时代财经

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11月13日上午，厦门集中出让翔安厦大2020XP18、翔安厦大2020XP1819地块、翔安马巷X2020P01地块、同安双溪T2020P03地块在内的四宗土地。尽管没有设置价格上限，均按价高者得的原则确定受让人，但四地块都没有出现“惊喜价”，最后清一色底价成交，累计收金84.7亿元。

不过，这场“冷清”的土地拍卖，在厦门世联君汇总经理林敏泉看来属正常。“本次出让的地块位置较偏，成交价是市场回归理性的结果，且成交楼面价与周边房价亦相符合。”

戴德梁行福建区域总经理潘育敏亦指出，地块底价成交主要还是受限于区位条件。另外随着岛内土地供应增加，以及开发商在岛外土地储备较为充足，也是造成本地土拍较冷清的原因。

宝龙夺最贵地块

同安双溪T2020P03地块是本场土拍最贵的一宗地块，起拍价高达52亿元，楼面价1.4万元/平方米。开拍前，该地块吸引了宝龙、旭辉两家房企报名。但到竞价环节，旭辉打了退堂鼓，最终宝龙以底价将地块收入囊中。

拍卖结束不久后，宝龙地产即发布官方庆祝海报称“宝龙地产摘得厦门同安双溪地块，宝龙商业获得第111个商业管理项目”。这意味着，该项目未来将被打造成宝龙地产旗下的商业产品，如宝龙一城、宝龙城、宝龙广场或宝龙天地。

出让公告显示，这宗巨无霸地块出让面积为19.93万平方米，地上计价建筑面积46.49万平方米，容积率2.65(不含道路)，这是厦门近五年来出让的最大单幅地块。地块由三个居住用地和一个商业用地组成，其中居住用途部分建筑面积为34.11万平方米，即商业部分体量高达12万平方米。

不仅如此，厦门市自然资源和规划局还对同安双溪地块未来的销售节点做出了严格规定，地块允许分三期建设，分三期申请宗地商品房预售许可证，并分三期对外公开销售。

其中，首期应于A4子地块商业建筑达到地面标高±0.000且达到商品住宅预售形象进度后，方可申请并对外公开销售，销售的居住建筑面积应不高于本宗地住宅总建筑面积的30%。

第二期应于A4子地块商业建筑达到主体结构封顶且达到商品住宅预售形象进度后，方可申请并对外公开销售，销售的居住建筑面积应不高于本宗地住宅总建筑面积的40%。剩余居住建筑面积作为第三期，应于A4子地块集中商业满铺开业1个月内且达到商品住宅预售形象进度后，方可申请并对外公开销售。

翔安厦大两宗地块则被金茂、正荣瓜分。其中，2020XP18地块被金茂拿下，成交总价15.8亿元，成交楼面价1.5万元/平方米。正荣竞得2020XP19地块，成交总价11.7亿元，成交楼面价1.5万元/平方米。

据出让公告，2020XP18地块为商住用地，土地面积3.74万平方米，地上总建筑面积为10.48万平方米；2020XP19地块同样为商住用地，土地面积2.76万平方米，地上总建筑面积7.73万平方米。

按照要求，2020XP18地块分三期建设，2020XP19地块分两期建设，两地块首期销售建筑面积均不少于5万平方米。

翔安马巷X2020P01地块是翔安马巷片区时隔三年后再次出让地块，但依然未能受到追捧，最后由厦门本土房企建发以底价5.2亿元竞得，成交楼面价1.4万元/平方米。地块土地面积为1.23万平方米，地上总建筑面积3.69万平方米。

由于体量较小，该地块被要求一次性申请商品住房预售许可证，并一次性全部公开对外销售。

单价低于周边

据时代财经获悉，本次出让的四宗地块不仅没有引起房企的激烈争抢，一律底价成交，而且在起拍之初就已经明显比周边地块便宜。

翔安厦大2020XP18、19两地块原定于6月12日出让，彼时楼面价分别为17021元/平方米、17081元/平方米，此次出让时单价直降2000元/平方米，降价之后与周边地块差距进一步拉大。

目前，紧邻翔安厦大两地块的是2018年7月2日出让的X2018P01地块、X2018P02地块，当年成交楼面价分别为21182.4元/平方米、19814元/平方米。也就是，经过两年时间，该片区地块反而降价了，而且降幅超过5000元。

X2018P01地块、X2018P02地块至今也还没解套，前者还没入市，后者被开发为特房芙蓉书院，在售价3万元/平。

翔安马巷X2020P01地块亦然。翔安马巷片区上一次出让地块是三年前，2017年12月29日，旭辉以2.46亿元竞得翔安马巷X2017P06地块，楼面价12786元/平方米，地块商业比例高达40.02%，扣除商业部分，住宅部分楼面价达到21317元/平方米。该项目于今年9月入市，售价2.45万元/平方米。

即便按照旭辉当年12786元/平方米的拿地价格算，翔安马巷X2020P01地块三年后单价涨幅也不到2000元。

宝龙地产拿下的同安双溪地块周边开发并不成熟，配套有待完善，该片区近年鲜有地块出让。但从整个同安区来看，该地块算是创下了新低，保利今年8月份拿下的同安T2020P02地块，成交楼面价为14112元/平方米，略高于1.4万元/平方米的同安双溪地块。

林敏泉认为，该等地块成交价较低，主要是因为地块位置较偏，成交价是市场回归理性的结果，且成交楼面价与周边房价亦相符合。

而在潘育敏看来，区位条件是一方面，另一方面就是岛内岛外土地供需结构的变化，导致开发商拿地策略的调整。潘育敏分析称，过去很长一段时间，厦门岛内几乎没有土地供应，但最近两年岛内又陆陆续续开始有地块放出来，同时岛内的城市更新节奏也明显加快。而岛外供应一直都很大，开发商也存有一定的土地储备。从机会成本来考虑，开发商肯定会把更多资金用于争夺岛内的土地资源。

据时代财经了解，今年4月，厦门岛内思明区就时隔十年再一次推出地块公开拍卖，最终被上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元拿下，成为厦门首宗百亿地块。

潘育敏认为，在目前的市场环境下，本地低价拿地的开发商无疑是“捡到宝”了，因为地价比以前拿地的开发商要便宜。