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房价深度回调，香港豪宅市场频现名人“抄底”。

4月初，港岛南区大潭玫瑰园17号屋以7800万港元易手。时代财经查询香港土地注册处获悉，玫瑰园17号屋的新买家或为内地投资者。

此外，近期香港豪宅市场不乏名人身影。3月，港岛南区深水湾香岛道33号8号屋以4.8亿港元转手，买家以“VIKING SKY LIMITED”名义购入，实际持有人指向来自内地的互联网新贵。歌手邓紫棋购入湾仔东半山利安阁两个单位，成交价约8500万港元。

这几笔交易有一个共同点：价廉物美——成交价较高峰期有较大幅度的折让，物业普遍位于老牌豪宅区，供应稀缺且保养得当。

“部分豪宅价格已较高位回落10%-30%，买家认为目前价格已触底回稳，带动入市或换楼意愿，”中原地产山顶南区、港岛南岸、愉景湾及离岛区高级资深营业董事何兆棠告诉时代财经。

何兆棠在香港从事豪宅交易超过20年，活跃于各大老牌豪宅区。根据他的观察，过去，名人购买豪宅主要考虑升值潜力，多关注“平货”（指价格相对较为便宜、实惠的房屋物业），“目前，在楼市回调的情况下，买家倾向入手更适合自己、价廉物美的优质物业。”

玫瑰园、香岛道33号等坐落在港岛半山上的花园洋房，这类二手豪宅通常由业主自住或长期持有，放盘量有限，供应尤为稀缺。根据中原地产信息，玫瑰园、香岛道33号分别包括16栋、10栋洋房，最近三年分别录得3宗、2宗成交。

“目前，有不少业主减持套现，部分买家相信更易觅得优质豪宅，引起‘寻宝热’。”何兆棠说。

图源：图虫创意

亿元豪宅折价出售

名人积极入市，与豪宅折价出售不无关系。

前述提到的玫瑰园17号屋，位于红山道88号，是一幢花园洋房，实用面积约3314平方呎，包括4个套房和1个花园，成交价7800万港元。

土地注册处信息显示，玫瑰园17号屋原业主于1997年以“FOREVER TEAM LIMITED”的名义购入，代价6620万港元，在2015年内部转让予“高质有限公司（TOP QUALITY CORPORATION LIMITED）”，代价1.5亿港元。

如以2015年的转让价作为参考，玫瑰园17号屋的最新成交价下调了48%；如以初始成交价为基准，原业主持有28年账面获利1180万港元，涨幅约17.8%。

邓紫棋入手的利安阁呎价亦较高峰期下滑逾30%。利安阁位于传统豪宅区湾仔东半山，邓紫棋一次购入两个上下相邻的自制复式高层单位，实用面积近5000平方呎，成交价8500万港元，折实呎价约1.7万港元。

可供对比的是，来自中原地产的成交记录显示，2022年6月，利安阁一套实用面积约2480平方呎的低层单位以6500万港元成交，折实呎价约2.6万港元。换言之，邓紫棋目前的购入价格，和三年前相比下降34.6%。

VIKING SKY LIMITED购入的香岛道33号8号屋系“银主盘”（指业主无力履行按揭合约或无法清偿债务，被债权人通过司法程序向法院申请强制执行，由银行或其他债权人收回并出售的物业），债权人曾以6亿港元放盘，最终降价1.2亿港元后，以4.8亿港元售出，折价20%。

根据何兆棠的观察，香港部分豪宅价格已较高位回落10%-30%，这既与房地产市场深度回调有关，也因为“不少豪宅投资者大多手持工商铺物业，目前工商铺表现承压，投资者为减持套现，愿意加大议价空间”。

“豪宅价格走势两极分化，高级、优质的超豪（指总价过亿的豪宅）备受追捧，因为供应罕有，价格回调空间有限。但在有新豪宅楼盘推出的情况下，楼龄较高、保养一般的豪宅则乏人问津，价格上升空间不大，或出现降价出售的情况。”何兆棠表示。

内地客进入香港豪宅圈

香港豪宅市场回暖，与港府“撤辣”不无关系。

2024年2月底，香港特区政府宣布全面“撤辣”，境外客在港购房缴税负担与本地居民同等。政策一出，本土刚性需求尤其是外地投资需求得到快速释放。

何兆棠认为，以往豪宅物业多由香港本地资深投资者及外资企业持有，预计未来一两年，内地客与新香港人将成为传统豪宅区主力买家，而部分本地投资者同步进行资产重组，逐步释出持货，香港豪宅市场或会出现新旧资金交替的情况。

时代财经注意到，中原地产官网上，经纪人的联系方式除了手机号码、Whatsapp，还有微信二维码和ID，越来越多说普通话的内地客进入香港豪宅圈。

2024年11月，“百度七剑客”之一郭眈以“海成集团有限公司（Orient Asia Holdings Limited）”的名义购入西半山新盘大学阁一套4房单位，代价6950万港元。

2024年10月，香港本地富豪何崇本家族以10.5亿港元售出山顶道28号洋房，新买家来自杭州，以“展盛网络科技有限公司”的名义接盘。

2024年6月，启德新区新盘启德天泷以招标形式售出一套实用面积约1002平方呎的高层单位，代价3345万港元，登记买家为曾毓群（ZENG YUQUN），与电池制造商宁德时代创始人兼董事长曾毓群同名。

整体的成交数据亦显示，内地客正在成为香港楼市向上的重要推手。

根据中原地产统计数据，2024年香港录得逾4.75万宗一、二手私人住宅买卖登记，同比增长逾两成。其中，买家登记姓名为“普通话拼音”的交易多达1.16万宗，涉及成交金额高达1304.9亿港元，较2023年的6095宗、778亿港元同比分别增长90.9%、67.7%，均创下历史新高，平均每笔交易达千万港元。

启德新区豪宅最受内地客欢迎。2024年，启德新区录得2957宗一、二手私人住宅买卖登记，普通话拼音买家位列全港之首，高达1482宗，占比50.1%。

这一趋势仍在延续。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰透露，今年3月，香港一、二手私人住宅市场录得1097宗普通话拼音买家入市个案，涉及成交金额逾94亿港元；今年一季度，全港一、二手私人住宅市场合计录得2461宗普通话拼音买家入市个案。

黄竹坑新盘Blue Coast内地客占比逾4成，图源：中原地产

何兆棠表示，过去内地客倾向购买普通物业，但近年开始关注优质豪宅，原因包括：人民币贬值压力犹存，而香港豪宅较为抗跌，不少内地客重组资产配置，购买豪宅保值；香港豪宅市场“有价有市”，兼具投资与出租潜力，“近期不少大业主将全幢出租物业拆售，租盘减少，区内高价楼租务需求强劲。”

对于后市，陈永杰认为，贸易纷争触发全球股市震荡，美国或加快减息步伐，或最快下月重启减息，对香港楼市有利。“股市波动大，相信有部分避险资金已流入物业市场，当中预计不乏投资者及内地客。”