时代财经

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家住广州市海珠区的李华（化名）近来有些烦恼，他想卖掉现有住房置换套更大的房子，但自去年10月份将房子在中介挂牌后，上门看房的买家寥寥无几。今年春节后，他主动将挂牌价降低逾20万，但房子至今仍未出手。

“不是房子价格问题，主要是买家都持观望情绪。” 李华道出了关于房子难卖的原因，李华的遭遇也折射出眼下广州二手房市场的真实境况。

国家统计局12月16日公布的全国70城房价数据显示，广州二手房价格环比下跌0.2%。而今年下半年以来，除7月环比上涨0.4%，8月环比持平外，广州二手房房价一直呈环比下跌的态势。

“房地产市场逐渐从刚需时代进入置换时代，二手房市场尤甚，因此房屋成交就会慢。同时，业主也会降低心理预期，售价不会提那么高。”广州越秀区五羊邨一房屋中介向时代财经透露，仅从其负责的珠江新城、五羊邨、杨箕村片区来看，2018年以来二手房价格持续下跌，2019年跌幅较2018年有所扩大，每平方米价格下降数千元。

二手房大面积降价，买房决策周期延长

“现在整个广州房产交易的热情都很低，市场供过于求，刺激政策也缺乏。但同时，现在也是在广州买入资产的最好时机。” 专注资产投资的专业人士梁友琛在12月18日向时代财经指出。他的卖房经历也让他深刻感受到了广州二手房市场的寒冷，“挂牌了9个月，一直卖不掉，得比市场价至少便宜20%才容易出手。”

广州链家研究院数据显示，在11月成交的全部调价二手房中，涨价房源仅占1.8%，环比10月的5.9%下降4.1个百分点。降价房源占比则达98.2%，环比10月的94.1%增加4.1个百分点。

在广州链家研究院的统计中，这已经是广州二手房降价占比连续3个月上升，调价中降价占绝大多数，业主成功反价的情况并不多。“年底全市库存房源多，客户选择多，观望时间更长，急于资金周转的业主大多愿意降价出售以促成交。”

降价出售一定程度上带动了成交量的上升。广州链家数据显示，11月份,广州二手房成交量环比上升2.2%。“降价幅度大，现在价格是全年最低价了，因此吸引了很多客户来买房。去年一家门店一个月卖出一两套都很难，但最近我们几乎每天都有开单。”上述房屋中介称。

虽然近期成交比较活跃，但市场整体观望情绪仍然浓厚。广州链家数据显示，11月广州二手房房源成交周期为132.5天，环比缩短11.2天，这主要因为成交房源中刚需小户型的房源较多，成交单价低、决策周期短，导致成交周期环比缩短。而买方成交周期为38.5天，环比延长3.7天，购房者观望态度依旧较强。

市场出现分化 ，刚需小户型抢手

虽然二手房市场整体疲软，但不同区域间情况出现较大差异。根据广州链家数据，11月份，广州核心老城区荔湾区成交均价环比降幅相对明显，达5.3%，海珠区、白云区和南沙区的二手房成交均价均有小幅度下跌，其他区二手房成交均价基本都有不同程度的环比增长，花都、天河、越秀表现抢眼。

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而主城区的优质房源依然抢手。在看了佛山、番禺诸多楼盘后，“90后”张成（化名）在11月买下越秀区公园前的一套二手房。“成交价只比挂牌价低了2万，但我觉得价格还算合适，成交单价不到4.1万，而且着急结婚用，另外这里学位不错。”

“小户型价格要比大面积住宅贵，因为小户型基本是满足日常生活的最低需要，因此这种房型流通速度较快、税率也不高，这种户型在越秀区还是主流。” 张成表示。

低谷期的楼市，给了刚需和改善性需求购房者机会，二手房市场的主体也兼具卖方和买方两种角色，这在一定程度上也推动二手房价格的下跌，在珠江新城工作的王芳（化名）就因此错失了中意的房子。“去看了天河员村的梅林海岸，单价6万出头。业主最初挂牌价460万，后来降过价，我们跟他谈的价格是428万。”但出差几天回来后，业主已以430万将房子售出，“业主要钱要的急，他着急在珠江新城买房。”

买卖僵持的广州二手房市场也受到一手房的冲击，基于房企年底业绩冲刺，不少项目都推出特价单位积极去库存，不少买家转而选择一手房。11月，广州新建商品住房就成交了9550套，环比上升15.0%。