时代财经

“行业整体规模的高增长可能已经到了瓶颈。”方正证券房地产首席分析师夏亦丰对时代财经表示。据了解，百强房企2019年权益销售金额月均同比增速为5.56%，远不及去年的34.82%，增速大幅缩水，行业整体规模增速较前两年显著放缓，行业持续高增长的趋势或终将“触顶”。

2019年，在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下，市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，房地产市场基本保持稳定。即使全国商品房销售金额将再次创下历史新高，有望突破16万亿元，但市场对于2020年行业的增长态势不再那么乐观。

方正证券预计2020年的房地产市场销售面积同比增速在-2%~0之间，预计销售金额仍会有个位数增长。光大证券认为，2020年全国商品房销售面积将下滑8.5%，而贝壳研究院给出的销售面积跌幅预测则在2%左右。多家机构一致认为，在销售额能够保持微增的情况下，销售面积被认为将有所下滑。

同时，房企在设定目标时，也显得颇为谨慎。面对2020年，规模突破6000亿元的恒大定下了约8%的增幅；渝派黑马房企金科为2020年定下的目标也仅为2000亿元，约11%的增幅。相较于过往几年成倍的增长幅度，2020年各房企将更多的会考虑回款率和利润率的提升。

换言之，触顶的房地产市场，实际上面临的是行业由增量市场开始向存量市场过渡的开始。房地产增量市场进入下半场之后，行业玩家核心竞争力的重要性将突显出来，未来房企不是简单粗暴的资金实力的比拼，而是对综合能力的考量。

面对这样的大环境，夏亦丰指出，房企应该将重心聚焦在去杠杆和稳销售上，并持续深耕自己熟悉的土壤，从产品端发力，以适应不断变换的消费者需求，增加产品溢价。而不是继续以往粗放的开发模式，在没有深入研判的情况下，就为了全国化扩张而贸然进军新的城市。

夏亦丰认为，在预期市场降温、房企偿债高峰临近的大背景下，应当提高内生性资金的营运能力，审慎投资和加速回款最为关键。

以下为时代财经对方正证券房地产首席分析师夏亦丰的采访实录：

时代财经：您觉得用哪几个词可以概括2019年的房地产市场？

夏亦丰：政策真空、融资紧、分化加剧、抢人大战、物管风口全面来袭。

时代财经：在您看来，2020年整体市场走势会是怎样的？随着因城、因区、因时施策的调控逻辑进一步提出和落实，2020年的房地产市场会有一些什么样的变化？

夏亦丰：年底经济工作会议再度提及“三稳”的主基调长期不变，重申了“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，因此“稳”字将贯穿今年整个房地产市场。我们预计2020年的销售面积同比增速在-2%~0之间，预计销售金额仍会有个位数增长。随着“因城施策”的进一步实施，我们认为市场会出现“三个平衡”，首先是中央与地方之间的平衡，地方可以围绕中央的政策主基调进行局部微调；第二是各城市之间的动态平衡，城市分化会加剧，并且都将有自己独立的城市周期；第三是供需平衡，在需求端短期平稳微降的情况下，供给端逐步实现差异化，最终实现“高端住房有限制但市场化、中端住房是中流砥柱但价格可控、低端住房有保障有选择可租赁”。

我们认为2020年一线城市的新房成交面积将维持较强的韧性，预计平均房价仅有小幅上涨。截止到2019年11月，四个一线城市的成交面积为2664万平米，同比增长25%。一线城市在经历了连续两年的两位数负增长之后，开始进入上行通道，2020将延续上涨的趋势，不过整体房价不会出现太大的普涨，但会有结构性的机会，仍然看好深圳的潜力。

二线城市整体成交量预计平稳微涨，持续看好城市群中的核心城市、具有特定产业和人口增量的二线城市。一方面，基本面较好的二线城市的潜在购房需求是较多的，但被严格的限购限贷政策所抑制，近两年的观望情绪比较重。随着市场走势保持平稳，部分城市的落户政策放宽，例如四季度以来，南京、天津、昆明、成都、长沙、佛山等多个城市相继发布人才引进政策和购房新政。因此将会有很大一部分的刚需陆续释放出来。另一方面，有产业基础支撑和人口持续净流入的二线城市也会在明年的“因城施策”中受益。另外，我们观察了各城市的在校小学生人数，它更好的反映了城市多阶段的真实潜在需求，西安、武汉的同比增速都超过了8%，这两个城市相对来说需求的持续性可能会更强。

三四线城市成交量预计将负增长，但房价较难出现大幅下跌。目前来看，三四线城市的销售动能略有放缓，2019年1-11月的累计销售面积增速大约在-3.3%，是继2014年以来首次转负。我们认为2020年三四线的动能将会继续下滑，一方面是因为2019年棚改开工量减半对2020年的销售贡献减弱，另一方面，三四线的改善性需求将出现阶段性的放缓。从2015年以来三四线城市的土地成交楼面价一直攀升，因此我们预计房价不太会出现整体性的大幅下滑，部分区域可能会有结构性的调整。

时代财经：房地产行业已经不再只是“大鱼吃小鱼”，“大鱼吃中鱼”的案例已经开始发生，您觉得2020年房企之间的格局会有什么变化？是否会出现大规模兼并的现象呢？

夏亦丰：2019年头部房企并购动作频繁，主要是因为市场行情低迷以及融资环境收紧，部分中小房企资金链出现问题或难以通过销售回款和外部渠道进行融资，只能通过出售项目甚至去地产化等方式退出市场。

从整体的并购数量上面看，2019年房地产行业得并购总数同比下滑了30%，并没有市场想象的持续大幅增长，平均的交易单价在5.6亿元，也比上一年减少了39%，比2016、2017年的单价有大幅下滑。房地产行业的大规模兼并收购已经进入了修整阶段，房企不再只盯着量的扩张，而是更多的要求资产质量的提升，因此在收并购周期也变长了。

2019年比较大的几宗收并购主要是融创收购云南城投、泛海、新湖中宝、阳光100的项目股权，世茂收购泰禾的项目股权以及福晟集团的股权，佳兆业收购阳光100项目股权，德信收购华侨城项目股权等。从收购标的上看，出现了比较多的百强房企甚至是前50的房企。行业的竞争格局上升到了“大鱼吃中鱼”，部分前期过分追求规模而忽视了持续攀升的负债率的房企进入到了一个比较危险的境地。

我们认为2020年行业“大鱼吃中鱼”仍然会存在，但整体不一定会出现像17年这样的大规模兼并收购，因为收购方会更加看重资产包的潜在负债和可变现速度，同时标的房企会继续主动寻求合作开发，不用等到最后一步，但随着自身权益比例的不断降低，最终会逐渐退出行业，行业集中度会进一步提升。

时代财经：此前不少房企将自己的业绩冲刺节点定格在2020年，不过伴随着2019年下半年融资缩紧、增速下降等问题，您觉得2020年是否还是规模大幅增长的好时机？曾经有人将2020年比作房地产行业从量变到质变的“临界点”，您觉得此后还有没有规模快速扩张的机会？

夏亦丰：百强房企2019年权益销售金额月均同比增速为5.56%，远不及去年的34.82%，行业整体规模增速较前两年显著放缓。我们认为，行业的整体规模的高增长可能已经到了瓶颈，但是内部的座次争夺还没有结束，同时各房企的扩张模式也会出现不同，龙头房企在保证正增长的同时更多的会考虑回款率和利润率的提升，第二梯队的房企仍将有机会冲刺到前排，而五六线的房企中，除了国企央企背景的或者有一定独特资源或模式优势的，其他的可能就会面临一些生存压力。

房地产增量市场进入下半场之后，行业玩家核心竞争力的重要性将突显出来，未来规模的快速扩张不仅仅是通过简单粗暴的资金实力的比拼，而是对综合能力的考量，包括城市的合理布局和深耕强度、运营能力、把握风险的能力等等，公司的执行力和管理层治理能力也会越发重要。2018年全口径销售额达到千亿房企数量为30家，同比增加了13家，而2019年千亿房企为34家，仅较上年增加了4家，千亿俱乐部的扩容速度在减缓。2020年开始，主流房企要做的是“有质量的增长”，在政策基调维稳的大背景下，马太效应的延续更多的趋于被动，我们从百强房企的销售金额权益比例上面来看，2019年CR100的权益比例下降幅度最大，达到7个百分点，而CR5、CR10仅下降了3个百分点。头部房企的规模扩张较为稳定，而规模高速扩张只属于部分二线的房企，并且整体的时间窗口会收缩。

时代财经：2019年房地产行业面临融资缩紧、行情低迷、市场集中度不断提升等一系列问题，面对这样的变化，您觉得2020年房企应该作出怎么样的改变以适应全新的环境？

夏亦丰：在预期市场降温、房企偿债高峰临近的大背景下，审慎投资和加速回款最为关键。房企应当更加重视销售回款与现金流的安全度，重心仍会集中在去杠杆和稳销售上，保证内生性资金的营运能力，提高资金的周转率，使其与利润率之间达到最优平衡。

聚焦与深耕是房企未来战略布局的主要方向，关注部分二线、以及城市群红利下的三四线城市机会。选择好的城市进行深耕能够逐渐减少摩擦成本，不要为了全国化布局而贸然进军新的城市或在每个城市都浅尝辄止。

住宅回归居住本质，房企需要通过提升产品力，增强自身竞争力。行业在过去高速野蛮生长的时期，产品的同质性较强，但现在市场客户需求更加多样，二胎政策的放开也使得原本的户型设计不能满足现阶段的需求。房企应从产品端发力，增加产品溢价，通过深化客户需求研究，细化市场需求，推出新的产品系来满足多元客户需求，比如将智能家居和智慧社区更多地应用在项目中，根据客户需求变化加快住宅户型空间创新等等。

关注存量市场，积极拓展地产产业链上的多元业务，提高运营能力。目前存量市场的空间远远没有开发完，在物业管理、商业地产、物流地产、养老地产、文旅地产等多个板块都有进一步挖掘的空间。我们预计到2025年物业管理行业的规模将达到2.2万亿元，同时机构物业以及城市服务都有望成为市场的重心。提前布局一些与地产产业相关的后周期业务能够走得更长远。