时代财经

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1月9日，海口市住建局、市发改委等部门联合召开紧急会议，共同研究查处两项目违法违规销售行为。针对罗牛山公司开发建设的罗牛山璞域·玖悦府项目存在的涉嫌无证销售、价外加价等违法违规行为，市发改委暂停受理罗牛山公司名下在海口市的所有新建商品房价格备案、市住建局暂停受理该项目预售许可。

原本罗牛山预期以15亿元将旗下地产业务转让至控股股东，剥离房地产业务的同时实现在A股定增融资27亿元，并用这些资金聚焦畜牧养殖与屠宰加工主业，但这个如意算盘却遭遇变数。

有分析人士向时代财经表示，根据以往案例来看，无证销售、价外加价等违法违规行为，从政府介入调查核实开始，到最后落实处罚一般都需要1-3个月的时间。换言之，至少数月时间内罗牛山的地产项目面临无法正常回款。

这对于因大力扩张生猪业务、负债增加的罗牛山而言，资金压力陡增。据罗牛山第三季度财报数据显示，其短期借款暴涨1075.36%至8.11亿元、一年内到期的非流动负债上涨88%至3.55亿元，但相应公司手上货币资金仅为7.34亿元。

赛马概念无实质性进展的同时，罗牛山的地产开发业务又陷入难以快速回款的处境。

想要剥离的房地产业务

自2009年，罗牛山成立全资子公司海南锦地房地产有限公司（以下简称海南锦地），独立操盘开发海口锦地翰城项目，正式进军房地产市场后，地产业务就逐渐成为罗牛山三大核心业务板块之一。

据罗牛山2015―2019年报数据显示，其房地产业务营收占比分别为12.18%、25.6%、49.04%、34.38%、11.05%。大农业与房地产两大板块呈现此消彼长的趋势，同期，大农业下的畜牧业及屠宰加工业合计占比分别为63.19%、53.92%、35.91%、44.06%、63.37%。

2017年时，罗牛山的地产业务营收高达6.37亿元，占比49.04%，达到历史顶峰，甚至超越大农业板块（生猪养殖及屠宰加工业务、冷链业务），成为公司最主要的业绩支撑。

但在地产业务营收达到顶点时，罗牛山却在2017年报中指出，公司畜牧养殖与屠宰加工、商品房地产开发、教育三大业务由于关联度不高、集中度不够，行业优势无法突出，目前的产业布局不足以支撑长远发展。

“未来罗牛山将剥离教育产业，并在存量土地开发完毕后，退出地产业务；聚焦在畜牧与屠宰加工业务、食品冷链等核心主营业务上，致力于成为海南现代农业耕耘者。”

在回归主业需求之外，市场猜测，这是由于罗牛山的地产业务开发能力并不强，土储供应相对不够稳定，无法稳定地为罗牛山提供持续、稳定的收入及利润。

有海南本土地产行业从业人士向时代财经表示，虽然罗牛山地产业务在公司整体营收占比处于高位，但在海南市场中仍处于劣势。“罗牛山擅长挨个将早期遗留土地转化开发成一些城市中低端物业，仅仅算是一个本土小规模开发商，实力不强；同时，罗牛山背后土储也都是曾经的产房、园区等存量土地，逐渐被开发殆尽，只剩下大量的农业用地。”

两年后的2020年3月25日，罗牛山正式宣布将剥离地产业务，实现公司聚焦畜牧主业，重回畜牧养殖业第一梯队的经营目标。剥离方案显示，罗牛山将旗下罗牛山广场一期、二期以及璞域一期共三个地产项目增资至子公司海南锦地，打包转让给控股股东罗牛山集团，预计此次交易总价为15亿元，产生净利润3.77亿元。

值得注意的是，罗牛山赛马国际马术俱乐部有限公司在2020年4月时，曾从海南锦地转让至海南罗牛山休闲观光农业有限公司，可以看出赛马小镇仍将留在上市公司体系内。

但这一方案，却在随后的临时股东大会上，被一众小股东否决。遭遇否决后，罗牛山仍在积极推进房地产业务剥离事项的开展。除罗牛山广场一期、二期以及璞域两个项目之外，公告显示罗牛山还有五宗待开发的土地，合计约23.89万平方米，土地性质含括商务金融、批发零售及少量城镇住宅用地。

赛马概念或无疾而终

剥离地产开发业务后，手握大量农业用地的罗牛山开始把目光瞄向休闲农业、体育旅游等方向，进入与“现代农业”相关的休闲农业地产及马文化旅游地产领域，并因此引出它最为知名的一面--“赛马概念股”。

2018年5月，罗牛山凭借一纸项目备案证明，公开宣布公司将要建设“海南国际赛马娱乐文化小镇”。项目拟选址海口市美兰区三江镇罗牛山农场，规划占地约500公顷，建设内容包括海南国际马术中心、国际赛马公园、行政办公配套等，总投资高达287.8亿元，计划显示在2018年开工，至2020年建成。

当时，国务院政策明确提出要“鼓励发展赛马运动”。受此利好，与“赛马”相关的概念股异动频频。罗牛山也不例外，借着赛马概念利好，公司股价曾因此短期内暴涨104%，达股价历史最高点。

但如今两年时间过去，因海南政府对赛马态度谨慎,相关落地政策始终未能出台,罗牛山的“赛马小镇”依然缺少实质性进展。

上述从业人员认为，首先要认识到，从目前的政治环境来说，涉及博彩的产业不太可能落地，发展的顾虑会比较多，究竟以怎样的形式发展赛马及相关竞技体育娱乐项目都有待考察；其次，罗牛山的公告只是一个企业角度的规划目标，可以说离真正落地的时间节点还非常远。

2020年12月18日，罗牛山公告宣布，公司下属全资子公司罗牛山马术获得《海南省企业投资项目备案证明》的海南国际竞技体育娱乐文化项目将于12月21日到期。

“目前，除了前期签署战略合作意向协议和项目备案以外，公司内部虽进行项目规划等前期事项的推进，但本项目未进行其它实质性或重大性的项目投资。根据《海南省企业投资项目备案管理办法》，项目备案后两年内未开工的，项目备案机关有权从备案管理库中将项目删除。”

如今，罗牛山“海南国际竞技体育娱乐文化项目”的备案期已过，而公司是否正式向有关单位提交展期申请，及申请答复所有相关问题，罗牛山无一对外披露。市场开始猜测赛马小镇项目或“无疾而终”。

时代财经致电罗牛山董秘张慧，电话始终未能拨通，通过邮件形式询问项目是否展期等问题，截至发稿前亦未获回复。