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绿城管理CEO李军 来源：官方公众号

代建行业老大哥绿城管理交出了2022年的成绩单。

过去一年，其实现营业收入26.56亿元，同比增长18.4%；归母净利润7.45亿元，同比增长31.7%；毛利率和归母净利率分别为52.3%、28%。

2022年，其合约总建筑面积突破1亿平方米，代建费收入超过30亿元，刨除定金，确认在营业收入里的代建费为26亿元；新拓项目的合约总建筑面积达2820万平方米，新拓项目的代建费超86亿元，同比增长超21%。

代建是门赚小钱和慢钱的生意，在房地产大干快上的年代，鲜有房企感兴趣。但近两年来，伴随着流动性趋紧，诸多房企纷纷踏上这条轻资产转型之路。

而早在2010年，绿城管理就已分拆成立。成长至今，代建业务已成为绿城集团重要的业绩来源。

2022年，绿城集团的总合同销售金额约3003亿元，在这之中，代建项目贡献了近三成的业绩，取得的销售金额约为875亿元。

在绿城中国董事会主席张亚东制定的新五年计划里，到2025年，绿城合同销售额要达到6400亿元，其中，代建业务要贡献超1500亿元。

在披露全年业绩的同时，绿城管理宣布每股派息0.38元，成为今年首家全额派息的上市公司。而执行董事、CEO 李军本人更是掏出289.9万港元，第十三次增持公司股份。

七成分红流向大股东和董事

绿城管理大手笔派息的底气在于其充沛的现金流。绿城管理每年的经营性现金流均为净流入，2022年净流入7.25亿元。截至2022年12月31日，其拥有有银行存款及现金（不包括抵押银行存款）19.33亿元。

自上市以来，绿城管理派息一直很大方。2020年，公司每股派息0.17元，派息率达65%；2021年每股派息0.2元，派息率近70%。

经时代财经粗略计算，绿城管理2022年超7亿元的派息中，将有超七成流向大股东和董事。

港交所披露易最新可查询数据显示，绿城管理大股东绿城中国持有14.3亿股，董事李军、林三九、张亚东、郭佳峰分别持有2188.8万股、497万股、200万股、200万股，他们的累计持股占总发行股本的七成以上。粗略计算，绿城中国将获得5.4亿元的派息，而李军则将获得831.7万元的派息。

公司高额派息之后，李军并未选择“落袋为安”。就在3月20日，绿城管理公告称，李军当日以每股7.2477港元增持公司40万股股份，总代价约为289.9万港元。

至此，李军自绿城管理上市起，已十三次增持公司股份，总斥资5237.6万港元。李军曾在业绩会上称：“会把在绿城赚到的每一分钱都买成公司股票。”

截至最新公告日，李军累积持有绿城管理共1808.8万股股份，同时拥有未归属的350万股奖励股份。因此，李军于绿城管理实际拥有的权益为2158.8万股，占公司已发行股本约1.07%。

减少民营房企的生意

随着房企蜂拥而入，代建市场正在迅速从蓝海变成红海，绿城管理也在调整业务重心。

李军在2022财年业绩会上坦言，后来者并未动摇绿城管理的龙头地位。“在有数据统计的七年里，我们一直是行业第一位。甚至在去年已经有接近60家房地产企业进入到代建领域，竞争非常白热化的情况下，我们的市占率不降反升，达到了25.5%。也就是说，这个行业里超过1/4是绿城管理的份额。”

谈及绿城管理的核心能力，李军将绿城的品牌力放在首位。并称，在当下市场里，母公司股东的央企信用背书，以及绿城管理的供应链体系，已经具备竞争优势。

代建的委托方曾以中小房企为主。但这一客群的生意并不好做，并且业务量呈萎缩趋势。代建市场的增量和变量则来自于城投公司和金融机构。为此，绿城管理主动调整客群结构。

在绿城管理的当期在建面积中，委托方为私营企业的在建面积为1200万平方米，占比由超90%的历史高点萎缩至25.4%；政府代建为2460万平方米，占比为52.1%；国有企业为920万平方米，占比19.6%；金融机构为140万平方米，占比2.9%。

李军称，绿城管理已经具备了对城投类业务的批量导入的能力，成为行业里绝对领先的存在。至于金融类业务，绿城管理已有部分尝试，但还做得不够好，未来将有系统性和体系性的建设。

大力攻克纾困类业务

谈及未来的市场空间，李军认为，保障类的代建业务需求将爆发。在“十四五”规划里，国家对40个重要城市提出了要完成650万套租赁性保障用房建设的指标要求。

其次，国央企以及城投公司拿地以后存在代建需求。来自于券商的分析显示，2022年，国企和城投公司的拿地比例从60%上升到80%。而城投拿地后的开工率只有8%，这为代建提供了很多的业务机会。

同时，纾困类业务也存在代建需求，包括国家层面推动的保交楼业务，以及金融机构主导的涉房不良资产业务，显性规模超过3万亿。这里面将迎来风口型的业务机会，这块业务难度非常高，收益也非常高。

李军总结称，历史上，房地产开发是由头部房企完成的，投融建是一体化的。但是未来，地方政府、央国企公司、城投、金融机构、AMC、CMBS、REITs等都会成为房地产投资的主体，地产投资会出现去中心化的趋势。

整体来看，代建终究是个不大的市场。而近两年来，大量房企涌入代建市场，这其中不乏龙湖集团（0960.HK）、仁恒置地（Z25.SI）等品牌力强的房企。面对日趋激烈的竞争，绿城管理还需要去啃更难更硬的骨头，迎接下一个七年的机遇与挑战。