章来源:时代财经 编辑:张常旺