时代财经

你买得起车，却很可能买不起车位，甚至可能连租都租不起。

“我车才20万，车位要60多万”“不买车位，但租金开始翻倍，这不变相强迫业主买吗”……这一系列的抱怨来自于祈福集团旗下楼盘的多位业主。今年2月中旬开始，因车位租金暴涨、天价出售车位的事件，祈福集团的业主发起了大规模的维权行动。

开发商高价出售车位，或者小区车位任意涨租的事情并不少见，据时代财经了解，就在祈福业主维权活动后不久，位于天河区的天河星作也被曝出“13平车位叫卖近90万元，月保2000元”。另有更甚者，位于佛山的绿地璀璨天城，车位只售不租。

就车位问题，业主与开发商或者物业管理方一直以来都纠纷不断，尽管不少城市在住宅小区车位收费问题上出台了一定的定价规则，但这依然无法避免收费乱像的出现，同时，由于相关法律的缺失，业主维权也常常无法可依。

祈福车位涨价风波

祈福集团旗下多个楼盘的业主最近有点苦恼，今年2月15日，祈福集团下发通知，自2019年3月1日起，旗下多个楼盘的停车位租金将逐渐上调。时代财经实地调查发现，包括祈福缤纷汇、活力花园一期和二期、祈福名都、祈福倚湖湾、祈福天湖居等在内的配有地下车库的楼盘，都将执行涨租政策。

在涨租之前，上述楼盘车位的月保费为400元，按照该涨租政策，2024年将上涨至1000元，相当于车位月保费在未来五年内将上涨150%。

除该等楼盘外，住在番禺沙湾祈福水城的潘丽（化名）向时代财经透露，她所在小区的车位也收到了3月1日起涨价的通知。祈福水城目前停车月保费为300元，之后逐年上涨，至2024年将升到800元（不包括管理费）。

花都祈福天龙苑也未能幸免，该小区一名业主也进行了投诉，投诉内容包括小区车位租金暴涨的问题。与祈福水城一样，祈福天龙苑的地下车位月保费也将从目前的300元逐渐涨至2024年的800元。

对于上述涨租政策，多位业主向时代财经表示，涨幅太夸张了，根本无法接受。“祈福就是想通过涨租来变相强迫业主买车位，但车位的出售价也是天价，一般人哪买得起！”

时代财经实地获取的资料显示，祈福缤纷汇的车位售价为62万/个，活力花园一、二期车位售价为60万/个，祈福名都车位售价为40万/个，而祈福水城的车位售价则为32万/个。

祈福缤纷汇、活力花园一、二期、祈福名都属于祈福集团连片开发的不同组团，对比邻近其他开发商的楼盘，这三个项目的车位售价明显高出一大截。其中，距离较近的招商金山谷，车位只需要6万/个起，最贵不超过20万/个。

车位天价出售、租金暴涨，祈福集团这一波操作引起了业主的强烈不满，数百名祈福业主到祈福集团中心拉横幅进行抗议。

压力之下，祈福集团于2月22日宣布，暂缓执行2月15日公布的《关于住宅地下停车场停车位租金调整的公告》。随后3月4日，祈福集团再发通知作进一步解释：“暂缓”是没有设定期限的，等同于该调价安排已经“撤消”或者“取消”，目前还没有新的调价计划。

实际上，与祈福业主相似的遭遇并不少见。就在祈福业主维权活动后不久，位于广州天河区的天河星作也被曝出“13平车位叫卖近90万元，月保费2000元”的事件，算下来，该小区的车位均价为6.8万/平，甚至比住宅5.05万/平的均价还要高。

该定价毫无意外地引起了业主的强烈不满，最终被开发商以“车位并未开售，只公布价格，且公布价格不代表最终售价”的理由搪塞回去。至于租金，由于该楼盘的停车场目前也未公开给业主使用，上述月保费暂时未收取。

来自佛山绿地璀璨天城的业主陈霞（化名）向时代财经透露，该楼盘的停车位甚至只售不租。据其介绍，该楼盘车位目前售价36万/个，业主只能买，不买的话，需要自行解决停车问题，而那些暂未售出的车位，即使空置也没有开放租给业主，甚至小区一楼周围的部分空地都被围起来，不让业主停车。

“现在没买车位的业主只能在小区附近自己找地方停车，或者向那些买了车位又还没入住的业主租用，租金约600-800元/月。”陈霞称，业主经常因楼盘车位的问题跟物业吵起来，之前业主也曾经找律师一起去售楼部抗议，但最后不了了之。

维权任重道远

从上述个案不难看出，单就车位使用问题上，业主往往都处于弱势地位。

陈霞无奈地向时代财经表示，业主们现在就是一盘散沙，很难组织起来共同去维权。天河星作的政策由于没有具体执行，走向并不明朗。而祈福楼盘的多位业主也都表示，“现在不涨价，也不保证以后不涨价，车位产权是开发商的，决定权还是在开发商手上。”

在祈福集团给出的声明中明确提到，所有出售/出租车位都是有独立产权的，产权人为广州市番禺祈福新邨房地产有限公司。若租赁车位被出售，业主可以去物业公司轮侯，租赁尚未售出的车位，因为不确定车位何时售出，所以只能逐月续租。

祈福水城的潘丽向时代财经透露，为了维护自己的权益，小区业主准备自主成立业委会，但遭到祈福集团的阻挠。

据称，开发商在得知上述消息后，提前派遣了一大巴的工作人员到祈福水城进行扫楼行动，并自行推荐了11名候选业主代表，游说业主签名同意。 

为此，自发成立业委会的业主还向律师咨询意见，准备以“祈福物业干扰业委会成立，企图控制业委会，安插人手，牟取非法利益”为由向街道办、信访办、市长热线进行投诉。“现在就是祈福集团一派，业主自己又组织了一派。”

潘丽还向时代财经透露，就在3月15日当日，祈福集团的工作人员再次上门游说业主签名同意推荐上述11名候选人，由于业主坚持不签，双方一度发生冲突，物业管理方切断了小区电源，最后被业主报警处理。

因维护业主权益而生的业委会一时之间也难产。那么，拥有车位产权的开发商是否真的就可以“为所欲为”？

广东环宇京茂律师事务所徐越惠律师向时代财经表示，若开发商确实拥有车位的独立产权，开发商是有权出售车位的，出售价格由开发商拟定，除非政府对车位出售有限价规定，但目前并没有。至于出租方面，开发商需要参照政府出台的定价文件，若定价过高，业主可以向消费委员会或者物价局投诉。

据时代财经了解，目前关于住宅小区停车位收费的法律法规并不多，最新的是2018年10月1日正式施行的《广州市停车场条例》。《条例》开创了国内第一个以行政权介入限制开发商“只售不租”行为的先河，规定住宅建筑区划内规划用于机动车停放的车位、车库尚未出售的，建设单位应当予以出租；车位、车库出售或者出租的，应当首先满足业主的需要；违反规定拒不改正的，将处以十万元以上五十万元以下罚款，并纳入全市公共信用信息管理系统。

与此同时，《条例》规定，广州市价格行政管理部门应当会同有关部门制定住宅停车场议价规则，经市人民政府批准后公布。住宅停车场的机动车停放服务收费纳入《广东省定价目录》时，实行政府指导价管理。

不过，在《条例》正式实施之前，最新版的《广东省定价目录》已经在2018年4月发布，且没有关于“住宅停车场议价规则”的相关规定。

换言之，截至目前，在住宅停车场的价格管理上，广州市还是无法可依。

当然，业主也不是完全没有希望。2019年1月8日，广州市发展改革委员会在官方网站公布了《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则（试行）（公开征求意见稿）》，意见稿是根据《广州市停车场条例》规定制定的，其中明确指出，住宅停车场收费实行市场调节价管理，本规则为业主与停车场经营者协商议价提供程序规范。

意见稿提出，销售住宅时，建设单位和停车场经营者应在商品房买卖合同、临时管理规约中明确停车收费制定依据、成本情况、停车收费标准、计费方式、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容，并以书面形式在销售现场显著位置主动公示、作出承诺。

已销售或按规定无需经过销售程序的住宅，可由停车场经营者提出，也可由业主大会、业主委员会或占总人数百分之二十以上的业主向停车场经营者提出，启动停车收费标准制定或调整程序。住宅停车场收费应严格按照合同或其他约定执行，未经依法协商议价，停车场经营者不得擅自制定或提高停车收费标准。

对停车场经营者未经依法协商议价擅自制定或提高停车收费标准、违反明码标价有关规定、利用虚假或使人误解的标价方式及价格手段欺骗诱导业主与其进行交易、违反法律法规的规定牟取暴利、变相提高价格或价格歧视等价格违法行为，消费者可向12358价格热线投诉，由价格监督检查部门按规定处理。停车场经营者违反停车服务规范的行为，及未如实公示相关信息或在议价过程中弄虚作假的行为，将被纳入停车场经营者的信用记录。

意见稿目前已经截至公开征集意见，等正式出台后，弱势的业主或许可以真正地捍卫起自己的权益。