时代财经

新力地产业绩会

入职新力之后，明星经理人陈凯尽量做到为每一个环节把关，过去半年，他参加了无数场会议，做了很多决策。用一句话描述过去半年的工作，陈凯说，“忙，特别忙。”

花了三个月熟悉新力，陈凯就开始着手“改造”新力。他首先在城市布局上动刀，为新力画出新的版图：江西地区、向三四线下沉、进军大湾区。

作为一家发迹于江西的年轻房企，长久以来，新力对江西市场存在一定的依赖性，从今年上半年的销售和土储情况亦能看出，“大本营”江西仍是其最主要的“粮仓”。

其半年报显示，今年1-6月，新力累计实现合约销售额435.44亿元，同比增长约1.6%；对应的权益销售额约为210.61亿元，同比增长约6.8%。权益销售额中，江西的销售额占比为40.5%，其次是长三角地区，占比27.5%。

而营收中来自江西地区的占比更高，上半年新力录得营收87亿元，同比增长24.6%，其中已确认物业收入为84亿元，江西地区的营收占比高达80.5%。

事实上，2016年，创始人张园林带着新力走出江西的时候，一直期望能在江西之外的地区获得更多的发展机会。他先是带领新力征战珠三角，重仓惠州，后将新力总部搬迁至上海，谋求在长三角地区的布局。

近几年来，新力土储中位于江西的比例也在逐步下降。到今年6月底，新力1534万平方米应占权益土地储备中，江西地区的应占权益土地储备面积占比已下降至32.2%，为490万平方米。

半年报显示，今年上半年，新力新增22宗土地，新增土地储备230万平方米，应占权益土地储备170万平方米，权益代价为92.95亿元，其中江西省占7块、粤港澳大湾区占1块、长江三角洲地区占12块、华中华西核心城市及其他地区占2块。

在陈凯看来，新力在江西省内县市覆盖的供应商体系，包括物业都比新力地产更早，市场的占有远超其他房企，所以在江西的三四线城市，新力是有优势的，要坚定地深耕。

根据“军师”陈凯规划的路径图，上半年，新力对江西省内的三四线城市发起了一轮攻势。据时代财经整理，1-6月，新力陆续在吉安、宜春、抚州、景德镇、丰城、德安等多个江西省内三四线城市拿地。

不过，陈凯也承认，相较于三四线城市，一二线城市的房价受政府影响更大一点，如此一来，去化更快，利润率相对稳定。所以，他认同市场中侧重布局一二线城市的主流观点，表示新力在拿地上会以一二线为主，三四线则是“有所为有所不为”的原则。

事实上，江西省内三四线城市利润较为可观是新力选择下沉的其中一个原因。去年，新力的毛利、净利润双双下滑，彼时陈凯就说过，新力在江西省内的净利润率是10%，长三角和大湾区等地的利润率水平只有5%左右。

从今年上半年的表现来看，新力实现毛利26.30亿元，同比增长13.8%；归母核心净利润6.80亿元，较去年同期增长71.5%；核心利润率7.8%，同比上升2.1个百分点，每项数据都呈现上升的态势。

但需要注意的是，即便新力的盈利能力有所提高，但与规模相近的同行相比，其利润收入水平仍然略逊一筹。以规模相近的禹洲为例，禹洲上半年录得毛利32.76亿元、归母核心净利润15.3亿元、核心利润率为10.5%，三项指标均高于新力。

基于此，陈凯对新力提出要求，接下来，新力将调整拿地节奏，做好风险把控，适当关注核心城市周边三四线城市，将继续深耕已经进入的城市，不会再拓展新城市。

“三四线不是不能做，而是要看区域。比如长三角的三四线城市，市场相对健康，而且上海人口增长有严格的预期，这样一来，以上海为中心的周围城市，包括嘉兴、湖州，甚至是杭州，人口的堆积很快，发展其实是可以期待的。”

具体来看，在江西地区和长三角区域的三四线城市，新力的态度会进取；大湾区则聚焦类似深圳、惠州、东莞这样的高能级城市；至于中西部区域的武汉、长沙、成都周围的三四线城市，陈凯强调需要非常谨慎。

他继而补充，近期土地招拍挂市场有些激烈，最近一个月新力在拿地方面有所收缩。按照新力的规划，其将在最后一个季度加大投资力度，目标是全年增加600亿元至700亿元的权益土储。