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深圳为占全市六成住房的城中村出台改造规划

作者:陈博 2018-11-07 16:18

加强城中村租赁管理的背后,是深圳正在鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更新。

万科与富士康的城中村之争发生五个月后,一份《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(以下简称《城中村总体规划》)征求意见稿得以公布,这个规划明确了占该市6成住房的房源未来改造租赁原则。

6月中旬,两封以富士康员工代表口吻书写的两封公开信,提出万科进行城中村改造时应考虑租客权益,切勿盲目高价从而抬升周边租金水平,有关部门应对万科改造后房源的租金水平给予指导等诉求。

11月5日,深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳规土委”)公示了上述《城中村总体规划》的征求意见稿,明确指出政府相关部门应加强城中村租赁市场监管。

在这份《城中村总体规划》的具体表述中,要求企业控制改造成本,并参照租赁指导价格合理定价;改造后出租的,应优先满足原租户的租赁需求,有效保障城中村低成本居住空间的供应;加强市场秩序整治,严厉打击城中村租赁市场违法违规行为,将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

加强城中村租赁管理的背后,是深圳正在鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更新。

城中村是深圳城市发展的特殊载体和重要单元,根据此前深圳市规土委调研数据显示,深圳城中村用地总规模约320平方公里,约占深圳土地总面积的1/6。在城市发展受到土地资源稀缺制约后,城中村拆除重建一度成为深圳土地供应的主要渠道,水贝、蔡屋围、大冲、白石洲……一个个城市综合体的崛起正是深圳城中村拆除重建的教科书式案例。

“以前,深圳的城中村改造基本都是以拆除重建、土地整备为主,综合整治模式占据很小比例。”一名就职于城中村改造板块的房企内部员工告诉经济观察网。

2016年12月,深圳规土委出台《深圳市城市更新“十三五”规划》,已经表明城中村以完善配套和改善环境为目标,以综合整治为主,拆除重建为辅。在规划期内力争完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

而此次《城中村总体规划》从政策的层面强化政府主导和统筹作用,完善市场主体参与机制。规划对城中村综合整治类更新的路径进行细化:政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程,通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段,引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

此前《深圳市住房保障发展规划 (2016-2020)》提到,根据2013年住房调查,深圳全市住房总量为1035万间套。其中,原村民集体经济组织自建、合建房33.44万栋,约650万套间。粗略估算,城中村在深圳住房占比达到62.8%。

与此同时,根据深圳链家研究院的长期监测,深圳实际租住农民房的人口比例可能达60-70%。这意味着,城中村是深圳租赁市场以及潜在的保障住房供应大户。

早在今年9月,深圳市住建局建议,将城中村综合整治之后,纳入住房保障体系,定向分配给符合条件的住房困难家庭。

这部分综合整治的规模究竟有多大?根据《城中村总体规划》提供的数据,综合整治分区划定的对象总规模约 99 平方公里。在2018—2025年规划期内的用地规模为 55 平方公里,占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于 75%,其余各区不低于54% 。

按照规划,除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地之外,综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇解释,深圳市场上一直有不同的开发商前期介入各种各样的城中村,均是为了推动项目列入拆除重建类计划以获取超额利润。但城中村要改造就必须得到政府审批,如果这一次被锁定在综合整治分区内,未来7年肯定没办法通过拆除重建或列入土地整备计划转化成开发用地。这样一来,已经圈了地但没立项的城中村项目就进退两难。“所以这一次之后,很多开发商会采取观望态度,资金不愿意再进入这个领域,深圳城中村的拆除重建基本陷入‘冰冻状态’。”

事实上,不依靠拆除重建,转向撬动“城中村综合整治”业务,开发商早已拉开试水的序幕。去年7月,万科成立了深圳市万村发展有限公司,随后,包括碧桂园、深业在内的房企开始大规模、集中式介入深圳城中村综合整治。

今年4月22日,王石现身2018城市共创大会时称,“万村计划”已经探索出比较成熟的模式,城中村综合整治将引进物资营管加城市化商业运营。具体来说,就是通过统租城中村内的村民自建房或村集体自有物业,改造成长租公寓,并配套社区商业、产业办公、教育培训等服务内容进行规模化运营管理。

上述就职于城中村改造板块的房企内部员工表示,规划一旦出台,将给目前市场上参与城中村综合整治的房企打上一剂强心针,与城中村村民签订合同的时间可以拉得更长。

不过,罗宇对经济观察网表示,市场主体进行城中村综合整治需要投入大量资金,这些资金成本一定要回收。本来整村统租这项业务哪怕抬高租金,收益也不可观,规划还要求合理定价,对于房企而言并不太现实。所以市场主体与政府肯定会有一段时间的博弈,真正想解决问题,还需要政府大量的财政补贴与政策细则落地。

在本次《城中村总体规划》中,为提高多方主体参与城中村综合整治的积极性,还提出在综合考虑项目现状建设情况及经济利益平衡的情况下,允许局部拆建、降低更新单元计划合法用地比例的准入门槛、减轻项目政策性住房配建责任、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等,由政府制定相关规则规范市场行为,实施过程中加强政府监督和规划统筹。

文章来源:经济观察报 编辑:梁励