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“绿城销售要超万科，三年破千亿，成为行业霸主。”2009年年终答谢会上，宋卫平放出这样的豪言。绿城在这一年的表现撑得起创始人的“狂傲”：2009年，绿城同比增长238%，以529亿销售额高居全国房企排行榜第二位，与第一名的万科只差120亿。而仅仅一年前，排名第七的绿城销售额还只有151.8亿，与“状元”万科之间隔着326.9亿的鸿沟。

十年后的这个盛夏，有地产界“乔布斯”之称的宋卫平在绿城杭州玫瑰园酒店发表了告别演说，留给绿城一个渐行渐远的背影。他一手创办的绿城这几年也渐渐褪色，不断被同行超越。克而瑞数据显示，今年上半年，绿城以495.5亿销售额（全口径）位居榜单第29位，而万科的规模早与十年前大不同，上半年全口径销售达3349.3亿，继续稳坐业内前三的交椅。

从2009到2019，十年弹指一挥间，匆匆往事如云烟，但回头看时却也发现，世事早已沧海桑田。十年间，房地产行业经过几轮周期波动的洗礼，销售排行榜上不断“城头变换大王旗”。急遽更迭、换新的行业排名背后，无论是得意者还是失意者，都有一番故事值得讲。

春风得意马蹄疾：有房企9年暴涨55倍

绿城高光的那一年，融创过得并不如意。2009年12月15日，由于保证金认购远不足额，融创宣布终止上市计划，此时距原定的挂牌时间仅剩3天，这是融创第二次遭遇上市失败，也是其董事长孙宏斌人生中第三次折戟IPO。

宋卫平大概不会想到，这个在2009年房企TOP20榜单上还排不上号的融创在短短三年后成为绿城的“白武士”。2012年6月22日，绿城与融创共同组建融创绿城控股有限公司(融创绿城)，各持股50%，绿城将位于上海、苏州、无锡、常州、天津等地的9个项目注入融创绿城，融创向绿城支付了33.72亿。

组建融绿平台之后，融创在“买买买”的路上愈战愈勇：佳兆业、中渝置地、天朗、莱蒙国际、融科、金科、万达、乐视都曾成为融创股权收购或项目收购的对象。获得“并购王”称号的同时，融创的规模迅速膨胀。2010年成功在香港上市时，融创全年的销售额仅83.34亿元。2018年底，这一数据变为4608亿，9年间暴涨55倍。

多笔并购中，孙宏斌最不愿意提及的或是乐视。从“佩服老贾（贾跃亭），这么点钱干这么大事儿”的欣赏，到“创业挺不容易的，老贾还是挺好一企业家”的惺惺相惜，再到“电动车有个毛线技术”的痛斥，融创对乐视150亿的“驰援”以失败告终。

但贾跃亭的造车梦却迎来恒大的“护航”：2018年6月25日，恒大集团斥资67.46亿港元收购香港时颖公司100%股份，进而成为Smart King公司第一大股东。

虽然双方的合作也不欢而散，但恒大“造车天团”却势如破竹，在德国、英国等地不断收购产业链上相关技术企业。2018年业绩发布会上，许家印称基本完成产业布局，将以地产、旅游、大健康、新能源汽车为四大产业，5年内不再进入其他更大产业。

这是近年来房企如火如荼的多元化发展趋向缓慢和收缩的一个缩影，也是恒大2017年初由“规模型”向“规模+效益型”发展战略转型的内生需求。从2008年全球金融海啸中“死里逃生”后，恒大在2009年成功登陆港交所。借助资本的力量，恒大从2009年的行业第六攀上业内前三，销售额几乎一年一个台阶，但恒大的发展一直伴随着高杠杆、高负债的阴影，可谓“在刀尖上跳舞”。2017年，许家印将降低负债率列为集团重要工作。

在2009年同样遭遇成长烦恼的，还有粤派房企碧桂园。依靠“廉价拿地、快速开发、低价销售”的大盘模式，碧桂园迅速在广东站稳脚跟，并在2007年上市后快速在省外开枝散叶，被称为“地产沃尔玛”。

但“荒地造城”的开发模式和供应链一体化的发展模式，使碧桂园在广东省外出现“水土不服”。2009年4月11日，在与少数高层的早餐会上，杨国强推倒过去两年来的全国战略，开始战略收缩，“全力推动广东现有的项目，这是集团业绩、现金流的保证。” 

不过，时势造英雄。避开一二线“高烧”城市、深入布局三四线城市的“农村包围城市”战略，也使碧桂园在近几年加速的城镇化进程和去库存中坐享红利。2017年，碧桂园合同销售金额5508亿，击败恒大和万科，坐上行业第一的宝座。

“高杠杆+高周转”发展模式的代表，还有来自福建的一众房企。这个常以“闽系房企”的群像出现的地产商帮，以勇猛果敢搅动中国的地产江湖。2012年以来，闽系房企陆续走出大本营，全面进入一线城市勇猛拿地，销售额也连续翻番，江湖地位不断上升。

2012年，闽系房企仅2家业绩过百亿，阳光城、宝龙地产、泰禾集团、中骏置业等销售都不足百亿。到了2018年，闽系房企有6家跻身千亿俱乐部，20多家销售超百亿。在行业集中度持续提升的背景下，它们在黄金时代行将结束的最后关头完成一线城市布局并实现规模的快速跃升，在规模竞争中取得了某种意义上的胜利和安全。

过去十年，除了房企间不见硝烟的战争，地产行业也在不断更新迭代，智慧地产、社区商业、长租公寓等新生事物不断涌现。“这么多年貌似在日复一日、年复一年做重复的工作，其实这个行业每天都有新鲜感，每天也都有一些新的挑战。”作为一个从业15年之久的行业观察者，同策咨询研究部总监张宏伟对时代财经感慨到，“这个行业对地产人的知识储备和处变能力要求还是比较高。”

黯然退场：粤系房企走下神坛

销售排行榜上，有新进阶者的欢颜，也有掉队者的落寞。起落沉浮间，是商业世界“一着不慎，全盘皆输”的警示和残酷。

宋卫平对产品的执着成就了绿城，这也让这家杭州开发商被誉为地产界的“苹果”，但不吝建安成本的投入和激进扩张，让绿城在调控来临时不堪一击，陷入资金泥潭无力自拔，增速和排名不断下滑。

继2012年分别出让股权和项目给九龙仓、融创后，绿城又在2014年底将原本准备卖给融创的24.313%股权转卖给中交集团。随着中交集团一步步增持，绿城由“宋卫平时代”进入“中交时代”。而在“去宋卫平化”的这几年，绿城也与2009年不可同日而语。

绿城虽已掉队，但毕竟江湖声名还在。相比之下，2009年销售236亿元，在TOP20房企中排行第九的世纪金源更显寥落，如今在TOP200榜单上已寻不见踪影。1991年，出生于福州连江的旅菲华侨黄如论回国创办了世纪金源。他很敢“砸钱”，1992年就耗资5000万打造了15层的高级写字楼福州国泰大厦，几年内将金源房地产公司发展成福建知名的私营房地产企业。

1998年，黄如论抽出在福州、四川的资金，带了7亿闯荡北京，先后开发了世纪嘉园、世纪城、金源时代Shopping Mall等项目，三者投资分别为8亿、170亿、45亿。《环球企业家》在2002年将黄如论和朱孟依、许荣茂一起称为“内地地产业最重量级大佬”，王石、潘石屹、冯仑不在其中。

世纪金源的房地产开发采取“超级大盘”的滚动开发模式，主要依靠协议拿地。“8.31大限”后，中国的房地产市场迎来了“阳光地政”，世纪金源在土地储备扩充上受到极大约束。在随后几次调控趋严的考验下，旗下不少项目也遭遇去库存压力。资金问题困扰下，减少拿地、战略收缩成为世纪金源不得已的选择。

2017年，黄如论卷入腐败案，随后于2018年初将所持公司股权转让给两个儿子黄涛和黄世荧，公司实际控制人也变更为黄涛。目前，世纪金源以房地产开发、星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营、核桃油生产为支柱产业。

在一众掉队者中，曾是全国房企学习榜样的粤派房企不容忽视。作为国内房地产市场化最早的城市，又因毗邻港澳，广州的地产商业文化较为发达，在上个世纪涌现出碧桂园、富力、雅居乐、合生创展、星河湾等一众土生土长的知名房企。

这曾是一股让全国房企仰望的力量。2009年TOP20房企中，富力、雅居乐、合生创展、星河湾分别位列第8、15、17、20名。但近年来，粤系房企却没了早年的锐气，一步步走下神坛，跌出行业前20名，星河湾和合生创展更是滑落到行业100名以外。

沉舟侧畔千帆过。这十年，房地产行业一路高歌。国家统计局数据显示，2009年全国房地产开发投资3.6万亿，商品房销售额4.39万亿。到了2018年，上述数据已分别飙升至12.03万亿和14.997万亿。

张宏伟认为，过去十年的周期波动，主要受城镇化率不断提升的大趋势影响，而这种趋势还在持续中。“到2030年左右，城镇化将会接近尾声，城镇化率会达到75%-80%。目前还是一个持续、总体上扬的阶段，但到了2025、2026年之后，行业会进入一个增速放缓的阶段，到2030年之后，行业会进入趋势性下降的大周期。”

中国房地产市场是个“政策市”，在这个市场里，机会是均等的，但抓住机会靠战略、产品定位、区域布局等等。抓住了的更上一层楼，错失的则灯火下楼台。一上一下间，行业集中度和门槛悄然提高。2009年，房企TOP20门槛为130亿，市场占有率为11.8%。2018年底，TOP30房企的门槛已经达到千亿，销售规模占全行业半壁江山。 

张宏伟认为，未来三到五年内，房地产市场的节奏和变化会比过去10年、20年更为剧烈，“不仅是‘大鱼吃小鱼’，甚至是‘大鱼吃大鱼’，一些排名前20的企业也可能出现破产或者被其他企业收并购的情形。尤其在2025、2026年出现趋势性转折的过程中，会有很多企业被历史的车轮甩掉。” 

但他也认为，面对行业规模基本固化，错失了地产黄金时期的中小房企并不是完全没有机会。“中小房企如果在养老地产、教育地产或社区商业等细分市场领域找到自己的发展空间，或者在自己比较熟悉的市场做深耕，还可以做一个小而美的企业。”

财经评论员严跃进也表示，房企如果能跳出传统住宅开发领域做业务创新，或许还有抢占、赢得市场占有率的机会。