时代财经

图片来源：视觉中国

资本市场对于物业股的热捧，正在催生越来越多的物业上市公司。近日，正商集团旗下的物业公司--兴业物联服务集团有限公司（以下简称“兴业物联”）也在港交所提交了上市申请，成为国内第21家赴港上市的物业公司。

兴业物联定位为非住宅物业的中高端物业管理服务供应商，截至2019年6月30日，在管物业的建筑面积约为210万平方米。若成功上市，兴业物联将成为港股中规模最小的一家物业公司，比倒数第二的浦江中国（在管面积556.5万平方米）还要小超过一半。

招银国际分析师文干森称，兴业物联主打非住宅物业，最大优点是物业费会比一般住宅物业高，“但规模太小在资本市场肯定没那么吃香，目前资本市场还是比较青睐规模大、增长速度快的物业公司”。

规模倒数第一

兴业物联于1999年10月20日，由正商集团董事长张敬国透过河南兴业房地产开发有限公司（其当时由张敬国拥有20%股权）连同陈继国、鞠涛及李玉耀（均为独立第三方）共同创立。同年兴业物联开始为兴业北云鹤花园提供物业管理服务，这也是兴业物联首个在管住宅物业。

此后经过多次股份转让，正商发展于2013年成为了兴业物联的唯一股东，持股100%。2015年，兴业物联把重心转移至非住宅物业管理服务，开始为首个在管非住宅物业--建正东方中心提供物业管理服务。

2017年8月9日，在新三板挂牌前夕，兴业物联旗下的物象智能成立，在物业管理及增值服务之外新增了一项智能化工程服务。同年9月8日，兴业物联（当时名为“河南兴业物联网管理科技股份有限公司”）正式在新三板挂牌。但与众多出逃新三板的物业公司一样，兴业物联在新三板挂牌仅一年多，就在今年1月21日自愿停牌了。

为赴港上市，兴业物联搭建了一个全新的股权架构。目前，兴业物联由丰华信托持股75.45%，盈域持股24.55%。公告介绍称，今年9月5日，张敬国女儿--张惠琪及张惠琪后裔获委任为丰华信托的酌情受益人，张惠琪亦获委任为丰华信托的保护人。

图片来源：兴业物联上市申请书

虽是兴业物联的受益人，但现年30岁的张惠琪并没有直接掌管兴业物联。目前，兴业物联的掌舵人为2015年4月加盟的朱杰，担任董事会主席兼行政总裁，而张惠琪则任非执行董事一职，负责兴业物联的业务发展及投资者关系。

值得关注的是，兴业物联只是正商集团其中一个物业平台，定位为非住宅物业的中高端物业管理服务供应商，目前在管的16幢商业楼宇均由正商集团开发，此外还有三幢政府楼宇由独立物业业主开发。截至2019年6月30日，在管物业的建筑面积约为210万平方米。

至于住宅项目的物业管理，正商集团旗下还有一个名为“河南正商物业管理有限公司”的平台，该公司成立比兴业物联还要晚三年。官网信息显示，正商物业管理当前累计接管面积1600余万平方米，合同面积1600余万平方米，服务项目60余个，管理业态涵盖多层、小高层、高层住宅、别墅及花园洋房、综合商业等多种物业类型。

对比不难看出，此次赴港上市的兴业物联体量要比负责住宅项目的正商物业管理小很多。

正商地产一位内部员工透露，两家物业公司同时存在很多年了，至于为什么这次兴业物联单独上市则以公告信息为准。来自兴业物联的一位员工则以“领导不在”为由拒绝了时代财经的采访。

毛利率行业最高

尽管在管物业规模位列21家物业公司（已上市、正准备上市）最后，但若从兴业物联自身来看，其在管规模近年也经历过一段快速增长期。于2016年底，兴业物联在管建筑面积仅为70万平方米，及至2019年6月30日增长至210万平方米，增长率为200%。

根据第一太平戴维斯报告，若按2018年160万平方米的在管物业建筑面积计算，兴业物联是河南省第三大非住宅物业管理服务供应商。另据兴业物联透露，该公司合约物业组合的建筑面积约为410万平方米。

收益方面，兴业物联收益总额由2016年度约4730万元增长至2018年度的1.31亿元，复合年增长率约66.4%。纯利由2016年度的1150万元增长至2018年度的3420万元，复合年增长率约72.5%。另截至2019年6月30日，兴业物联收益总额及纯利分别为8119万元、2062.3万元。

在19个在管项目中，来自正商集团16幢商业楼宇无疑是兴业物联的主要收入来源。数据显示，2016-2018年，及截至2019年6月30日，兴业物联来自商业楼宇的物业管理费分别约为4440万元、6710万元、9490万元、6370万元，分别约占各期间来自物业管理及增值服务的收益总额的约94%、88.2%、88.3%及86.6%。

由于基本没有外部扩张，兴业物联的债务水平相对健康。2016-2018年，及截至2019年6月30日期间并无任何银行借款，处于净现金状况。

未来，借助上市募集的资金，兴业物联计划对外竞投更多中高档非住宅楼宇及政府楼宇。兴业物联称，根据第一太平戴维斯数据，河南省内有超过100家物业公司为非住宅物业提供物业管理服务，邻近省份总计有超过1200家，而该等物业公司都可能满足兴业物联的收购标准。

与曾经的房企一样，现时的物业公司同样步入了规模角逐的阶段。此前东北证券房地产行业分析师沈路遥曾向时代财经表示，目前物业管理行业处于“规模为王”的阶段，更为强调在管面积与合同面积的规模。

在“规模当道”的行业背景下，兴业物联这种“蚊型”物业公司或受冷落。“规模太小在资本市场肯定没那么吃香，目前资本市场还是比较青睐规模大、增长速度快的物业公司。”在谈及兴业物联上市前景时，招银国际分析师文干森如此表示。

但同时文干森指出，兴业物联主打非住宅物业，有着物业费高的优点。于上市申请书中，兴业物联也特别强调了这一点。据时代财经了解，2016-2018年，及截至2019年6月30日兴业物联的整体毛利率为47.2%、50.2%、47.5%、49%。对比其余20家赴港上市披露的数据，兴业物联的整体毛利率目前为行业最高，排名第二的祈福生活服务今年上半年整体毛利率为44%。

另一方面，主打非住宅业务，或可帮助兴业物联形成错位竞争，目前在21家物业公司中，与兴业物联一样主打非住宅物业的只有浦江中国。