时代财经

近年来，房地产市场深度调整，给代建行业带来了诸多发展机遇。但随着“下场”代建企业增多，市场增量空间缩小，竞争愈发白热化。

1月3日，中指研究院发布了《2024年中国房地产代建企业排行榜》。据该机构统计，2024年28家典型代建企业（2023年和2024年均在代建企业新签规模排行榜的企业）代建新增规划建筑面积同比增长7.7%。相关数据显示，2018年至2023年，全国代建行业年平均增长速度为23%。

不过，即便行业整体增速明显放缓，仍有部分代建企业保持着高速扩张态势。其中，后起之秀旭辉建管展现出了惊人的爆发力，2024年新签约代建面积达1588万平方米，同比增长约62%。

在新签规模排行榜单中，旭辉建管位列第二，较2023年提升了5个位次，仅次于行业老大哥绿城管理。

值得注意的是，过去一年间，旭辉建管增长的并非只有新签规模。

近日，旭辉建管总裁刘冰洋接受媒体采访时透露，旭辉建管2024全年签约额较2023年翻番，整体毛利和代建费率同比小幅提高，一年间团队规模从400多人增加到800多人。

从行业新兵到定制化服务专家

2024年亮眼的成绩单，似乎容易让人忽略旭辉建管其实是一名行业新兵的事实。

2021年，旭辉建管成立，正式进军代建领域，并于当年底开始获取项目。然而，彼时的行业头部企业早已完成了规模和经验的积累，如何突围也成为了摆在旭辉建管面前的一大难题。

最终，旭辉建管将自身的定位为“定制化服务专家”，即依据每个甲方的需求、每块地的特点给出代建方案。旭辉建管认为，和过去地产开发强调标准化产品、标准化作业不同，代建项目的离散度非常大，需要从委托方的诉求出发找到最佳解题方案。

相比其他代建企业，旭辉建管更强调用资管视角去做代建，推出的“定制化”体系包含资管视⻆的专业诊断、全直属的团队、全过程价值创造和综合问题解决等等。

以旭辉建管联手西昌国资打造的阅山海项目为例，该项目堪称旭辉建管作为 “定制化服务专家”的生动写照。

据了解，阅山海项目地处四川省凉山彝族自治州，属于少数民族聚集区，标准化的代建服务并不适合西昌实际情况。旭辉建管在接手项目后，扎根西昌做了大量的前期工作，深入了解西昌居民的生活习俗与需求。

西昌本地以多子女家庭居多，且在民族节假日喜好聚会，旭辉建管根据这些地域特性，设计户型时将客厅面积尽可能扩大，方便举行家族聚会，次卧设计上也预留了足够2-3孩生活的空间。

此外，由于稳定的人口增长，西昌近年来房价并没有明显的下跌。同时，西昌有矿产、火箭发射等支柱产业，居民有经济实力承担改善型住宅的价格。

最终，在项目均价达到9000元/平方米、部分户型价格突破1万大关的情况下，阅山海项目首开破百套，超额兑现委托方的目标。通过阅山海项目，旭辉建管也是迅速在西南打响了名声。

事实上，类似于阅山海项目这样成功的“定制化”案例在旭辉建管并不少见。

2024年，旭辉建管在苏州打造的首个项目和悦塘前雅院于12月27日正式交付，该项目首开实现16亿，并在单月内售罄，打破了相城区乃至苏州市非倒挂楼盘的销售纪录。此外，旭辉建管另一苏州代建项目——和悦里塘雅院，在无中介参与的情况下，实现首开破4亿，取得了上半年首开板块TOP1、全市TOP3的佳绩；南昌凤起云庐项目实现下半年金额、面积、套数板块内TOP2；天津江山源境项目突破蓟州近三年首开记录；邯郸十里春晓刷新邯郸近3年开盘纪录，首开金额、套数、面积均为全市TOP1。

刘冰洋在采访中表示，现阶段，旭辉建管在管项目均保持了很高的兑现度。几乎每个月，旭辉建管都能收到合作方的表扬信。

他指出，合作方的认可主要来自两方面：一方面是觉得旭辉建管真正与他们站在一起，会优先考虑合作方的利益，并真正解决了他们的问题；另一方面是旭辉建管团队的专业性和职业化，在工作过程中不仅能快速响应，而且会提前预判工作流程和方向，并妥善处理。

代建本质上是服务型行业，口碑在一定程度上就是生命线。凭借着优异的口碑，短短三年多时间，旭辉建管不但在竞争激烈的业内站稳脚跟，并迅速跻身头部行列。

截至2024年底，旭辉建管累计在管项目近200个，累计在管总建筑面积超3000万平方米，累计项目城市覆盖超70个。

为了加速扩张、提升市场份额，旭辉建管还于2024年一季度末启动外部合伙人发展计划“千帆计划”，在江苏、安徽、广西等28个省市开始招募有优质的项目资源及关键人脉关系的企业或个人作为合作伙伴。

截至2024年底，旭辉建管通过“千帆计划”共计推进中项目280个，已签约项目43个，覆盖省市17个。

2025年规模与质量并重

过去的一年，旭辉建管交出了一份成绩斐然的答卷。那么，2025年其又将如何发展，或许我们能从上述刘冰洋的采访中窥见一些端倪。

对于2025年的整体代建市场，刘冰洋的判断为谨慎乐观，有很多机会出现，但竞争依然会非常激烈。

就旭辉建管而言，刘冰洋指出，2025年公司仍会保持一定的增长，但在经营计划上公司将发生重大改变，不再像过去一样单纯强调规模，而是变为规模和质量并重。

“2022年我们的签约有效率不够高，那时候有项目就签了，但是最后发现很多项目启动不了。后来，我们吸取这个教训，定了很多的标准来判断这个项目是否该签、是否计入业绩，这使得2024年的签约有效率较2023年有大幅的提升，所以代建费率还能稳中有升，项目启动率比以前高得很多。接下去旭辉建管的整体营业收⼊和利润都会进⼊⼀个快速的增长期。”

在项目地域选择上，旭辉建管也将从“机会型”转向“深耕型”。刘冰洋透露，旭辉建管经过这几年的实践以后，发现了“二八定律”——即深耕城市和地区贡献了八成的新增项目和利润。相比之下，新城市的拓展较大，投入产出比较低。

他表示，“近期我们在盘点2025年经营计划，重点就是深耕策略，代建本身很适合深耕，我们会把更多的资源向深耕城市倾斜。未来旭辉建管差不多会聚焦30多个城市，以这些城市为核心向周边辐射。”

至于委托方的选择上，刘冰洋表示，旭辉建管将继续重点布局国资类和AMC类业务。

刘冰洋透露，过去几年中，旭辉建管的委托方结构发生了明显变化，国资和AMC比重在快速上升，商业代建比例在下降。目前，国资委托类业务占旭辉建管总业务的比重已经超过50%，AMC委托业务也占比接近10%。

根据中指研究院发布的《政府代建新签规模排行榜》，2024年旭辉建管新签约政府代建面积730万平方米，位列第三，仅次于绿城管理、润地管理，占其新签约代建面积的46%。

据悉，政府代建的盈利性虽然不及商业代建，但随着代建竞争加剧，体量较大且稳定的政府代建项目，成为部分代建企业重点布局的方向之一，代表企业有绿城管理、润地管理、蓝城集团等。

此外，AMC机构当前正经历从简单的“买和卖”转向盘活资产的阶段。刘冰洋认为，AMC的转型会给代建市场带来新的一波红利，但AMC业务要比其他代建业务更为复杂，换言之便是入场门槛更高。

刘冰洋指出，虽然AMC业务难度较大，但其规模很大且代建费率合适，在市场上属于不可错过的优质项目。

他表示，⽬前旭辉建管在天津、昆明、重庆、南宁等等国内很多地区都有AMC业务。由于布局较早，旭辉建管已积累了很多经验，对AMC机构的需求、痛点、 关注点以及他们内部决策的流程有了清晰的了解。同时，旭辉建管也已经找到业务切入点，能明显提高项目推进效率。