时代财经

新城悦线上业绩发布会

在新冠疫情还未得到控制的3月份，不少物管企业在召开年度业绩会时都多少表露出了担忧的气息，担忧主要来自两方面，一是因为防疫导致的成本增加，另一个是疫情或影响增值服务收入的增长。

但从近期多家物管企业发布的盈喜公告看，疫情的影响似乎没有预想中大。此前7月19日，新城悦发布的盈利预告，预计2020年上半年归属于公司权益持有人的合并净利润将同比增长至少50%。

而8月13日最新公布的中期业绩显示，其增幅超过了50%。期内新城悦录得利润约2.06亿元，同比增长65.6%；公司权益股东应占利润为约1.89亿元，同比增长61.1%；净利润率为16.8%，同比上升2.3个百分点。

同时，新城悦毛利达到3.64亿元，同比增长45.7%，毛利率上升0.6个百分点至29.8%，毛利率上升的主要原因为物业管理服务的毛利率提升。而物业管理服务的毛利率为32%，去年同期为28.1%。

“坦率地说，物业管理服务毛利率的提升一定程度上是受到了疫情带来的正面影响。”在8月13日召开的业绩会上，新城悦财务官左卫直言。

据其介绍，今年政府对物业管理行业的重视程度达到了前所未有的高度，并因此出台了相应的扶持政策。首先是社保减免，从2月份到6月份新城悦总共减免了2583万元社保金额，而下半年该政策会延续，预计全年社保减免金额可以达到5400万元左右；其次是物业管理费补贴，这项政策虽然不是每个城市都有，但新城悦旗下的项目预计总共可以享受到353万元的补贴，而截至6月30日已经收到305万元。

除了物业管理服务之外，开发商增值服务、智慧园区服务的毛利率也在提升，前者从去年同期的24.9%升至28.3%，后者从13.5%同比升至14.9%。而毛利率最高的社区增值服务是唯一出现下跌的，从60.9%大幅跌至42.7%。

左卫解释称，社区增值服务毛利率出现变化的原因主要是业务结构发生了变化，今年上半年来自于家居生活服务的收入比例有所提高，并且新增加的餐饮服务毛利率低于社区增值服务的整体毛利率。

“社区增值服务的主要利润来源是橙享家（车位销售），今年上半年新城悦与新城控股在销售资源上做了充分沟通，很多项目已经敲定，所以橙享家真正发力是在下半年，随着车位销售额的增长，相信社区增值服务全年的毛利率会有明显提升。”

尽管新增加的餐饮服务拉低了社区增值服务的整体毛利率，但其带来的收入非常明显。新城悦副总经理尤建峰多次强调，收购成都诚悦时代是新城悦上半年的一大业绩亮点，而通过收购诚悦时代而新增的餐饮服务将成为新城悦未来重要的新增长点。

尤建峰称，诚悦时代目前有17个餐饮服务项目，涵盖写字楼食堂、企业宴会接待服务，去年餐饮收入达5230万元，今年上半年收入将近900万元，餐饮服务5月开始并表到新城悦，5、6月份一共并表收入为894万元。

中报显示，2020年上半年新城悦收入为12.21亿元，同比增加42.7%，其中来自社区增值服务的收入为1.85亿元，同比增长94.7%，贡献首次超过15%。在社区增值服务中，餐饮服务仅两个月的收入贡献率达到4.8%。

智慧园区服务也是收入贡献大户。上半年该业务板块实现收入2.08亿元，同比增长133%，占总收入17.1%。尤建峰称，智慧园区服务是新城悦另一重点业务，现在社会强调打造智慧城市或智慧建筑，这给智慧园区服务提供了爆发性增长的机会。另一方面，现在国家在力推老旧社区改造，社区智慧化成为了很多政府部门的要求。

据尤建峰介绍，除了承接新城系的项目外，新城悦今年上半年开始了智慧园区的第三方拓展，与第三方签署的合约总金额约4590万元，其中包括在上海的标志性高档商场及上海知名肿瘤医疗中心。

在业绩稳步增长的同时，新城悦的第一要务仍是扩大规模。截至2020年6月30日，该公司在管面积为7120万平方米，较2019年末的约6020万平方米净增加约1100万平方米。其中，来自新城系的在管面积为4620万平方米，占比64.9%，第三方在管面积2500万平方米，占比35.1%。

鉴于上半年的业绩表现，新城悦董事长戚小明透露，新城悦原定近三年的净利润复合增长率从原来的40%-45%提升至50%。“以2019年为基础，2020年增长40%，2021年较2019年增长120%，2022年较2019年增长230%。”

“我们对集团的核心管理层提出了更高的要求，同时也给了团队很强的激励。”据时代财经了解，此前6月30日，新城悦曾发公告宣布，向10名雇员授出296万股购股权，占新城悦已发行股份的0.36%。同时向3名董事及11名雇员授出合共500万股奖励股份。

尤建峰透露，新城悦在去年开始实施合伙人管理制度，目前合伙人项目越来越多，这大大激发了管理人员的主人翁意识，在合伙人管理制度下，新城悦的项目成本可得到进一步优化。

谈及提升净利润增长速度的原因，尤建峰回应时代财经称，主要是公司外拓力度在上半年得到了证明，另一方面，新城悦在“物业+”领域已经有一些布局，争取在利润上有更好的贡献。

据时代财经了解，为加大第三方拓展，新城悦的第三方拓展团队人数在2019年同比增加了一倍，在此推动下，新城悦2020年新增第三方合约面积达到1250万平方米，已经超过去年全年的1010万平方米。

此外，母公司新城控股越来越多的合作也将成为新城悦外拓的优势。戚小明表示，新城控股目前在住宅开发领域合作项目非常多，其中有不少是本土的中小型房企，它们会直接把物业委托给新城悦。“另外，新城控股的吾悦广场在很多地方的影响力比较大，也吸引不少本土企业主动找到新城悦。”

在拓展上，戚小明强调，新城悦是以新项目为主，新项目要占整体拓展项目的80%以上，因为新项目物业费增长空间更大。中报显示，今年上半年，新城悦来自第三方拓展的新项目面积占比为92.4%，楼龄五年内的面积占比57.9%。

相较于地产母公司，物业公司似乎在寻找新的利润增长点上更加灵活，如时代邻里在上半年新进入了城市公共服务领域。尤建峰强调，新城悦一直在做调研，希望能够找到一些“种子业务”。

中报显示，除了上述的餐饮服务外，新城悦上半年还新增了生鲜零售、入户服务业务，靠收购诚悦时代，新城悦还进入了办公楼领域。新城悦称，公司计划将诚悦时代的甲级写字楼、企业总部和产业园等办公业态管理能力及配套餐饮的能力复制到全国。