时代财经

3月8日，佛山南海三山新城一宗起价达40亿的土地正式开拍，吸引20余家房企前往现场参与竞拍，其中包括新城控股、绿城、合景、龙光、保利、中海、时代、万科、旭辉、路劲等品牌房企。

然而，这宗土地最终由于竞争过于激烈，超过最高限价、竟配建面积规定而遭遇流拍。

61亿“准地王”流拍

出让文件显示，此次出让地块位于南海区，总用地面积16.27万平方米，最高计容面积可达48.8万平方米。地块由A、B、C、D、E五块地共同组成，土地性质为商住混合用地。

由于地块体量较大，加之地段优势明显，因此地块总起价也高居不下，达到40.05亿，以此计算的起始楼面价高达8205元/平方米。

据时代财经记者了解，该宗地是佛山历史上起始总价第二高的地块，排名第一的是2007年以75亿总价出让给港商瑞安房地产的祖庙东华里改造地块。事实上，该宗地的起始楼面单价在佛山来说也十分罕见，要知道，在2015年佛山最高的单价地王楼面价也只有9662元/平方米。

 按照出让要求，该宗地块采用的是“限地价，竞配建”的方式出让：当报价超过最高限制地价后，转竞配建人才住房，一旦超过保密最高限制面积时，土地将流拍。

从竞拍现场来看，在仅仅竞拍16分钟后，这宗地就宣告流拍。到场的新城控股、绿城、合景、龙光、保利、中海、时代、万科、旭辉等20家品牌房企全部铩羽而归。

土拍细节显示，现场多家开发商举牌积极，总价迅速蹿升，在保利地产叫价到61亿元时，冲破了最高限制地价转而转入竞配建环节。随后雅居乐报10万平方米的配建面积，超过最高限制面积，从而终止出让。

若以保利的61亿最高限价计算，该地块的楼面价将达到1.25万/平方米。如果竟配建面积达到18.3万平方米时，则楼面价将达到2万/平方米。

若没有上述的出让条件限制，这宗地将无意外的成为佛山新任的总价、单价地王。方圆资管首席市场分析师邓浩志称，“这宗地如果没有限制的话楼面价可以拍到2万元/平方米，可以预见将来项目入市价格可达3.5-4万/平方米。”

三溢同利置业副总经理柯志斌持相似意见，其表示，“熔断是预期之中的事情，三山新城与广州仅一江之隔，加上南海新交通和地铁规划利好，未来广佛交界是最具发展潜力的区域，目前周边房价已经到达2.6-2.8万元/平，如果没有熔断，楼面地价拍到2万元/平以上也不奇怪”。

广州的外溢效应

三山新城板块的走热与广州旺盛的需求外溢相关。广州作为四大一线城市，过去几年间房价一直趋于稳定，甚至被称为房价的“洼地”，其房价不仅落后于北上深一大截，甚至在南京、杭州、珠海等二线城市之后。

“广佛市场就是一线城市中被低估的一个市场。”邓志浩如是评价。直到去年，在全国大中城市普涨的情况下，楼市高温才传导至广州，从而出现明显的量价齐涨。

阳光家缘网签数据显示，2016年广州全市网签一手住宅12.77万套，同比2015年增长38%；全年房价也达到了历史最高水平，其中一手住宅成交均价为16656元/平方米，环比2015年15206元/平方米的价格增长9.5%，较2012年时的房价则上涨了35%。

广州房价的过快上涨也使得其与周边城市的房价进一步形成价格差，从而产生明显的外溢效应，直接推高了佛山的成交和房价。

合富辉煌统计数据显示，2016年，佛山一手住宅成交超过17.74万套，同比2015年上涨35%；成交面积合计1952万平方米，同比上涨35.6%；成交均价约为9555元/平方米，同比2015年上涨11%。

值得注意的是，去年成交的这17.7万套房里，来自广州的买家大约占四成、买走近7万套住房。

这一现象在广佛交界的南海区更明显。佛山住建局数据显示，2016年南海区成为佛山五区中销售数量最多的一个区，全年成交住宅63730套，占全佛山总量的三分之一以上。合富房地产研究院顾问黎文江介绍，这里面有五至六成都是广州客。

广州需求推动的楼市上扬给佛山地方政府带来了一定的压力。2016年10月7日，佛山再度启动有针对性的限购政策，对佛山市禅城区全区，南海区桂城、大沥、里水，顺德区大良、陈村、北滘、乐从区域执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策。

随后的12月，佛山再从土地出让上下手，规定拍地资金须为竞买人自有资金，违者将一年内不得参加佛山市土地市场公开竞买。与此同时，在具体的土地出让上，佛山也开始设置更多的诸如“限总价、竟配建”等规则。

合富房地产研究院顾问黎文江认为，政府部门设置此类土拍规则主要目的在于不想推高地价，意图控制房价的过快上升，以此从源头上来调控房价。

对于“熔断”这一政策是否可取，黎文江持肯定态度，“土地价值会越来越高，在没有其他更合适的机制的情况下，采用‘熔断’还是合适的，也许广州未来也可以借鉴这种‘熔断经验’。”