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楼市调控进入深水区，关于调控的走向，观望和笃定两种心态并存。政策上任何的风吹草动都会引发极大关注。近日，又一个安徽城市因为楼市政策调整走进大众视野，这次是地处苏皖边界、毗邻南京的马鞍山。

一份11月4日印发的《关于做好商品房销售管理工作的通知》显示，马鞍山对商品房预售最小规模、新预售楼盘资金监管标准做出调整，并规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%。

马鞍山楼市新政文件，图片来源：网络

管控放松的新政

预售规模方面，《通知》要求最小规模为栋，商品房预售许可工程形象进度为总层数的二分之一；设计带有地下空间的楼栋办理商品房预售许可的，地下一层折算为二层计算，以此类推。

新预售楼盘重点监管资金标准方面，多层（6层及以下）1680元/平方米，小高层（7至11层）1890元/平方米，高层（12层以上）2100元/平方米。同时，实行农民工工资保证金与预售款监管联动，采取银行保函、商业银行拟发放个人住房贷款证明等方式释放建设资金。

最引发关注的是关于商品房销售价格的规定。《通知》要求，新备案项目商品住房销售价格不得高于备案价格，同时不得低于备案价格10%；若实际成交价格低于备案价10%的，不予办理商品住房买卖合同网上备案，需重新办理销售备案。

《通知》适用范围为马鞍山市区，并规定“通知出台前印发的【2018】148号文及其他与文本通知不一致的以本通知为准”。时代财经查询获悉，【2018】148号文于2018年5月25日印发，两相对比，此次印发的《通知》呈现调控放松的态势。

【2018】148号文规定，对该文出台时已拿地的楼盘，自2018年7月1日起，一年内实现预售的，工程形象进度达到总层数的二分之一时准予预售。自2019年7月1日，原则上工程形象进度达到封顶时准予预售，并且鼓励房地产开发企业现房销售。

关于新预售楼盘重点监管资金额度，【2018】148号文要求，多层（6层及以下）2400元/平方米，小高层（7至11层）2700元/平方米，高层（12层以上）3000元/平方米，精装修房屋增加1000元/平方米。该文同时要求，商品住房项目备案价格原则上6个月内不得上调，超过6个月再次申报的，备案价格上调幅度原则上不得超过1%。

托底楼市？

马鞍山位于安徽东部，是中国十大钢铁基地之一。因有储量丰富的铁矿，马鞍山在近代从一个只有80多户的村庄迅速发展成为新兴城市。2018年底，马鞍山以1918.1亿元的GDP，在安徽16个地级市中排名第三。

马鞍山是距离南京最近的城市之一，素有“南京的后花园”之称。从马鞍山东站乘坐高铁至南京南站，只需18分钟。马鞍山也在城铁、轨道交通等基础设施上努力与南京对接。

地缘优势使马鞍山楼市受南京外溢影响明显。房掌柜南京公司总经理尹霄飞对时代财经介绍到，“马鞍山是一座钢铁城市，城市不大且很多市民有职工房，所以整个城市对商品房的需求不大，因此楼市一向比较低迷。但2016年下半年到2017年之间，有一段时间房价涨幅很大。”

南京是本轮调控中最早开启限购的城市之一。2016年9月25日，南京出台主城区住房限购政策。进入2017年，南京又从限贷、限房价等方式升级调控力度。南京地价、房价一路走高之下，扬州、镇江、马鞍山等南京都市圈城市的楼市火了一把。

“很多开发商开始在南京都市圈城市拿地。而马鞍山距离南京仅40公里，从区位交通来说非常近。我印象非常深的是，马鞍山城东某个楼盘，曾经单价八、九千都卖不动，但后来涨到1万多块，还卖的特别火，这其中南京的客户占了不少。” 尹霄飞称。

不过，当楼市热潮退去，没有基础需求支撑的城市，楼市波动明显。楼盘网数据显示，今年4月以来，马鞍山新房均价一路下行，10月均价为7033元/平方米，低于2018年12月7399元/平方米的均价。

马鞍山楼市供应旺于需求，马鞍山住建局相关统计数据显示，9月全市完成房地产投资26.4亿元，同比增长17.3%。新批准预售商品房上市2903套、33.43万平方米，同比分别增长34.3%、29.6%。与此形成对比的是，成交却呈下降态势，9月全市商品房成交2003套，成交面积22.67万平方米，成交金额16亿元，同比分别下降22.5%、17.2%、16.3%。

关于《通知》出台的原因，时代财经多次联系马鞍山住建局，但相关科室的电话无人接听。尹霄飞分析称，“马鞍山这次政策给人的感觉主要是‘不许涨也不许跌’。因为不像大城市有庞大的人口做支撑、不会出现大跌的情况，但小城市的价格起伏会比较大，进而也会影响开发商和购房者的信心。所以我认为小城市出台这种保稳的政策也可以理解。” 

值得注意的是，去年底安徽合肥、砀山县均有楼盘因降价被约谈。今年9月，碧桂园在广西桂林某楼盘因降价被当地政府点名批评，桂林政府甚至召开了房价维稳会议，要求各大房企坚决抵制扰乱当地房产市场的恶意降价抛售行为，抱团自律、确保房价坚挺。此外，惠州、赣州等多个三四线城市也已出台类似调控文件，对商品房销售价格的降幅作出规定。