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郭广昌最终没有将三亚亚特兰蒂斯卖掉。

图片来源：图虫创意

2月10日，正在推进私有化进程的复星旅游文化集团（下称“复星旅文”，01992.HK）公告称，公司正考虑分拆三亚亚特兰蒂斯，并于上海证券交易所进行独立REIT上市的可能性。

自项目开业以来，郭广昌曾多次公开提到三亚亚特兰蒂斯，对其珍视可见一斑，项目也为上市公司贡献了不少收入。不过于一年前，路透社曾报道称复星正寻求出售亚特兰蒂斯度假村的全部或部分股权，以减少公司的债务负担。

从摆上货架到转道REIT，“现金奶牛”亚特兰蒂斯，如今能否在市场上估个好价？

最赚钱的资产之一，年营收最高达17亿

一年前，明星项目三亚亚特兰蒂斯还是被摆在货架上的资产。

彼时路透社消息称，复星旅文母公司复星国际已经开始向亚特兰蒂斯潜在买家和顾问发送资料，并进行了初步的非正式讨论，接洽的对象主要包括中国国有企业和中东的财团，但具体的作价尚未公开。

有熟悉海南当地文旅市场的资深人士当时对时代财经指出，亚特兰蒂斯此前的确在寻求买家，但是资产体量太大，很难有具备实力的买家出手。

如今复星旅文转而寻求REIT上市，一方面或出于出售情况不理想，另一方面也与当前复星系加快轻资产运营的方向吻合。

在去年底的第八届世界浙商上海论坛上，郭广昌就直言要向轻资产运营转型，“复星过往的积累形成了我们的资产运营能力，未来我们要靠手艺吃饭。”

而REITS作为一个金融工具，可以盘活沉重资产的同时获得活水资金，既缓解复星系债务压力又能保留其项目管理权。有不愿具名的大宗资产分析师指出，当下中国公募REITs市场扩容，文化旅游基础设施REITs虽然还处在前期探索阶段，但政策端已开始发力，“当前已有不下十只文旅REITs项目在申报。”

2024年7月，国家发展改革委“1014号文”发布，将文化旅游基础设施REITs涉及景区标准放宽至4A级以及配套酒店。

亚特兰蒂斯之所以能成为REITs标的，或与其“现金奶牛” 特质相关。

“亚特兰蒂斯”的灵感来自迪拜的超级文旅项目亚特兰蒂斯度假村，每年热衷到该项目的郭广昌在2013年开启了中国版本的打造，2018年项目正式开业时，郭广昌在个人微信号发文感慨，“我看着三亚亚特兰蒂斯，就像看着自己的儿子。”

这一拥有国内首家七星级酒店、失落的空间水族馆、水世界等的综合体，自开业起就接连创造可观的营收及利润表现。

2019年，亚特兰蒂斯的运营收入突破13亿元，到访人次超520万；即便在疫情期间，三亚亚特兰蒂斯仍旧保持超强的吸客能力，在2020-2021年创造了12.27亿元、14.55亿元的营业额，全年经调整EBITDA达 6.1亿元、6.5亿元。

2023年三亚亚特兰蒂斯刷新了历年最好的营收收入，达17.7亿元，经营利润为5.1亿元，是除了外部收购的Club Med业务以外，复星旅文旗下最赚钱的项目资产。

时代财经注意到，复星旅文在2月10日公告中指出，整个亚特兰蒂斯度假村项目于2024年11月30日现况下的市值为130.01亿元，由复星旅文持有100%权益。

三亚亚特兰蒂斯也在此前进行过资本化尝试。公告显示，该项目还有一笔70亿元的定期贷款抵押，到期日为2044年1月28日。该笔贷款为复星旅文于2020年发行的三亚亚特兰蒂斯资产支持专项计划，募资规模为70亿元。该笔CMBS以三亚亚特兰蒂斯的酒店和水上乐园物业作为抵押，以项目公司100%的股权及三亚亚特兰蒂斯的运营收入和应收账款作为质押。

酒店房价逐年下降，平均房价或跌破2000元/晚

不过，随着性价比消费趋势，三亚亚特兰蒂斯的盈利水平正受到影响。

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2024年上半年，亚特兰蒂斯到访游客344万人次，平均客房入住率创历史新高，达89.6%。但在营收及利润方面呈现下滑，其中营业额录得5.04%的跌幅至8.66亿元；经调整EBITDA下滑约36.2%至2.94亿元。

关键原因就在于酒店房价的下调。

据过往财报，自开业以来，酒店业态持续为亚特兰蒂斯贡献收入，酒店平均房价从2018年的1915元，连年波动上涨至2022年的2440元；在部分节假日，房价和客房收入更是节节攀高。如在2023年五一假期、2024年春节，亚特兰蒂斯平均每日房价约为4346元、5786元，其中最贵的房型皇家套房房价一度能达到28.8万元/晚。

而自2024年起，亚特兰蒂斯所处的海南文旅市场迎来了阵痛，即便是国庆黄金周等节假日也不如预期。

复星旅文在财报中称，受国内旅游住宿市场供需变化趋势影响，为维持产品竞争力，公司主动采取灵活定价调整，2024年上半年亚特兰蒂斯的客房平均每日房价为2043.8元，较2023年同期下降15.1%。“海南三亚的其他酒店及度假村因市场整体疲软而降价，游客及客户也对价格更为敏感。”

深圳莫斯奇诺酒店管理高级合伙人孙猛提供一组调研数据显示，以三亚13家高端酒店为例，2024年国庆期间，平均房价下调24.7%；2025年春节，三亚酒店整体市场OCC、ADR、PevPar较2024年同期下降0.2%、13.1%、13.3%，“去年以来三亚各家酒店都加大了促销力度。”

亚特兰蒂斯也不例外，有三亚酒店从业者便称，去年节假日期间亚特兰蒂斯最低渠道价可达到1200元/晚。孙猛亦透露，2024年全年亚特兰蒂斯的平均房价已不足2000元。

在公告中，复星旅文也提到了因三亚亚特兰蒂斯房价下降，影响整个项目及公司整体收入及利润表现。“亚特兰蒂斯的房价近年一直处于下降通道，加上可售房源已经基本出售，营业收入和利润都已经透支，后劲不足了。”旅游酒店行业高级经济师赵焕焱对时代财经分析称。

据悉，三亚亚特兰蒂斯项目还包括棠岸地产配套，总共为1004个可销售住宅度假单位，囊括197个别墅及807套度假公寓。

据时代财经梳理，在2018-2019年，因可售房源大量交付，复星旅文分别确认收入33.9亿元、34.3亿元，回笼现金近70亿元，占总投资的七成。而截至2024年上半年，亚特兰蒂斯未有物业销售及建筑服务所产生的收入。

这也意味着，如今亚特兰蒂斯的市场估值，更多取决于酒店房源出租、观光游乐项目门票、商业零售出租等带来的收益，而这与当前三亚乃至海南旅游业的行情唇齿相依。

郭广昌投入大量心血的明星项目亚特兰蒂斯，在转道REIT后的走向仍令人关注。