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土地过热触发双重警报:拍地规则急打补丁,房企融资收紧

作者:黄昱 2019-06-12 11:12

控制地价的关键在于调低地块的起拍价和最高限价。

土地.jpg

图片来源:视觉中国

继苏州、常熟、昆山后,东莞近期也对土地拍卖规则进行了调整,并出台了“终次报价规则”,以压制频繁出现“地王”和“提前锁定”的情况。

按照东莞土拍新政的规定,在对竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易时,当所有条件达到上限后,转为通过网上终次报价,终次报价的区间为土地出让最高限价至不高于最高限价加一口报价(一个加价幅度),最接近所有终次报价平均价的为竞得人。

尽管有业内人士认为,该规则有助于打破此前“价高者得”的模式,降低土拍价格。但某龙头房企东莞投资负责人向时代财经表示,控制地价的关键在于调低地块的起拍价和最高限价,如果按前几个月地块的起拍价和最高限价,土地成交价格很难受到控制。

在其看来,土拍新政出台后,对于看好东莞市场的房企而言,其拿地决心并不会受到影响。“有影响的是,在竞拍条件达到上限后,房企要拿下土地更多看的是‘运气和缘分’。而这对实际的拿地门槛并没有增加。”

众所周知,与土拍规则修订相比,融资对房企拿地的影响往往更大。面对部分城市土地市场的升温,融资层面也开始再度出现收紧的迹象,40家典型房企5月的融资金额环比下降超过50%,创2019年来新低,此外还有消息称,监管部门将暂停部分在公开市场拿地活跃的房企进行公开市场融资。

土拍规则打补丁

“终次报价规则”出台前,东莞的土地出让一般采用线上报价的方式,在达到土地最高限价之后会转入竞配建人才房面积、自持面积、自持年限等限制条件,按照网上限时竞价阶段截止时报出的限制条件最高或最先报出自持最高年限的原则确定竞得人。

“在此模式下,有些任性的开发商迅速将价格推至高限,给市场传达的是‘地价被低估’的失衡信号,直接引爆了地价上涨及对本期房价和未来房价上涨的预期;另外,开发商如此抢地,竞配建和竞自持的约束力大减。”资深地产研究人士李宇嘉指出。

触发东莞出台土拍新政的正是近期在土地市场频发的“秒拍”事件。5月15日,深圳鹏瑞地产在还没有其它竞争者的情况下,在不到8分钟的时间内,以23.6亿元的最高限价和9.36万平方米商业面积100%自持的条件拿下东莞南城雅园商住地块。

翌日,“秒拍”事件再次上演,沙田镇商服地块从开拍到“落锤”共计耗时29秒,融创以10.23亿元+商业部分自持年限40年的代价拿下,比挂牌截止日提前17天锁定了该地块。东莞中原战略研究中心数据显示,5月东莞土地挂牌公开出让土地57.14万平方米,建筑面积约173.68万平方米,建筑面积环比大幅上升88%,同比大幅上升43%。

“终次报价规则”已出现在东莞最新挂牌的土地拍卖中。以虎门镇赤岗社区的一宗地块为例,其起拍价为53500万元,最高限价为76428万元,每次报价增幅为300万元,当报价超过最高限制条件后,转为竞无偿配建商品住房面积,达到15%的上限后,将转入终次报价环节。

终次报价的有效区间为76428万元-76728万元(76428+300)。假如最终有三家房企进入终次报价环节,A报价76438万元,B房企报价76528万元,C房企报价76700万元,终次报价平均价约为76555.3万元,根据规则B房企最接近平均价,将竞得该地。假如只有B、C两家房企进入终次报价环节,则C房企竞得该地。

“终次报价相当于多出一手摇号费。”上述房企投资负责人指出,东莞土拍规则的调整对于房企拿地的积极性并不会产生影响,与其它近期对土拍规则进行调整的城市相比,东莞土拍新规并没有增加房企拿地的门槛。

据时代财经了解,苏州调整后的土拍规则要求土地竞价超过市场指导价5%-10%(此前为10%)需工程竣工验收后才可以申请预售许可,提高了高价地的预售门槛,对开发商资金链要求更高。

该负责人认为,东莞的土拍新规主要是增加了公平性,使更多的“玩家”能够参与其中,但对于控制土地成交价的作用不大。为此,东莞政府针对目前新挂牌地块有做出额外调整,一是调高竞自持商业比例最低值,二是新增竞无偿配建商品住房面积的条件。

融资收紧由暗转明

以东莞、苏州等为代表的二线城市成为三月下旬以来房企拿地的主战场。同策研究院首席分析师张宏伟对时代财经表示,春节后融资环境略有宽松,在向规模发起冲刺的过程中,为避免踩空市场周期的风险,房企积极补仓。

土地市场从三月一直火到五月。中原地产研究中心数据显示,3月下旬来,部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复,其中合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加。4月,无锡、苏州、广州等城市的土地市场相比过去也明显升温。

中原地产首席分析师张大伟指出,4至5月,部分城市的土地市场出现了局部异常升温现象。本轮土地市场升温是从二线城市开始,特别是苏州、武汉、杭州等为代表。部分企业和部分城市开始明显出现拿地热现象,37家房企拿地已经超过百亿。

土地市场的火热在一定程度上也助推了房价的上涨,并导致苏州、佛山等十个城市因房价涨幅较大被列为预警城市之一。为及时掐灭楼市“火焰”,除各地政府及时打政策补丁外,监管部门也开始收紧房企融资渠道。

国家统计局数据显示,1-4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1-3月份提高3个百分点。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%。

然而,进入5月后,房企融资情况开始急转直下。同策研究院数据显示,5月,其监测的40家典型上市房企融资金额共计367.99亿元,环比下降52.07%,创2019年以来历史新低。而就在3月份时,该融资总额达1024.2亿元,创下了16个月以来的新高。

在房企各项融资渠道中,除去信托贷款和境内银行贷款两种融资渠道外,公司债、其他债权融资和股权融资的发行规模均有较大幅度的下降。其中公司债下降幅度最大,数据显示,2019年5月,仅发生6笔公司债,共融资95.85亿元,较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。

事实上,虽然年后房企融资一度出现放松的迹象,但多位业内人士认为,一直以来房企融资并没有大的放松,只是有一些边际改善。当土地、房价出现升温迹象时,监管部门便会及时对融资进行收紧。

5月17日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发[2019]23号文)》,强调商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,其中对信托的影响最大,几乎精准地狙击了目前信托切入房地产领域的各个模式。

而近期,地产圈内又广泛流传一条消息,即“住建委和人行联合发通告,碧桂园、恒大、融创、招商、阳光城、金地、旭辉、中铁建、融信、龙光、新城控股等20家上半年在公开土地市场拿地的房企被暂停用公开市场融资。”上述消息的真实性虽还有待进一步核实,但融资收紧的信号已由暗转明。

文章来源:时代财经 编辑:张常旺