时代财经

编者按：老破小卖出32万/平、三天暴涨百万、成绩不佳引发房价暴跌……学区房正在催生越来越多的怪诞现象。近期，北京、上海、深圳等地学区房又迎来了新一轮疯涨，学区房在一次又一次的流转中成为了最坚实的“硬通货”，人人都想抓住这只“房茅”。但在学区房面前，有人直言卑微，有人说这是一门稳赚不赔的“生意”，还有人为了保卫学区房拼命“鸡娃”。在天价学区房的背后，是焦虑，是无奈。时代财经将推出“扭曲的学区房”系列报道，此为第二篇。

图片来源：视觉中国

每家每户门上贴着的对联都写着“金榜题名”，临近晚上12点，小区依旧灯火通明，家家户户都在为高考奋战……这是电视剧《小欢喜》里的剧情。

剧中的书香雅苑是一个聚集了众多高三学生和家长的小区，也是当地有名的“孟母盘”。每到9月开学前，书香雅苑就人声鼎沸，中介说，半个小区的人要搬出去，又有半个小区的人要搬进来，一天光看房的就有百八十人，乌泱泱的都排不上队。

学区房的火爆让每一位业主身价不菲。剧中的宋倩是一位鸡娃妈妈，也是书香雅苑的大业主，房价飙涨之前，她入手了五套书香雅苑的房子，离婚后自己拿了四套，一套自住、三套出租，每年租金收入超过50万。在她看来，选择书香雅苑这样的学区房，本质上并非简单的租房、买房，而是抢占教育资源。

电视剧中的桥段看上去有些浮夸，但在现实生活中却频频上演。学区房像一块巨大的吸铁石，将那些有着同样教育理念的鸡娃家长们吸引到一起，他们或以三五人的小团体组成搭档，或以社区为单位，数十人、上百人的聚集起来，如何提高孩子的成绩几乎是他们唯一的话题。

抱团鸡娃的强大能量改变了许多，有的孩子因此成绩突飞猛进，有的学校因此名声大噪，还有一些小区被冠上“孟母盘”，成为鸡娃家长们一致的“择邻处”。有意无意中，抱团鸡娃成为“保房价”、“推房价”的途径。

为了学区房：鸡娃，又鸡校

位于上海青浦的仁恒西郊花园算不上知名的“孟母盘”，但小区的鸡娃氛围在区域内却小有名气。每到周末，只能见到金发碧眼的外籍孩子，鲜少能见到中国小孩。原因很简单，中国孩子的课外时间总被各种兴趣班、补习班占满，可以在小区肆意玩耍的时间并不多。

秦璐就是这个小区的业主，当初选择在青浦购房，一方面是遇到了喜欢的房子，另一方面是青浦区云集众多优质民办学校，契合了秦璐为孩子规划的民办升学路径。而业主们团结在一起鸡娃，对她而言是一个惊喜。

秦璐告诉时代财经，起初自己并不是一位主张鸡娃的家长，但在连续两次冲刺第一梯队民办幼儿园失败后，她意识到，是自己拖了孩子的后腿。“我彻底醒悟了，我要鸡娃。”秦璐加入了小区的鸡娃团体，誓将提高孩子的成绩作为首要任务。

以社区为单位的抱团鸡娃比预期的更有效率，业主们各不相同的社会身份成为一种优势，他们分工明确，掌握教育资源的业主们负责请有名的学科老师来为孩子补课、与升学机构相熟的业主不定期请专业海外升学专家来做讲座、还有业主负责组织阅读会、小区演讲比赛等。

不仅如此，由于小区地理位置不够核心，附近缺乏优质教育机构，业主们自发组团前去邀请学而思到小区对面的万科天空之城开设门店，并以中间人的身份，不断推动学而思和万科天空之城的洽谈。

2020年，上海民办学校改为摇号的方式，如果仁恒西郊花园业主的小孩未能进入心仪的民办学校，他们将被迫就读对口的公办学校“菜小”。业主们决定，要一起“鸡学校”。

他们向学校提议，要将仁恒西郊花园的孩子分在同一个班，同时，业主们认为学校在师资方面有所欠缺，提出重新为学校招聘优秀教师的想法。最终，基于公平原则，学校拒绝了分班要求，但业主们还是凭借自己的资源，为学校招聘了优秀教师，实现为菜小“换血”。他们甚至喊出了“五年时间，把菜小的水平拔起来”的口号。

在离上海100多公里之外的杭州，“孟母盘”文鼎苑更是家喻户晓，十余年来业主们的鸡娃故事广为流传。

文鼎苑起初周边也没有成绩突出的学校，但文鼎苑的业主中不乏阿里巴巴精英及教育界的高知群体，早期“虎爸狼妈”式的教育奠定了小区的鸡娃氛围、后来，随着周边学军小学紫金港校区成绩的逐渐拔尖，文鼎苑成为名副其实的学区房，更多的鸡娃家长们闻风而来。

近几年，一大批鸡娃父母成为了文鼎苑的新业主，小区鸡娃气氛愈发浓厚，他们自发组建了“孟母鸡血群”，分享教育心得、相互出谋划策之余，还制定群规--晚上九点半之前，全家都不看手机，专心陪孩子。

各式各样的课外辅导活动在小区内展开，包括制定每日英语打卡计划；按照成绩将孩子分批，邀请优质机构老师来小区进行针对性的学科辅导；组建“紧急应对小组”，一旦发现有孩子成绩下滑，就及时进行问题分析、寻找对策；尝试举办社区奥数、思维挑战等竞赛。

抱团鸡娃鸡并不是个例，除了上海和杭州，北京的回龙观亦是“传奇”例子，一群高学历程序员抱团鸡娃，全区倒数的高中愣是让孩子们考成了全区第一的好高中，普通学区摇身变为抢手学区；南京仁恒江湾城的鸡娃业主们则设立教育基金，不仅奖励小区内成绩优异的学霸，还为学校优秀老师发放奖励。

现实版荒诞剧：为房价崛起而读书

“孟母三迁”的教育理念并不过时，要想孩子成绩优异，优秀的邻居、好的学习氛围、师资雄厚的学校缺一不可，这也成为学区房最大的背书。

渐渐地，教育和房价之间多了一根纽带，往往成绩越好，对口小区房价越高。2019年，文鼎苑对口小学“学紫”有7个学生考上杭州最好的民办初中，小区房价应声突破7万；去年，再有8位学生考入杭州最好民办初中，小区房价冲向10万。13年间，文鼎苑的房价已翻10倍。

即便是被民办学校摇号政策打击后沦为普通学区房的仁恒西郊花园，也在小区业主们积极抱团鸡娃之下，房价屹立不倒。“小区价值就体现在这里，我们小区的得房率不高，单价却是区域里最高的。”秦璐说，这就是“择邻处”的根本逻辑。

如其所言，贝壳找房历史成交数据显示，过去两年多，仁恒西郊花园的成交单价多在6万以下，去年下半年，上海楼市掀起一股学区热，仁恒西郊花园房价应声上涨。去年11月，该小区成交单价突破7万，目前，该小区的挂牌价最高已超8.5万元/平方米。

正因为鸡娃和房价之间的关系，有业主开始将鸡娃视作“保房价”或“升房价”的手段，网友一度用一句话来调侃鸡娃拉升房价的业主们，“爸爸辛苦买的房，我来考成学区房”。

在深圳红岭实验小学附近的锦庐花园，有业主成立了“房价不跌小分队”，号召全小区开启鸡娃模式，高学历业主为孩子补课，低学历业主进行小区巡逻，遇到在小区玩耍的孩子便用喇叭喊话通知家长，要求立即“抓回去学习”。

锦庐花园的业主成功通过鸡娃拉高了小区的房价，孩子们优秀的成绩令对口第二梯队的深圳红岭实验小学晋升第一梯队，作为学区房的锦庐花园房价水涨船高。据贝壳找房历史成交数据，该小区2018年2月成交单价约为10.48万，2019年5月，成交单价升至约13.86万，仅一年多，面积相近的两套房源价格相差295万。

当然，按照成绩与学区房房价挂钩的逻辑，若业主们抱团鸡娃失败，造成的后果也极有可能是对口小区房价的暴跌。

最近，一条关于上海闵行区紫竹板块学区房暴跌的消息传遍朋友圈。消息称，六年级期末考统考成绩出炉，上海著名的“华二系”闵行校区在闵行区仅取得第9位的成绩，让慕名而来购买了紫竹“闵华二”学区房的家长们大失所望，随之引发打折抛盘潮。

板块内的紫竹半岛花园项目被当作典型案例，称去年12月时，该小区房源深受欢迎，价格持续上涨，作为一个郊区盘，成交单价直逼内环市区，超过12万元/平方米。然而，今年1月，一场轰轰烈烈的统考击垮了紫竹半岛花园的房价，上海楼市一片火爆景象的时候，其单价却暴跌3万元，跌至9万元/平方米左右。

不过，时代财经采访紫竹半岛花园业主及周边中介后发现，“闵华二成绩不佳引发抛盘潮”的说法并非事实。中介李元告诉时代财经，目前紫竹半岛花园大约有20多套挂牌房源，1月新挂牌的房源不到5套，挂牌单价普遍在11万左右，少数房源超过12万。

一位正在挂牌出售房源的业主也表示，其去年12月挂牌以来，看房的客户络绎不绝，包括最近闵华二成绩跌落神坛的消息传出后，每天仍有几组客户看房，“现在只是听说闵华二跌到区第9位，真相是什么，都还没有看到。抛盘潮更加不可信，据我所知，大多数卖房子的业主都是因为要置换到市区。”

其实，不论闵华二的成绩究竟如何，位于闵行郊区的紫竹半岛花园卖出12万的单价已经略显非理性。就在2019年，紫竹半岛花园一期三批入市，当时的开盘均价只有4.6-4.8万/平方米，这一价格也与该区域目前的二手房价相匹配。

紫竹半岛花园抛售风波后，关于“学区房”疯狂的话题引发讨论，有网友直言，以百万而计的房价因一群中小学生的成绩而大起大落，这简直就是一幕现实版的荒诞剧。