时代财经

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“世人慌慌张张，不过为了碎银几两。偏偏这碎银几两，可解世间万种惆怅。”缺钱的富力地产想必对此深有感触。最近，为了解决“钱紧”问题，富力地产“两头忙”，一边出让效益不错的物流园权益，一边不惜高利率发债。

11月12日，富力地产公告发行一笔3.6亿美元的优先票据，该票据2022年到期，从2021年5月18日开始每半年付息一次。富力称，票据发行所得款项净额将用于偿还一年内到期中长期债务。

值得注意的是，这笔票据年利率高达12.375%，利率甚至高于富力地产上半年的净利润率。富力地产半年报数据显示，上半年其录得净利润39.2亿元，净利润率11.7%。而富力地产“老板娘”也在票据购买者行列，公告显示，富力地产主席兼执行董事李思廉的配偶张绮雯女士已购买合共500万美元票据。

这笔票据融资成本也远高于行业平均水平。中原地产研究中心统计数据显示，2020年房企融资规模刷新历史记录，但融资难度降低、成本也持续降低，平均票面利率集中在4-5%左右，远低于去年同期的6-8%。

高成本发债映射出富力地产对资金的渴求。根据其前三季度业绩报告数据，富力地产现有货币资金359.5亿，而在12月及明年1月将到期的公司债达110.2亿。“压力比较大，我相信货币资金中还有2/3被监管，动不了。” 一位有多年房企财务经验的TOP20房企高管对时代财经分析称。

富力地产流动性也堪忧。截止今年三季度末，富力地产流动资产合计3245.78亿，较2019年底微增0.28%；期内流动负债则增加16.54%，由2019年末的2043.03亿增加至2381.04亿，流动比率（即流动资产对流动负债的比率）低至1.36。

流动比率是衡量企业短期偿债能力的重要指标。一般说来，流动比率越高，企业资产的变现能力越强，短期偿债能力亦越强，反之则弱，一般认为合理的最低流动比率为2：1。上述房企高管对时代财经称，“流动比比较滞后，在分析企业运营时才看。财务是否健康关键看实际短期到期债务。从富力近期到期的公司债来看，压力比较大。”

关于票据利率高的原因，该房企高管表示，“估计是境外信用评级低，或者和投资人沟通得不好。”今年以来，富力地产遭多家评级机构下调信用评级。5月25日，穆迪将富力地产的企业家族评级由Ba3下调至B1，对其展望也从“评级观察”调整至“负面”。8月31日， 标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。 同日，惠誉也将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”。

信用受挫对融资的影响已在9月初显现。9月1日，富力地产申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目(ABS)状态变更为“终止”，而该笔资产支持专项计划在去年曾成功发行了第一期，共计53.89亿。

眼下房企正在为达到“三条红线”的融资监管努力，“三道红线”指房企剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，三线全中的红档房企将不得增加有息负债。

标普11月12日发文称，“三道红线”政策虽尚未正式公布，据称将给开发商的银行借款设限。对于大多数“B”类评级的开发商而言，假如其银行借款被事实上卡死上限，业务的扩张会变得非常困难。从今年8月份起，监管层要求压降开发商国内银行间市场存量债务的再融资上限。如果压降再融资上限的措施延伸到交易所市场公司债，或者是境外美元债，那么影响会大很多。

标普全球评级信用分析师叶翱行认为，“即便给予开发商一到三年的时间来满足要求，‘三道红线’也有可能加快行业的两极分化。”从9-10月份的投资情况来看，分化已日益明显。克而瑞数据显示，踩中三条线的红档、踩中两条线的橙档房企投资踩“刹车”，拿地力度显著放缓，9、10月份平均投资金额较前8月平均分别下降了25%、22%。三条线都未触碰的绿档房企则保持稳定，单月投资金额并未出现断崖式下跌，受到政策调控影响较小。

富力在积极地降负债。暂缓拿地之外，它的主要对策是处置资产。11月9日，富力以44.1亿的价格将旗下唯一的物流仓储资产——广州富力国际空港综合物流园70%的权益卖给黑石。据传，广州黄埔笔村旧改项目部分股权、海南富力海洋欢乐世界股权在下一步出售计划中，售价分别为60亿、20亿。

“变卖家产”始终不是最体面的应对方式，但作为一家房地产开发商，销售乏力让富力地产“开源”能力有限，也使其难掩疲惫。截至10月底，富力合约销售额为1026.8亿元，仅完成全年1520亿元销售目标的67.55%。