时代财经

8月26日，深圳经济特区迎来40岁生日。40年来，一代又一代特区建设者发扬敢闯敢试、敢为人先、埋头苦干的特区精神，艰苦创业，破冰开局，勇立潮头，推动深圳从一座边陲农业县发展成为一座充满魅力、动力、活力、创新力的国际化创新型城市，创造了举世瞩目的发展成就。40岁的深圳经济特区正值青春、活力迸发。

回顾深圳经济特区40年的发展征程，有一家企业不得不提，它就是万科。万科成立于1984年，经过36年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年，万科首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018年、2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。2020年，万科再次上榜，排名上升至第208位。

深圳湾超级总部基地东南象限效果图

把握时代“脉搏”，转型“城乡建设与生活服务商”

从1984年至今，纵观万科36年的发展史，布满了时代的烙印，可以说一部万科史就是改革开放发展历史的“缩影”。

1988年，国家房改进入了启动阶段，万科顺势进入房地产行业。1993年，国内房地产恰好迎来真正的发展大势。万科的业务结构也在不断调整、优化，到2001年，万科成为专一的房地产公司。随着中国经济的整体转型，万科也开始转型。2013年，万科提出从住宅开发商向城市配套服务商转型。

十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。2017年12月，万科郁亮对外宣布，万科将以满足人民日益增长的美好生活需求为目标，努力成为“美好生活场景师”。2018年，万科告别城市配套服务商时代，定位再次升级为“城乡建设与生活服务商”，业务拓展至长租公寓、商场、写字楼、冰雪、物流等不动产经营领域。

从单一开发业务转型到多元化业务布局，从综合住区到长租公寓，从商业到产业、医养、教育、度假等全生命周期复合业务生态。万科为年轻人、为家庭、为孩子、为奋斗者、为老人……想要为每一个人构建生活场景、提供多元化空间生活服务，创建更多人与城市连接的互动。

从专业住宅开发商，到城市配套服务商，再到城乡建设与生活服务商。万科积极参与城市发展，打造符合居民需求的全场景化产品与服务，致力于成为美好生活场景师、实体经济生力军、和谐生态建设者、创新探索试验田。

美好生活具象化，致力成为“美好生活场景师”

作为一家在深圳成长壮大的知名企业，万科立足人民美好生活的需求，通过把企业发展与民生福祉有机连接，当好新时代的“美好生活场景师”。

当前，万科正在用实际行动履行着“当好美好生活场景师”的承诺，充分发挥在客户需求分析、场景建设实施上的能力优势，不断发掘人民对美好生活的需求，提供尽可能高效、尽可能节约资源的解决方案。

万科通过瞄准国际先进水平，培育新增长点，形成新动能，推动相关产业优化升级。除原有的住房供应、物业服务核心业务外，目前万科已进入租赁住房、物流仓储、商业开发运营、冰雪度假、教育、养老等行业，正在探讨乡村振兴、企业服务、安全食品等领域。

“美好生活场景师”作为万科的定位之一，一组数字充分展示了万科在民生领域的贡献。万科旗下教育品牌“梅沙教育”已开办项目35个，“德英乐”涵盖公办教育、民办教育、素质教育三大教育体系，实质参与教育教学管理的学校及幼儿园共15所；万科长租公寓品牌“泊寓”目前已覆盖全国34个主要城市，累计开业11万间；截止2019年12月底，万科养老业务在万科南方区域广州、深圳、福州等城市布局养老业务，运营了6个项目，已开业2500张床位，为总计约4000位长者提供服务；万科始终坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，目前万科的普通住宅占比为90%以上；万科商业在38个城市布局140余个项目，业态覆盖大型购物中心、社区商业及各类生活配套服务，目前印力商业平台运营管理项目108个，覆盖50多个城市，商业系统管理面积位居中国第二。

在万科看来，幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶，人民的美好生活可以具象化。不仅包括衣食住行等基本物质需求，也包括文化、体育、健康、养老等精神需求、改善性需求。只有减少贫富差距、地区差距，实现共同富裕，共享成果，让更多的人民有获得感，人心才能更凝聚，社会才能更和谐。积极投身于共建共享社会的建设，正是万科未来事业的立足点。

以万科在深圳着力推进的养老业务为例，万科本着“生于深圳，深耕深圳，感恩深圳”的初衷，通过万科医养服务，正为深圳长者的幸福生活保驾护航。2018年，福田区福利中心公办民营项目完成改造并开业，被列入福田区“十大民生工程”，荣获广东省“五星级养老机构”殊荣；2019年，南山区社会福利中心二期PPP项目签约进驻。

当好“实体经济生力军”，助力产业升级

2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，规划提出打造具有全球影响力的国际科技创新中心。

经济质量、行业标准、品牌信誉，是考察一座城市经济发展的主要评价指标。多年来，深圳经济实现有质量的稳定发展，得益于以工业为代表的实体经济长足发展。今后，深圳依然会坚持产业兴城的策略，牢牢夯实实体经济根基，推动深圳经济高质量发展。

以万科产城为例。目前，深圳从特区创立初期以“三来一补”加工制造业为主，已转向研发、品牌和市场化的创新之都，产业升级换代和城市有质量发展擦碰出“产城融合”这一新的课题，万科敏锐捕捉这一市场机会，万科产业办公由此崛起。

从西部的前海万科企业公馆，到东部的万科星火ONLINE，万科正加快在深圳产业办公领域的空间布局，通过深度挖掘创新型经济与企业商务需求，以“产业集群”的发展思路，提供协助、集约、互联的创新型商务空间及服务。

当前，万科产城正聚焦高科技产业新城、新型产业园、综合写字楼三大产品线，构建多元产业空间。以产业发展为导向，致力于通过“产业集群”的模式，在不同的城市板块布局主题产业集群，从而推动城市经济格局优化，实现城市产业的转型升级。以立足产业、升级空间、创新服务、文化驱动、激活城市发展思路，打造集约、互联和创新型产业空间及服务。通过集群式商务矩阵打破垂直产业链间的边界，推动行业重构，缔造更具效率的产业新生态。通过注入全方位、深度的运营服务，万科产城将带动并优化企业间的资源共享、共生、共创，实现商务价值的高效互联。

凭借资源导入能力、生态构建能力、运营服务能力、综合开发运营能力四方面的优势，万科产城在南方区域累计持有54个项目，已开业33个项目，服务近2500家企业，2019年创造税收34亿元。

在深圳留仙洞战略性新兴产业总部基地，万科首次探索产城融合模式，打造了以创新产业园为核心、以都市生活圈和复合生态圈为配套的大型产城综合体——万科云城，于2018年引入省级实验室——鹏城实验室；推动“十大基础研究机构”、“十大诺贝尔奖科学家实验室”、“十大海外创新中心”落户，构建高科技产业研发中心和技术转化与应用示范基地；引入大疆创新、天珑移动、传音控股科技龙头企业和全国创客行业10强企业“柴火创客空间”等优秀机构，带动导入人工智能、新一代信息技术、新能源、新材料、互联网等战略性新兴产业，集聚大批高端人才；此外，依托万科在行业内的资源，自持并打造了建筑设计类产业园——设计公社，汇集建筑产业上下游企业，形成融合、协作的生产新方式，吸引了华阳国际、筑博设计、华汇设计、立方建筑、万都时代等超过100家设计领域的优秀企业入驻。截至2019年底，万科云城共进驻企业271家，总产值约200亿元，产业人口约2万人。

超级城市主义的探索与实践，匠筑未来城市典范

作为深圳定位最高、分量最重、影响最大的重点片区之一，深圳湾超级总部基地总用地面积117公顷，规划总开发建筑面积约520万平方米，就业人口约30万，将致力于构建集全球总部聚集区、都会文化高地、国际交流中心、世界级滨海客厅为一体的未来城市典范，打造展示粤港澳大湾区竞争力影响力的全球城市“巅峰之作”。

作为区域最核心的重大建设项目之一，万科主持深超总TOD项目建设，牵头协调东南象限的统筹开发，助力打造超级复合、超级互联的超级城市，并实现人、自然、城市与文化共生，打造7×24小时的城市活力场。

2013年，深圳地铁获取深湾汇云中心项目，2014年以收益权合作模式公开招标，万科与中建一局组成联合体中标。随后万科与深圳地铁成立深圳地铁万科投资发展有限公司，受深圳地铁集团委托进行项目开发管理和后期运营工作。除了深湾汇云中心和万科总部大厦，万科还参与东南象限的规划馆、展览馆等公共场馆建设。在已经启动的深湾超总11个项目中，万科与中兴通讯、中国电子合作代建，是目前片区内参与程度最高的企业。

2019年11月，深圳湾超级总部基地开发建设指挥部办公室发函称，经恒大集团、中国电子、中兴通讯、恒力集团、万科集团等企业协商，确定万科作为牵头单位协调推进东南象限片区一体化统筹开发工作，支持万科集团牵头组建东南象限开发建设业主委员会，加快推动东南象限统筹开发进程。万科在深超总部的重要作用更进一程。

深圳湾超级总部基地东南象限效果图

统筹东南象限带来的品牌效益类似于每个人到了丸之内都会想起三菱，到了蛇口都会想起招商。

在规划上，东南象限的统筹以“可感知的城市个性、公园化的步行空间和保障效率优先”为原则，打造地下和地面联通的立体空间，覆盖了企业品牌展馆、城市文化商业、旗舰博物馆和公共艺术、慢行空间、景观化公园等设施和功能。

同时，将计算机与通信技术嵌入到城市结构中，打造基于5G的无人驾驶系统、共享经济模式的公共配套空间、智慧物流的新型交通体系等，为智慧城市预留面向未来的接口，实现可持续迭代升级的超级城市。

从单个项目开发到首发区域东南象限统筹，这是万科30余年来，关于超级城市开发运营的全新探索与至高实践，通过深度研究全球湾区视野下的城市趋势，以科技为创新引擎，打造超级城市底盘与未来接口，助力深圳打造世界一流的超级城市范本。这也是作为超级城市主义先行者的万科，一场伟大征程的新起点。

与城市共成长，焕发城市生机

2013年以来，国家层面相继出台《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》、《节约集约利用土地规定》、《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》以及《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》等一系列政策文件，持续推进旧城改造工作。

万科与城市共成长，见证过去三十多年的城市发展与变迁。从2006年开始，万科凭借多年的城市更新经验和模式探索，在以存量为先的当下，以城市更新领域排头兵姿态，践行理想人居、促进产业转型升级，助力提升城市创造力和竞争力，实现进一步增长。

万科以“推进城市绿色发展、传承城市历史文脉、助推智慧城市建设”为理念，针对历史文化街区、旧工业区、城中村旧村、旧住宅区、旧商业区等，开展有机更新、拆除重建或综合整治，打造公共绿地、开放空间，发展装配式建筑，全面推广绿色建筑，促进城市更新与城市生产、生活、生态空间有机融合；在城市更新中促进历史建筑、历史风貌区的保护、修缮、整治和活化利用，实现物质文化遗产和非物质文化遗产的传承；通过适度超前布局智能基础设施，为智慧城市管理提供基础设施和信息支撑。

在深圳，万科自2006年取得首个城市更新项目——龙岗万科大九州项目，并将其打造成为城市次中心。十多年来，万科共参与了近30个项目，改造用地面积合计2.85平方公里，建筑面积超过1000万平方米。

龙岗大九州片区改造前

龙岗大九州片区改造后效果图

此外，2017年7月，深圳万科正式发起了深圳城中村综合整治运营计划——“万村计划”。根据计划，万村将通过专业化改造，市场化运作，对城中村进行改造，在提升居民居住品质，降低居住成本的同时，还最大程度保留村落的固有文化，留下城市的奋斗者。

履行企业社会责任，积极响应落实乡村振兴和精准扶贫战略

2020年是全面建成小康社会目标实现之年,是全面打赢脱贫攻坚战收官之年。

万科作为在深圳成长起来的世界500强企业，不忘初心，响应国家号召，积极落实“乡村振兴和精准扶贫战略”，为乡村教育、基础设施、产业发展、文化传承等多领域振兴和发展做出贡献，助力美丽乡村建设。多年来，万科围绕教育、易地搬迁、文化、产业帮扶、健康等方面开展扶贫。2019年6月，万科参与广东省630扶贫济困日活动，捐赠两亿元，用于省内省外定点帮扶。2019年6月，万科获得广东省扶贫济困“红棉杯金奖”，万科精准扶贫团队获得广东省“五一劳动奖状”。

在乡村振兴方面，万科积极响应广东省委省政府关于深圳对口帮扶河源、汕尾的工作安排，出资1亿元，致力改善乡村村容村貌、完善基础设施，促进乡村经济、社会、文化可持续发展，打造美丽乡村。在河源东源县仙坑村是一座有着400年历史的古村，拥有深厚的客家文化底蕴、保存完好的客家建筑、优质的生态环境资源。万科充分发挥自身专业优势，以打造客家文化为核心，在古建筑保护修缮、历史文化传承、人文自然景观建造、艺术内容导入等方面贡献自身力量，吸引人口、资源、技术等要素向乡村回流，以文化旅游产业带动村民致富，探索一条可持续、可复制、可推广的乡村振兴之路。2019年9月，仙坑村被广东省委农村工作办公室评为“广东十大美丽乡村”。

万科发展大事记

1984年，成立于深圳，主要从事贸易业务

1991年，成为深交所第二家上市公司

1993年，形成商贸、工业、房地产、文化传播、股权投资五大业务；向境外投资者公开发行B股；明确将大众住宅作为公司主业，逐步关停并转其他业务

1998年，开始建设职业经理人制度

2000年，完成业务“减法”，成为专业住宅开发企业

2004年，提出十年后销售千亿的计划

2010年，提前四年完成目标，成为国内首个销售过千亿的房地产企业

2012年，提出“城市配套服务商”策略，开始探索和建设“房地产+服务”

2014年，启动事业合伙人制度建设；同年，成为首家年销售额超过2000亿的房地产企业

2016年，首次入选《财富》世界500强，名列第356位

2018年，修订“城乡建设与生活服务商”战略

2019年，位列《财富》世界500强第254位

2020年，位列《财富》世界500强第208位